作为一名开发商,面对数目如此众多的反对信,我该怎么做?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 AU澳洲土地开发那点事


上一次老F讲了怎么写反对信。那么反过来,如果一个项目收到了很多封反对信,开发商能怎么做呢?


其实这个问题要具体情况具体分析,包括 Council 对这个项目的态度、项目是否符合规划条例、项目规模、收到反对信的数量等。所以嘛,老F只是给个基本原则,具体项目千变万化,怎么做都很灵活,所谓运用之妙,存乎一心。


一般来说,为了保证程序的公正性,Council 会给开发商个机会来考虑和回复反对信中的内容。那么从开发商的角度,基本原则就两点:第一,给 Council 列出让审批通过的理由;第二,尽可能保证在审批通过后,反对者不会把 Council 和开发商告上法庭


如果收到的反对信比较少,开发商完全可以准备材料递交给 Council,说反对信我们已经一封封的看过了,具体说了什么什么,所以我们提供什么什么信息,打算怎么怎么做之类的。这个咱们放在第一部分讲。


如果收到的反对信很多,那对于开发商来说就比较危险。因为这种有争议的项目最终是由政府议员(Councillor)来投票表决的,而议员又是群众投票选出来的。那么这些议员内心深处就算再支持这个项目,可是为了保住自己的饭碗,也不一定会投赞成票的。所以在这种情况下,开发商最好主动和反对者们进行沟通。具体怎么沟通咱们第二部分来讲。

 


 

第一部分:开发商能有什么技巧来写信回复收到的反对信呢(written response to submissions


基本16字原则:化整为零!步步为营!各个击破!因势利导!


不管收到了几十封还是几百封反对信,从头到尾的读一遍必然是读的头大如斗。有的时候杂七杂八的掺在一起让人无从下手。所以“化整为零法”就是要把反对者提出来的问题一条条的摘出来,统计出来的方法。


F个人做项目的时候,一般还会进行以下这些统计,供大家参考:


  • 把每个问题被重复提到的次数记录下来。不过注意,请愿书里众人的签字和统一格式的反对信不用进行重复计算,除非反对者自己标注说希望某些问题被解决。(具体原因请见老F的上一篇文章:《面对一个让我深恶痛绝的开发项目,我应该怎么发表反对意见?》)


  • 每一封反对信所反对的强烈程度(比如:1-非常强烈,有你没我。2-一般强烈,3-不是很强烈,4-只是担心而已,5-表示支持该项目)

     

  • 反复提到的,意见高度统一的问题是重点,要优先进行讨论。

     

  • 反复提到,可是意见不是很统一的问题是突破口。最好把深层原因挖掘出来。

  


 

当我们整理出来了十几条或者几十条问题以后,我们就要逐一进行分析了。


在分析问题的时候一定要设立一条比较明确的基准线。换句话说,基准线以下是可以接受的,基准线以上是需要进行更深入讨论的问题。


举个例子。比如老F之前发的《规划判例|审批时如何判断建筑外观美丑问题》之中,就详细解释了法官就对该项目收到的200封反对信进行了分析建筑大小问题,由于该项目的“基准线”是10层,而项目本身只有8层,所以反对也没什么用。“建筑面积指标”虽然超了要求,可是当基准线放到了“建筑外体限制”的时候,该项目就符合要求了,也被法官接受了。而对于反对信中的“视野问题”,如果要保证的话,这块地也就什么都干不了,所以反对信里这个“基准线”定的比较失败。


这条基准线当然主要是来自于相关的规划条例了。不过这个也很灵活,可以借鉴其它地方的规划条例、之前的案例、报纸文章杂志、新闻报道、各种统计数据、学术文章、地方特色风土人情,又或者是一些常识性的东西。


可能某些人看的云里雾里或者对此有不同的意见。不过老F要说的是,在规划法律(或者法律本身)里,很多时候没有所谓的对错之分,所以干规划尤其明显,我们追求的不是“对的结果”,而是“最有说服力的结果。所以嘛,怎么提高写的东西的说服力,可是开发商(或开发商雇的规划师)的必修课哦。

  


  

不管是书面沟通还是面对面的沟通,把问题拆开都是一个很重要的技巧。比如老F参加的和反对者们的座谈会,反对者说了:“你们这个项目实在是过分,密度太高啦!”关于密度问题,老F实在没法怎么反驳,所以就问那个反对者:“密度高了你觉得会对你有什么影响呢?”反对者想了想,说,比如增加的车流量、犯罪率、噪音什么的这些问题嘛。然后老F心里就乐了,那好吧,咱们就忘了密度问题,来分别讨论讨论车流量、治安和噪音这些问题吧!


