外国人投资美国房产 “实战”注意事项

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-14 美房帮



出于子女留学、全家移民或是房产投资等诸多考虑,越来越多的中国人在美国购买房产。那么对于中国人在美国买房都要注意些什么呢?下面就外国人在美国买房所需注意的事项做个简单介绍。


1
确定购房目的

决定来美国买房,首先要确定房子是用来自住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值与投资回报比例。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。 

2
锁定购买区域

美国城市化水平较高,城乡差别不大。买房并不是离市中心越近越好,而是要看房产所在的社区情况。同一区域也有不同的社区,可能只有一条街的间隔,房价却相差几十万美元的情况都是有的。在购房前,不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据,如果有条件的话去社区走一走,能够更加直观地了解。

3
选择房产经纪人

在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对于不了解当地情况和美国相关法律的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。由于美国的房源系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源信息,再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束和专业要求,所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。


4
买房之前要做的准备


现金买主需要准备的文件:

  有效的护照和签证

  准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

  在美国当地银行开设的帐号

  如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件:

  有效的护照和签证

  工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

  自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

  在美国当地银行开设的帐号


5
贷款预批信


中国人在美国买房是可以申请贷款的。但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approvalletter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,还需要许多国内的证明文件。银行对外国人申请贷款买房要求比较严格。卖家可能没有耐心等你。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。


6
签署购房合同


经过一段时间的选房、看房之后,当你遇到心仪的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付至少房价的1%作为定金。存入第三方监管账户中。


7
房屋检查


房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之后,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易。


8
产权过户调查


在签署购房合同大约两周后,美国专业的产权过户机构会通过律师进行过户调查,主要调查卖方的房屋产权是否清晰,有无房产抵押等法律问题。确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业法律机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰或产权被抵押等情况。


9
购买房屋保险


在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前必须购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险,例如美国南部地区要加保飓风险,加州要加保地震险等。


10
产权过户调查


在拿到产权过户文件后,买方会将尾款打到第三方监管账户中,之后进行产权过户。


大概最快两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站定期会更新,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。


现在大多数的过户公司都接受网上签字的方法。只要能接受邮件,都可以签字。无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,买主如果能亲自选择是最好的。


如果买家不到现场,通过以下方式也可以不到现场就可以买房。


1)买房人委托当地朋友看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子;选定房屋后,后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成;


2)买家委托经纪公司,由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助,通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。

现金还是按揭?

全美房地产经纪人协会的数据显示,在2015年3月前的12个月中,有69%的中国买家选择现金交易。现金交易可以快速成交过户,有利于压低房价。不过,在美国买房最好的投资策略还是银行贷款,机会成本相对低,银行和个人共同承担风险,剩余现金投入其它高回报的项目。不过,美国许多银行对外国贷款人规定比较严格程序繁杂,很多中国人怕走程序只能选择全额现金支付。


11
购买何种类型的房产?


购买学区房是最好的选择,其中,投资高中的学区房最佳。美国高中通常是四年制,而这四年在美国家长眼中是孩子学习生涯最重要的阶段,投资附近的房产就能获得稳定的房租收入。


 

12
是购买新房还是二手房?


在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对于不了解当地情况和美国相关法律的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。由于美国的房源系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源信息,再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束和专业要求,所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。购买新房和二手房都有其各自的好处。新房所有的设计、设备和内部装修都是全新的,安全性能好、能节省不少用于能源的开支、有品质担保,维修费用较低。二手房相对来说价格比较合理、没有隐藏费用、较有议价空间。


13
“以房养房”原则

如果你是贷款投资美国房地产,那么必须关注现金流,假如租金收入不能覆盖房贷与各种房屋维护费用的支出,那只能说是一次失败的投资。


14
注意投资周期


买房产之前,要有脱手计划,等待下一次的房地产牛市时抛出以换取资金。


本文由资深地产经纪Jeff Lu提供,内容及图片转载自新浪。


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