【MPIS 澳洲视角】理财师Ray专访

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-04 Ausinvest澳洲房产




AUSINVEST


前言


央行昨日突然宣布现金利率再降0.25%,将利率降为1.75%,自从公布后,朋友圈,各个微信公众平台都开始紧急编辑出稿,争先报道。随后,各大银行都公布了本行降息幅度和开始日期,我们动作慢,没赶上趟在昨天出稿,但是针对这次降息我们采访了Masu Financial Management Pty Ltd的Ray,看看从事金融行业的专业人士是怎么看降息这件事的。



事件回顾


央行在5月3日开会后决定将现金利率下降0.25%,达到历史新低1.75%。



昨日上午本来正在攀升的澳币兑人民币汇率直逼5.0,一瞬间就跌倒4.89



接着各大银行都公布了降息比例和实施日期,NAB国民银行动作最大,表态全额跟进,降息0.25%,5月16日开始实施。


下面是我和MASU Financial Management Pty Ltd的Ray 针对央行降息的一段采访。



1

问:

Ray,感谢你接受我们的专访,针对昨天央行降息的事件,你认为是突发事件还是“预谋已久”?


RAY:

可以说是“预谋已久”但也在预料之中,上一次降息应该是去年5月,从那时起储行公布每月调整之前都会有相应的”这个月看跌“的声音,我记得没错的话去年5,6月份就在预测11月会再降。如果以国家为单位的宏观调控方法除了税收就是利息,相对来说方法单一,所以每次税收或利息的调整都需要达到一定的目的,也是有指向性的,现在这个时候降息其实也是水到渠成。




2

问:

那你能谈谈你认为为什么央行在这个时候降利率吗?


RAY:

国际上,美元由强转弱人民币贬值澳洲通货膨胀率降低都促使储备银行在这个时间点做出调整动作。跟你们地产有关的话,现在各大银行都在收紧针对海外收入的贷款政策,海外买家在一定程度上要从市场上短时间退居二线,为了保证本地投资环境和本地买家不受过大影响,降息会进一步刺激本地买家的投资积极性。同时储备银行通过这次降息逐步拿回在过去一年中对利息市场的控制权和主导权,零售银行在过去一年中增加了55个基点,通过这次降息会被逐步拉平。我们预测现在到九月将有可能再一次降息,预计幅度会在25个基点




3

问:

说到针对海外贷款政策的收紧,你怎么看?


RAY:

目前四大银行都暂时关闭了给海外人士贷款,只有NAB还在开放海外人士贷款,但审查严格了很多,很有可能两周左右也要关闭。主要原因还是ASIC和APRA(相当于中国的证监局和银监局)的干预,现在两大机构有专案小组在彻查海外人士提供虚假资料的情况。


其实不仅是这次银行收紧贷款事件,从去年下半年开始就已经给出了针对海外人士投资的收紧信号,比如去年第四季度各大银行三次升息,12月1日开始的FIRB要额外收5000申请费,还有墨尔本海外人士要额外缴3%印花税。




4

问:

Ray,问你个敏感的问题,你个人认为银行限制海外人士贷款这个规定会持续多久


RAY:

这次储备行在这个时候降息,各大银行跟随降息的动作这么快,我觉得这说明银行层面也意识到了:一,这半年来各种政策收紧已经对市场信心和市场稳定产生了一定动摇,市场需要安抚。第二,银行也洞悉了政府意图积极配合和支持。我个人觉得针对海外人士的贷款政策有可能在大选之后有所松动。




5

问:

其实前面你有提到了,但你能不能再系统和我们说说央行降息对房产市场的影响?从你的角度,现在是不是投资房产的好时候


RAY:

好的,降息当然会刺激房产市场,这是利好消息,这也是鼓励大家买房的一种调控。至于说现在是不是投资房产的好时候,首先,海外投资者先不要因为银行的贷款政策而恐慌,目前,NAB还有其他小银行还是给海外人士贷款的,中国银行也可以给海外人士贷款,而且中国银行给海外人士贷款的政策应该不会跟着澳洲各大银行而改变。对于澳洲本地买家,银行贷款政策收紧并没有特别影响到用本地收入的本地买家。


另外从Financial Planning的角度来说,我们是根据客户整体的财务状况,客户的投资目标,风险承受能力,来帮助客户制定一套系统完善的投资组合计划,房产投资往往都是客户投资组合中必不可少的一部分,所以我需要根据不同客户不同的财务状况来帮助客户选择投资房,并不是一个房子适合所有客户。整体来讲,悉尼市场还是处于供不应求,房产投资本来就是中长期投资,看未来5到10年,我觉得现在还是买房的好时机。



感谢Ray接受我们这次专访。


Ray Cai 

Ray金融硕士,DFP证书,从事Financial Planning工作7年,2011年加入Masu Group,现为Masu Financial Management Pty Ltd指定代表,金融理财师。Ray还有会计专业背景,擅长帮助客户制定投资组合计划,合理避税,自主养老金管理,房地产投资建议以及基金平台投资。



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