【专家 · 讲坛】美国贷款买房全流程之买房准备、贷款预审<一>

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 华美优胜海外房产投资


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  未来几年美联储进入加息周期,全球热钱涌入美国,再加上人民币贬值预期,导致美国房地产市场热情高涨,房价也是稳步提升。在美国买房首先要明确是贷款买房还是全款买房,如果全款买房那么恭喜您,您将获得最大优势,不用考虑别的直接买就行了。如果是贷款买房,也是明智的选择。因为在美国买房不论美国人,中国人都可以贷款,根据实际自有资金和贷款额度情况去看房、选房。史上最全美国买房及贷款流程,具体详见以下:


  一,准备买房


  1、了解买房全过程 (Home Buying Steps)


  在美国买房流程概述中概括了买房全过程。在这个过程中,你要做许多事情:看房子(Show House),签合同(SalesContract),检查房子(Home Inspection),申请贷款(Loan Application),购买保险(Home Insurance),过户(Settlement),搬家(Moving)。


  在这个过程中,你还要接触到许多人:房地产经纪人(Real Estate Agent),房屋检查师(HomeInspector),贷款经纪人(Mortgage Loan Originator or Broker)或银行家(baker),保险经纪人(InsuranceAgent),过户律师(Settlement Lawyer),搬家公司员工(Mover)。


  2. 确定房价范围 (Price Range)


  你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍。如果你家的年收入是$100,000,你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$200,000现金做头款(DownPayment),你就能$600,000的房子。


  如果头款不足,最好不要买房子。一是因为贷款难借,得不到好利率。二是防止万一钱不凑手,不能按月还贷款,房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款,就可以省下1.5%的贷款保险(MortgageInsurance)费。


  如果是留学生朋友小编建议你的父母能给你一些钱做头款,要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000,你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000,你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制,你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前存到你们的银行账户,贷款时就可以看作是你们自己的钱,不用再填贷款礼品表格(GiftLetter)。


  3. 决定买房地点 (Location)


  学生和上班族当然是希望住房离上班上学地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路,不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间,可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远,房子就要买在一个折中的地点,或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内,家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班 先到家把饭做好,等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。


  同样的地方也会有不同的社区(Community),有的社区房价贵,有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区,房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分,在美国是人以钱分。你用多少钱买房子,你邻居的收入也就在同样的范围内。


  有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分,从小学到高中,学生们只能在居住地 所属学区(schooldistrict)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响,造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异,从而出现好学区,不好学区一说。每个学区都有自己的网站,打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表,包括从考试成绩到学生比例的统计数字。


  从房地产角度来看,好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房,给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价,一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起,也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋,在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩,可以考虑私立学校。如果孩子太多,每个孩子私立学校的学费加起来,就会超过好学区和其它学区房子的差价,这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班,所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班,就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔,用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用,用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。


  4. 选择房型(House Type)


  同样的价钱,在有的地方可以买独立屋(Single Family House),在有的地方只能买连栋屋(TomeHouse)或者公寓(Condo)。


  二,选经纪人


  三,贷款预审


  据美国房地产经纪人协会1999年统计,90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿,就不需要贷款,更不需要什么贷款预审。但不管是现金买房还是需要贷款,经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(FinancialInformation Sheet)。


  你要如实填写这份表格,特别是姓名,住址,职业,工作单位,年收入(Gross Annual Income)和欠债部分(Liabilities)。欠债包括汽车贷款,信用卡欠额,以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets),倒没有关系,但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房,买主经济状况表就是卖主唯一的依据,所以在在报价时一定要附上这份表。


  如果需要贷款,经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approvalLetter)。因为贷款公司要查你的信用分,还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过,你就可以用你自己的贷款公司或银 行的贷款预审批准书。不管你用谁的,你在正式贷款时还是可以货比三家。


  贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。 它告诉卖主,你已经与贷款公司或银行联系过了,信用分和收入都查过了,银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好,不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款,不能过户,浪费卖主的时间。在房屋买卖中,卖主更愿意接受全现金或经济状况好的买主的报价。


  申请贷款预审批准书还需要以下的信息:

  买主姓名(Buyer Name)

  社会安全号(Social Security Number)

  房价(Sales Price):实际房价或最高房价

  贷款额(Loan Amount)

  贷款种类(Program):

  定金(Deposit)

  过户日期(Settlement Date):写实际日期或待定

  买主地址(Buyer Address)

  买主电话(Buyer Phone)

  买主年收入(Income)


  最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费,比如还贷款本金(Principal),利息(Interest),房地产税(RealEstate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务,比如汽车月款(CarLoan),学费贷款(College Tuition Loan),信用卡欠款(Credit CardDebt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%,你只能用24%做房款。所以在买房时,要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务,你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下,联邦住房和城市发展部(Hud)允许家庭其它债务 加上住房贷款高达月收入的45%。


  贷款种类有二百多种,但大多是从两个基本类型衍生出来的:浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(FixedRate Mortgage)。


  浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低,以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。


  常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。


  从贷款来源可以把贷款分成三种,一般性贷款(Conventional),低收入政府补助贷款(FHA),和美国退伍军人贷款(VA)。从贷款的数额又可以把贷款分成三类,小额贷款,普通贷款,和大额贷款(JumboLoan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。


  定金(Deposit)是买主在报价的同时,交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下 单方撕毁买房合同,定金就拿不回来了。定金越多,说明买主诚意越大,卖主越放心,一般为房款的10%左右。卖主为了保护自己的利益,还会要求更高的定金。


  过户日期(SettlementDate)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间,使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。


  贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program),头款额(Down Payment),贷款额(Loan Amount),利率(InterestRate)。它还会有以下的字样:该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history),经济状况(FinancialInformation)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(RatifiedContract)和房屋估价(Appraisal)。


  预审批准书虽然不注明作废日期,却是有时间性的。这是因为人的信用分,经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的,就要去重新写一张。


  未完待续~


  下一期:美国贷款买房全流程之签署合同、房屋检查<二>




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