住宅地产僧多肉少 商业地产正在起飞 深度分析新西兰另一个投资新天地

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-12 逸居新西兰


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新西兰房市越来越火,政府也一直没闲着,不断出台各种政策抑制炒房。


去年推出的信息披露法案(Taxation Land Information and Offshore Persons Information Bill),明细规划(Taxation Brightline Test for Residential Land Bill),去年10月1日实行的新的LVR政策(投资房首付30%),资本利得税新政,以及随着LINZ(新西兰土地信息局)数据公布,更加热烈讨论的地价税(Land Tax)新政等。


再加上目前银行利率处于近六十年来最低,4%左右,可负担性相对较好,在人们月供能力变强了的情况下会不会有更多的人投资房地产呢?


按照这个趋势,相信未来将会有更多的政策出炉。随着抑制对住房炒卖行爲的政策相继出台。从去年下半年开始,越来越多的投资者把目光转向商业地产。



房地产及资本管理公司仲量联行(JLL)在2015年度的调查显示,奥克兰的商业房产投资市场非常活跃,城市投资指数已经排进世界前十名。



那么票子在手,到底是投资商业物业还是住宅物业呢?小编这就来给您科普:

商业物业
住宅物业
VS

投资回报

粗略分为:


资本增值:

从大数据看,新西兰(尤其是奥克兰)住房中间价在过去的几年里确实经历了大幅的上升。


商业地产的地段选择一样重要,如果您想要做一次稳操胜券的投资,那么找到具有专业知识,并且对于不同地段的物业有敏锐眼光的专业人士,就至关重要了。




租金回報:

在住宅物业的价格格大幅上升的同時,租金的升幅并沒有跟上脚步。




举个例子


杨先生去年在北岸Pinehill以140万新西兰元购入一四室全幅地住房,租金收入爲每周$800(年租金约$41,600),除去地税,维护费,以及其他杂费$5,000,收入$36,600。租金回报率约爲2.6%。


林女士去年另在Albany 的Oteha Valley Road上的知名商圈商圈以70万新西兰元购入一零售商铺,税后年租金爲$42,000,地税,管理费,保险等均由租客承担。回报率6%。


从租金回报上看,商业物业胜出。


物業維護與管理


住宅物业:

室内外装修(需保证可居住状态),日常维护需由业主负责。地税,管理费,保险等费用,按惯例也由业主承担。再加上现在房屋仲裁庭大幅倾向租客的政策,比如租客损坏了房子却要由房东来承担等,一旦摊上不靠谱的租客,房东恐怕也心里苦,但没法说。




商业物业:

维护与管理则相对比较简单,装修和日常维护一般由租客负责。相关的物业管理,保险,以及地税等杂费,按惯例,也由租客承担。

租客管理


住宅物业:

租约分定期,与不定期两种。定期租约需按照双方签订的合约时间执行。一般租约是6个月到一年,2年期已经是非常长期的。不定期的租约,租客在迁出前一般需要给房东至少3周的通知(notice period)。住宅租赁的中介费一般由租客承担。




商业物业:

租约多为定期,租期相对长期,一般为2年至10年甚至更长。因爲商家设点需要投入大量的资金和人力,都做了长期的商业计划。定期的租约,主客双方都不能随意终止。因此,带租约的商业物业被视爲较稳定的投资。商业物业的租赁中介费由业主承担。

租金的調升


住宅物业的租期相对较短, 住宅物业入住后6个月可以调整房租,但需要提前60天通知租客。


商业物业的租期相对较长,因此,租约中会包含双方同意的调租间隔和调租方式(市价, 消费指数, 或者固定增幅,等)。

从以上角度看来,商业地产的投资潜力的确不容小觑,有兴趣的朋友可以继续关注接下来关于商业地产的深度分析。看专业人士如何教您做好投资前的一系列功课




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