有的时候反对者说你这个影响了我们社区的环境。可是环境概括的实在太多了,那在我们讨论的时候可以把社区环境可以理解为生活环境,从建筑风格、绿化美化、交通和治安等方面来分别讨论一下就差不多了。


关于治安方面,老F也多句嘴,如下图这样的开发设计最好避免,有悖现在的通过项目的设计来减少犯罪率的理念,没人看的见的路是最危险的路。

 


 

收到反对信后,很多时候不可避免的需要修改平面图。这不一定是坏事哦,因为你需要给 Council 一个理由去批准你的申请嘛。而修改平面图则能最直观的表现你对这个社区人民的考虑和关怀,这样就算到了法院,很多理由也能说得通的。当然了,有时候不可避免的需要降低一下开发密度以达到让群众满意,让政府放心的目的。。。

 

第二部分:和反对者进行座谈(community engagement session


对于老F个人来说,定一个时间,把所有的反对者都约过来一起聊并不是什么好主意。如果就十几个,几十个人倒是还可以控制,如果上百个人,甚至几百个人,嘿嘿,闹不好一站到台子上,就会被反对者的目光杀死,面对七嘴八舌的五花八门的问题,能招架的住就已经非常厉害了,还想说服这些反对者?别说门了,那是连窗户都没有。


所以,如果反对人数到了七八十人以上,老F的建议是举办“drop in session”,换句话说,我们布置好场地,给反对者一个时间段,比如下午3点到5点,什么时间来都可以,我们有人和你讨论。如果反对者多的话,可以延长时间,甚至持续几天都可以。


这种方法的好处不言而喻,首先是因为面对面沟通的人一般只是一两个,两三个而已,所以有很大的可能性让反对者转变态度。老F个人经验,有时候这个可能性能达到一半以上(当然了,这也和个人的沟通技巧和项目性质有关系)。其次是如果在和某人沟通中发现了什么问题,有时间进行思考和总结,然后再碰到类似问题时候可以给出更好的答案,如果是上课演讲性质座谈会,说砸了就是说砸了,没有后悔药吃。

   


 

当然了,这种定个时间,把所有反对者一起约过来聊聊的座谈会老F也参加过。这种座谈会很容易聊着聊着就跑题了,然后就离题万里不知所云,最后结束了什么意见也没有达成。所以这种座谈会,最重要的是有个像老师一样维持秩序带领话题的组织者。


根据老F的经验,想做一个成功的座谈会,以下几个步骤必不可少:


第一步当然是这个组织者来介绍一下项目所在地,政府的规划条例和这个项目本身。然后(如果有政府的人在的话)如实的说一下符合和不符合规划条例的地方。


第二步要重点告诉所有人,这个座谈会的目的是找到一个解决办法,不是叫大家过来抒发情绪的哦,是要找到解决矛盾的办法!这点很重要,要不然只要一开始讨论,瞬间就会离题万里的。这个会也就变成了浪费时间精力的发泄大会,然并卵了。


第三步,让所有人提反对意见,把反对意见一条条列出来,归纳总结。不过组织者心里要有数,尽量不要归纳出来自己回答不了的问题,要继续问,问出自己能解决的问题再写(比如前面说的把密度问题分为交通、安全和噪音这种),当然了,如果反对者也雇了规划师就没法钻这个空子了,会比较头疼。如果做得到最好,做不到只能继续第四步。


第四步,就归纳出来的反对意见一条条解释说明。没有不同意见的画勾,还有不同意见的不要画X,要画个问号,说回去研究一下看看怎么弄。


第五步解释完所有问题就可以结束了。结束前要重点重申有待解决的问题。尽量在所有反对者脑子里留下一个印象,就是说我不是反对整个项目,而是等待开发商处理这些有待解决的问题。


第六步,座谈会后,就着这些有待解决的问题,改一下设计图。然后回信给Council 说,你看,我开了座谈会了,会上解决了哪些哪些问题,有哪些哪些问题会上没解决,所以我们协商后,是怎么怎么做的。可不要小看这个,这个很有必要的。首先,Council看了以后有底气去批准这个项目,因为你该做的都做了。其次,大多数反对者开完座谈会,回家后脑子里的印象是没被解决的问题,而发现批下来的设计图有根据这些问题改动,这样可以降低反对者把项目告上法庭的几率。


当然了,这个是理想状态,老F自己都没有完全彻底的贯彻过,不过只要能做到其中的一半,也是能看出来效果的。


在新西兰,座谈会是必须的。澳洲还好,并没有硬性规定。引导座谈会还是很头疼的,有的时候反对者激昂澎湃的根本没办法引导,有的时候反对者请了律师、规划师、园林师和其他的什么什么师,每个师都有自己的一套,那开发商就比较倒霉了,非要出出血,让让步,才能有更大的几率争取个好的审批结果。

 

还有最后一点,反对者要围圈坐,而不要像在教室一样都面向前坐。这是一个减轻压力的好办法。老F组织过、发言过的类似的座谈会全是围圈坐的,人数也都不多,从没超过20个。超过20个的只是参加过,旁听过,从没说过话。

 

F也很难想象,如果自己站在主席台上,面对主席台下无数张愤怒的脸,用手指着你质问。。。对老F来说,这分明是上刑场啊。能顶住压力,把项目介绍清楚,回答了所有问题就很厉害了,哪还有什么沟通一说!口干舌燥讲了半天,回答了那么多问题,下面该反对还是反对,有什么效果?拿什么汇报给Council?注定是无用功啊。还是用五行遁术之尿遁,走为上吧!所以,真心不推荐这种方式!

 


 

今天差不多就聊到这里了。其实对于开发商来说,解决问题是最重要的,而不是形式本身。如果和各个反对者私下进行沟通就能解决问题的话,毫无疑问也是个好方法。


所以嘛,老F本文只说思路,没涉及具体流程和格式要求等问题。不管怎么做,其根本目的都是通过和周边反对者的沟通以及修改项目设计,来给政府一个充分的,批准该项目的理由,和最大程度减少被反对者告上法院的几率。


上面这些全都是老F的一家之言,若有偏激或者遗漏之处,希望大家给老F留言讨论。


F原创,欢迎交流分享。

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