大多地区房产市场深度分析 从土地的再利用看当今房产投资!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-14 加拿大房产投资


《泰坦尼克》这部凄美的爱情大片感动了全球无数人,同时也让人们相信了一个并不存在的事实:人们普遍认为女性和儿童在遭遇海难时拥有更高的生还率,好莱坞再次成功推销了他们的电影。



请让我摘抄一段互联网上的文字:“不过,很可能泰坦尼克号只是一个特例。经济学家米凯尔•埃林德尔和奥斯卡•埃里克森在这个问题上就较了个真,他们对过去3个世纪的18起海难事故做了调查和统计。结果表明,海难事故中普遍不存在妇孺先走的事,逃生率最高的是船员,其次是男性乘客。当帮助他人将大大提高自己的死亡风险时,绝大多数人会选择先救自己,毕竟人人都会计算收益和成本。”几年前的韩国客船沉没事件,船长首先弃船逃走,就说明了上述论述的真实性。


从多吃菠菜可以补铁,到最近的喝咖啡可以防癌,我们看到了太多的没有经过深入研究,只是见到以讹传讹的宣传。要知道,以前的研究表明,长期喝咖啡可是造成一些疾病的元凶之一。现在咖啡成了“药品”,非喝不可了。据我所知,世界上买卖咖啡的利润可以直逼黄金的买卖。这里面的市场宣传的用意就昭然若揭了。我想说的是,轻而易举获得的对于大众的宣传,并不一定反应真实的事物的本质。


多伦多的地产正在急速地变化,市场一片叫好。不少投资人也开始购进投资物业。可是投什么,在哪里投,投资的时机以及对于未来地产市场的基本判断等等,可是众说纷纭。北美地区最让人向往的就是言论自由,可是最要人命的也是言论自由。因为,在你没有经验,没有涉足一个领域足够长时间的时候,你得到的结论或者你听到的结论未必是正确的。所有传播结论的人都不会为你的最终决定负责,而你自己是唯一的负责人。看看市场上众多专家,今天说地产市场好,明天说市场坏,如果你全听进去了,恐怕今天你买进的物业,明天就要卖出,而后天还要再被买进。


多伦多由于历史悠久,在这片广阔的土地上,想要从房产市场上赚钱,我认为并非难事,难就难在你是否对于投资有一个清醒的认识。最近我的一个客户打电话给我,我帮他计算了一下,在过去三年,我帮他购买的一栋房产的现金回报率(Cash On CashReturn),竟然达到了每年95%。这位仁兄乐得心里开了花,他摩拳擦掌,还要再投资。

 

什么是当前最为引人入胜的地产投资呢?


我认为能够在未来十年,甚至二十年再次被利用的土地,是多伦多最值得关注的房产,这些土地具有以下特点:


1土地上的房产年龄超长,而所在地区还没有或者没有被炒作到顶峰,其土地的剩余价值高过周边,或者同临近的社区有价值差价。


根据房产投资的“多普勒效应”,所有地区,除了罪案频发的社区,升值只是时间的问题。我有一个老外客户,她道出了多伦多房产的真谛。这位女士居住多伦多30年了,她的名言是,“只要你居住在一个社区10年,你的房产价值就会翻倍。”而那些还没有被翻倍的物业,地块只要够大,房龄年代久远,在当前的多伦多市场里,都是炙手可热的天皇巨星。我最近的一个客户通过同26个买家竞争,拿下了一处物业。要知道,那个物业50年前的买进价是两万加币,而现在是65万,平均每年增长65%。


大多伦多地区的的翻建工程,恐怕在北美也是首屈一指的。这种旧房改造工程是多伦多人口爆炸的必然结果。而那些年代久远的物业,其房产价值已经可以忽略不计,其土地的价值,由于其位置的优越性,造成了翻建工程的可实施性。未来的多伦多将会是公共交通非常发达的国际都市。随着每年多达10万辆以上的移民人口的私家车上路,安省的道路成本,交通时间成本,交通意外事故成本已经达到了60亿加币的瓶颈。安省政府最近出台的预算400亿加币扩充道路,修建捷运系统,同四周的城市贯通成为一个整体的设想,正是反映了这种缓解交通压力的迫切需求。


随着城市的扩张,人口向四周辐射,这种地产多普勒效应的直接结果,就是老城区的土地价值的急剧爬升。未来交通线附近的物业,只要地块足够大,都会被现在的开发商看中,囤积土地将会是一个新的地产行业。这批投资人在等待下一波的地产高峰的到来。


2这些土地有被在未来10年再次利用的价值。


如果你的房产非常新,我想你应当不会动推倒重建的心思。因为那样是“自杀性”的投资。这样的土地从长期来讲,应当需要等待相当长的一段时间才具有再次被开发的潜质(这里不包括一些特殊的土地,比如农地)。一些新区,虽然居住功能和设计理念超过老的城区,可是他们也有衰老的时候。再过30年,如果土地面积不够大,重建的成本持续上升的情况下,这些物业的土地再次被利用的价值就远不如老城区,独立屋所具备的,超大土地的再利用价值。


3这些土地具有长期持有的价值


这就是我们许多人讲的,囤积土地。别看这些土地上面只是一个破房子,其实这些都是未来的金凤凰。随着捷运系统的扩张,越接近多伦多的房产,将会是一个天文数字。这也就是我经常说的“蟹型扩张”的直接结果。有趣的是,这些房产的管理成本其实并不高。由于房子本身已经老化,业主也不会大张旗鼓地装修。其地理位置的优越性造成了租房人口的追捧。真是得来全不费功夫。可是长期持有,说起来简单,做起来就难一些了。但是,这其实是最为稳妥的投资技巧。(来源地产周刊Realty Weekly)


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