投资昆州做土地开发 - 项目审批问题概括

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-13 AU澳洲土地开发那点事


昆州号称“阳光之州”,日照充足,气候也好。2014年布里斯班还举办了 G20首脑峰会。随着悉尼和墨尔本的地价房价越来越高,开发商们也慢慢转移目标,瞄准了昆州这一块的开发市场。


毫无疑问,要投资昆州,首选是昆州东南部(South East Queensland),因为70%的昆州人都聚集在这里(327万人),而在昆州东南部,最大的市场就是布里斯班,占全部昆州人口的四分之一(113万人)。



Source: Discover Brisbane


澳洲其它州都是上下院的两院制,而昆州是一院制。布里斯班又有个澳洲最大的 Council,很有个性。说不清好坏,不过大家都挺安居乐业的。


昆州土地开发项目的审批内容和方法与新州维州相比区别还是很大的。下面老F通过几点来概括说一下。


第一点:昆州是以“项目表现”来审批项目(performance based


老F在《连载二|对比一下新州、维州和昆州的规划系统– 规划要求》中提到过,昆州的规划系统是以“项目表现”来审批项目的。换句话说,昆州的审批方法更灵活。一般来说,政府的规划条例里面几乎没有“禁止开发的项目”,任何类型的项目都可以递申请,然后政府部门通过该项目的“表现”来决定是否同意审批。


具体点来讲,大家都知道土地分区的概念,比如高密度居民区、低密度居民区、商业区和工业区等。在昆州,每一种土地分区都有自己的“目的”(Purpose, 为了达到这些“目的”,我们设立了“目标”(Environmental Outcomes),而为了达到这些“目标”,我们提供了“解决办法”(Probable Solutions)。 

 

而项目审批的方法则是先看看你的这个项目能不能做到规划要求中的“解决办法”,如果做到了,万事大吉。如果没做到,那你可以用别的办法达到规划要求的“目标”,如果做到了,也万事大吉。如果还做不到,那至少你的项目要和这个土地分区的“目的”相吻合。如果连这个都不吻合的话,那就没办法了。


   

所以嘛,就像老F之前说的,昆州没有所谓的战略规划,因为这些都包括在土地分区的规划要求里面了。所以在前期调研的时候,开发商不用纠结于房屋的建地面积是多大,围栏需要多高这些小细节,只要清楚这个土地分区的“目的”是什么,确定没有冲突,基本上就不会有太大问题了。


当然了,和新州维州相比,以“项目表现”来审批项目虽然有足够的灵活性,但是确定性相对就少了。毕竟条款规定的细,只要都符合,就基本确定能过。而“项目表现”则是仁者见仁智者见智的事情。比如我说农业区可以有“小规模”的度假村项目,那多小是“小规模”呢?能接待5个游客还是50个游客?那就不知道了。所以嘛,我们在做项目的时候就需要和 Council 开个会讨论一下(Pre-Lodgement Meeting)。


昆州的 Council 在“Pre-Lodgement Meeting”方面普遍都做得不错,领头的一般都是个高级规划师或者规划部门的主管,同时植物方面和工程方面的人员也会在场。一般来说,会后就可以知道这个项目需不需要修改,能不能继续下去了。

 



  

第二点:公众参与


最近新州修改“遵守规定”类审批项目(CDC)的法规,规划圈里也是弄的沸沸扬扬的。自家建个小房子,20米以内的邻居还必须要被通知到,然后邻居还可以反对。这个规定真是让老F无语。


相比之下,昆州就要好得多。在居住区,一块地一个房子根本不用规划审批。说的具体点,这个直接 Exempt,都不算是个开发项目。一块地起两座房子(dual occupancy)或者奶奶房这种开发项目,只要土地面积满足要求,很多 Council 甚至都不需要开发商递交规划申请,只要直接递交建筑申请,然后开始盖房子就好了。在基础设施费方面,奶奶房不需要交,可是第二座房子还是要交滴,目前行情两万左右。


