【知识 · 讲座】美国买房费用明细(前期+后期)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-04 华美优胜海外房产投资


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  现在在美国投资房产或置业的国内人已经不再少数,而且现在美国房地产已经在回温,正是一个好时期。在美国购买房产与在中国购买房产最大的两个费用方面的差异就是税费和房屋维护费。大部分人士已经对於购房流程轻车熟路,但是对於购房支出以及後续的长期支出知之甚少。今天就带大家来了解一下。

 

交易费用


  由於美国各个州的法律制度有很大不同,以下大致归纳了购买美国房地产需要支付的平均交易费用。需要注意的是,每个州每个城市都会有不同,下面的费用仅仅供参考。


  对於买方来说,律师费的差别非常大,特别是在纽约市,律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的 0.3-0.5%。其他费用各个地区差距不大,一般可以控制在 2000 美金以内,总体来说,购买美国房地产的税费手续费在2-4%以内。美国各个地区、城市的房产具体的费用各不相同,成交过户时的手续对於中国人来说也并不熟悉。因此最佳方案就是找一个经纪人。


  一个可靠的经纪人对美国房地产市场特别是对投资地的房地产市场有深刻的认识,他能帮助你收集信息,分析动向,利润和风险,找代理商和办理手续。如果买方直接与卖房代理商进行交易,那麽卖房代理对买房不承担任何受托责任也无需忠於买房利益。


  因此,寻找到这样一个经纪人就等於为成功地进入了美国的房地产市场做好了充分的准备,买方经纪人会保护买家的利益并为其争取最好的价格,并保证交易最有效率地进行。




  购房支出


  律师费:400美金至1000美金。


  房屋检查费:250美金至800美金。


  交易税:每个地区不同。举例,芝加哥市区,房价每500美金支付0.75美金。第三方监管费用:500美金至1000美金。


  贷款本金和利息


  如果通过贷款购房,并贷款未清,房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率,平均在5%左右。而没有较好信用记录的贷款者的浮动利率,均在5%~6%之间。

  

后期支出


  房地产税(PropertyTax or Real Estate Tax)


  也称为"物业税"或简称为地税。是地方针对房地产徵收的郡税、市/州税、学区税的总称。美国地产税的税率是由各个州政府决定的,也就是说,美国的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%~3%,其中学区税最高,占地税的60%以上。


  房屋保险(House Insurance)


  房屋保险的作用是,在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损,如果房主购买了房屋保险,一般能获得20万美元的保费,每年500美元。如果是商用房,该保险还可以保护租金损失。


  除了在购房时,需购买房屋保险,其实还应购买地震保险(Earthquake Insurance)。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常不被包括在大多数的保险条款之内。


  由於加州是地震多发区,在加州购房,地震保险费用相对较高,地震险的费用往往比火险的费用高出一倍,房屋保险由於保险条款不同而不同,保费一般在500-900之间。


  小区费和物业费(Commoncharges or HOA fee)


  在美国,房子都统一规划在一个小区中,所以,居民需交小区费。该费用是用来支付和维护小区公共设施。比如,路灯、公共草坪。根据小区不同的服务,大概每月在150~300美元不等。物业费,一般是单元房的公共设施,一般每月在300~500美元之间。


  出租管理费


  如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为:8%~10%的租价+第一个月的租金。如果是大型公寓,管理费则会少很多。

  

房屋出售


  如果投资的房屋可快速高价出售,那麽上面列举的很多种费用就可以省去,这当然是投资最好的结果了。在美国房屋销售税是由卖家负责缴纳的,也就是由投资人缴纳。投资人遇到合适的买家,决定了出售房屋时就会涉及到房屋销售税。房屋销售税是由两部份构成,一部份是联邦税费,一部份是州税费。就拿加州来说,投资人如果出售房屋需要向联邦缴纳房屋总售价的10%的税费;需要向州缴纳房屋总售价的3.3%的税费。


  美国在卖房的时候需要交税,一般会提前扣房款的10%,报完税後,可将多余的部分返回给你。如果在出售房屋65天内购买相同性质的房屋,可以将税延後到给将来的子女。


  美国针对房产的购买没有太多限制,至於中国人没有绿卡亦可购买美国房产,美国的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置类似於"购房指标"的数据。所以中国人想要在美国买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产经纪人就"万事大吉"了。




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