【安家纽约】房产投资 你可以有这样的选择...

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 美国中文网


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人人都知道,曼哈顿公寓最为抢手,华人置产偏爱新楼盘,从地基到家装全新打造;但当新楼价格不能承受时,翻新大楼和二手公寓也是好选择,因为价格和过户费相对实惠,贷款条件较为宽松。该如何选择这三种不同种类的公寓呢?美国中文网王牌地产栏目《安家纽约》本期就请来纽约金牌经纪Gabby Chen,来告诉您有关翻新大楼和二手公寓那些事儿。

纽约资深地产经纪Gabby Chen
市面上的公寓(Condo)主要分为全新公寓(一手房)和二手公寓(二手房);而全新公寓又可细分为新建公寓和翻新公寓。
 
 
 
 
 
 
 
 


以下头脑风暴时间!全是干货!


新建公寓

是发展商将土地买来之后,从打地基到内部装潢全都是新造的。近年的新建公寓拥有更现代摩登的设计,大多拥有大玻璃窗,开放式厨房、名牌家私配备等。大楼的设施和用料更高级,符合现代的审美观。



翻新公寓

其前身可能是办公楼或者是租赁大楼,现在发展商将大楼买下,外墙基本保留不变,里面的结构包括水、电、气都可能整修一新(gut renovated)。这两种公寓都是直接从发展商那里买来,所以都属于一手房。虽然两者购买手续和过程差不多,但通常情况下,翻新公寓的价位要比新建公 寓略低,地税也可能便宜10%-15%,翻新的大楼以战前公寓为主。他们的交房时间平均为12-18个月,而新建公寓的交房时间多为18-24个月。

翻新的大楼如果是城市的地标性建筑,通常会有严格的要求完好地保留外部结构和装饰细节,这样的举措使得纽约仍保留着上百年的建筑特色,以及属于这座城市的独特记忆,这也是为什么有许多老纽约客独爱翻新大楼。不少翻新地标建筑的开发项目还享受地税减免优惠。
然而翻新大楼也存在一些缺点,尤其是从办公大楼改建的翻新楼会拥有多余的走廊和无法使用弯角,房型多样但未必是华人偏爱的正正方方,许多钢梁和结构也是无法改变的。
而如果是战前的翻新大楼,多以Art Deco外墙建筑风格为主,往往大楼的窗户过小而外墙很厚,采光性和房屋间距等不如新建大楼。




一手房公寓通常在打地基的时候,就会开始销售,这叫做预售阶段,预售初期开发商给出的价格最为优惠,就是所谓的首盘价。

纽约资深地产经纪Gabby Chen
如果这个大楼地理位置好,设施一流, 出租容易,它的价格预计会慢慢增长,因此首盘价是买家入手的好时机。买家在预售阶段签约只需放入10%的定金,在18-24个月交房时,它的市场价格已经比当初涨了不少


从总体上来看,如果是懂得欣赏和珍惜老纽约建筑的买家,又想买到全新设施的公寓,翻新大楼是不错的选择。如果更偏爱摩登现代的公寓和居住环境,新建大楼是首选。


在曼哈顿市场上,除了新楼盘以外,大多还是以二手房为主,其中大约70%是Co-op,30%为Condo。

纽约资深地产经纪Gabby Chen
对于想买二手产权公寓condo的买家来说, 二手房的交易记录都在网上可以查到的,包括交易历史、房价、地税、房屋面积等等,这些信息是公开面向公众的。

二手房condo当然价位要普遍便宜些,但有些位置好的二手房也接近新房的价位。 二手房大多需要装修,这是个费时费力的过程,纽约公寓楼装修需要经过大楼管理处和大楼委员会审批同意,我的有些客人甚至等了一个多月才见到批准文件。

纽约资深地产经纪Gabby Chen
所以二手房选择新装修过的或者不太需要装修的为佳,虽然可能会贵一二万块,但还是值得的。





购买一手公寓时,买家需要承担联邦交易税和州交易税(Transfer Tax),这部分费用为房价的1.825%;买二手房时,这笔费用由卖方支付。同时,买一手公寓时买家也得支付开发商的律师费用,约为2千到3千美金。有 发展商为了鼓励大家买新房,也可能会取消这部分律师费。此外,一手房买家还需支付2-3个月的物业管理费作为大楼基金库,用于大楼以后的维修

纽约资深地产经纪Gabby Chen
如果一手房不需要贷款,手续费总共约为房价的3%,而二手房只约为1%。



纽约资深地产经纪Gabby Chen
如果需要贷款,买一手房时,卖方大都不接受mortgage contingency,也就是说如果过户时买家贷款下不来,当初支付的10%定金是不能退还的。




 
 
 
 
 
 
 
 
纽约资深地产经纪Gabby Chen
我为大家介绍了两栋性价比高的楼盘。一幢为翻新公寓,一幢为二手公寓。其中各有优势!


推荐楼盘:
Nine 52 (翻新)                          

地址:416 W 52nd St, NY 10019



物业管理费: $1/sqft  |  尺价:$1,600/sqft


一室一卫:561-725 sqft   |  房价:$90万-$123万


两室两卫:875-1,386 sqft   | 房价:$130万-$225万


适合人群:到时代广场步行5分钟,到Lincoln Center和中央公园10分钟左右,第八、九大道是戏剧区,离最近的地铁2-3分钟,是个闹中取静的好地方。去中城上班的人可以选择步行,而去哥伦比亚大学和纽约大学的学生地铁出行也很方便。

花园


大厅


YogaRoom


WorkRoom


WineRoom


休息室


天台


推荐楼盘:
Downtown Athletic Club(二手)

地址:20 West Street, NY, 10004



283个单位 | 共45层 | 1930年


设施:拥有下城最大的Gym(一万尺左右)、屋顶露台、24小时门卫


适合人群:走到华尔街和World Trade Center各5分钟路程,适合附近上班的白领和初次购房的买家,而对于投资房产的买家,这个大楼的出租率是100%,房源抢手,仍有5年的减税优惠。


大楼的内部

外观

房间的设计

健身房

美丽的风景线

天台


关于翻新大楼还是二手公寓更详细信息

请点击本期《安家纽约》

建议在wifi下观看视频,土豪请随意





 (转载请注明美国中文网)



本期嘉宾介绍:

纽约资深地产经纪Gabby Chen   

持纽约州地产经纪和房产管理执照   

十年房地产行业经验   

精通新楼买卖和地产租赁管理   

加拿大Seneca College人力资源管理硕士   

电话:917-828-0388  

微信号:gabbychennyc



微信号:美国中文网
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