那么什么项目需要公众参与呢?“根据环境影响审批的项目”(Impact Assessable) 需要公众参与,其它的,比如“根据条文审批的项目”(Code Assessment)和“遵守规定类审批项目”(Compliance Assessment)都不需要。(相关阅读:连载三|对比一下新州、维州和昆州的规划系统 - 政府相关许可要求


换句话说,保守一点的项目,或者和土地分区“目标”相同的项目都不需要公众参与。比如布里斯班高密度住宅区,限高8层的地区盖8层,限高15层的地区盖15层,都不需要公众参与。中密度住宅区5层以下也不需要公众参与。


就公众参与程度来讲,昆州和新州的差别真的非常大。老F刚发了两篇关于写反对信的文章,各位看官也可以看出来,如果有很多人反对的话,一个项目可能会变的非常复杂,Council 的态度也可能会变得暧昧不清。所以嘛,从土地开发的角度讲,宽松的公众参与制度是一个地区快速发展的前提。

 


  

第三点:征询相关部门意见的流程


201371 日起,昆州成立了个新的部门 SARAState Assessment and Referral Agency),专门负责沟通协调在规划审批中牵扯的各个有关部门的问题。具体点说,虽然 Council 是做审批工作,可是各式各样的项目总要牵扯到和不同部门征求意见的这个问题。


比如防火、生态环境、州高速路、清除植物、危险物品、河流或者基础设施等等问题,都是不同的州政府隶属的部门管辖的。这个到处都一样。如果一个项目牵扯到某些问题,Council 要向各个部门征求意见,而中间这个沟通环节则是一个难点,因为没有部门来负责协调和领导,尤其是部门和部门之间的利益发生冲突的时候。


那么 SARA 的存在就很好的解决了这一点,比如面对复杂的项目,需要修改规划许可的时候,各个部门的要求可能或多或少都有牵扯。另一个优势则是在开始一个大项目之前,我们可以和 Council 开会讨论,我们同样可以要求 SARA 来组织被涉及到的州政府部门单独或者和 Council 一起开会讨论。不得不说,这个对老F这种规划师来说是个福音,省太多事情了。


当然了,这个 SARA 也有缺点。就是在它刚诞生的时候征询相关部门意见还是个免费的流程,2014年就开始收费,2015年就开始快速涨价。所以对于大项目来说,SARA 可以体现它的价值,而小项目的审批里,这个部门就比较多余。去年老F也有好几个小项目因为收费太贵,和 SARA 沟通了很久,不过现在小项目的审批价格都正常不少了,也多出来了“快速通道”(fast track),算是个不错的进步。

  


Source: QILGP (SARA South East Queensland (North) regionaloffice contact detail)

   

第四点:项目规划许可的有效期限


规划许可分为两种,土地分割土地使用。不牵扯工程设计的小项目有效期是两年;一般项目的有效期是四年。做了工程设计(Operational Works)以后,规划许可的有效期就会重新开始算四年。在规定的时间内需要把项目完成。当然了,没完成也可以申请延期。


土地分割的项目,法律要求在规划许可的有效期内把第一份土地分割的测绘图交给 Council。所以一般我们的建议是把项目设计为分期进行。这样的话,在四年内做完了第一期工程,上交测绘图,再在州政府的 Title Office 注册,这个规划许可的“有效期条款”一般就算完成了,下面几期的开发就没有时间压力了,几十年以后开发甚至都可以。


土地使用的项目,法律要求在规划许可的有效期内开始这个土地使用。道理也一样,比如度假村的项目,假设第一期工程完事,我对旅客开放了几个居住的单元,那么后面就没有时间压力了。

  


 

看完了这篇文章,大家是不是对昆州的规划系统有个大概的了解呢?如果有什么不理解的地方或者一些具体问题,欢迎大家给老F留言讨论。

 

相关阅读:《对比一下新州、维州和昆州的规划系统》

连载一 | 权力分配

连载二规划控制要求

连载三政府项目规定

连载四公众参与

连载五资金规定


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