澳洲银行不再接受海外贷款申请?最新澳洲贷款政策解析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-05 乐享悉尼


最近一段时间,关于海外投资者房贷政策收紧的消息在媒体上沸沸扬扬,其中不乏一些为吸引眼球而歪曲夸大事实的报道,造成投资者不必要的心理恐慌。

为帮助海外投资者了解最新的贷款政策动向,我们与几家银行的贷款经理和一些资深贷款经纪进行了对话,将重点信息摘录如下:


彻查海外收入?
事出有因

银行对海外收入彻查的起因是,个别悉尼本地贷款经纪公司不遵从澳洲银行和金融监管机构的行业要求,隐瞒客户,夸大他们的经济实力并向银行提供虚假的收入证明,被银行发现并向澳洲证券投资委员会举报,由此引发了银行展开对海外收入证明的彻底调查。

澳洲向来是一个信誉至上的社会,金融机构在充分相信客人的诚实和诚信的基础上一直执行相对透明和宽松的贷款审批制度,海外收入贷款在银行的违约率甚至低于本地高杠杆(超过80%)贷款的违约率,因为海外客人大多资金实力雄厚,很多客人的对冲账户里都保持着高储蓄。

然而,受到此次事件的影响,银行对于申请者资质的审核已提升到最高级别,海外收入是此次银行调查的重点,银行不仅审查来自海外申请人的收入,也包括本地居民提供的海外收入。各大行均临时出台了一些审批措施,比如独立的公司背景调查、电话调查最近的审批文件,等等。

此次事件错不在海外收入贷款申请,错在某些急功近利的“害群之马”建立“工厂流水线”制作贷款申请,号称几份文件就能获得贷款审批,最终搅乱了市场,危及了整个行业。此次作假贷款公司的所有客户都遭到银行的严格甄选审查,可见选择一个恪守职业道德的专业贷款经理的重要性!




银行不再接受海外人士贷款申请?
谣言

3月30日,澳洲各大媒体发布了报道,声称澳新银行(ANZ)于前一天通知了各家经纪公司,宣布将限制“纯海外收入投资者”的贷款。
以上这条新闻引发了关于海外人士被禁止贷款买投资房的传言,因为“纯海外收入投资者”这个概念定义得并不清楚,被很多人与“海外投资者”错误地划上了等号。

在与几位专家交谈后,我们了解到,ANZ银行3月29日发布的规定其实只针对持海外收入的本地客户——澳洲永久居民和公民。


根据ANZ银行贷款经理的描述,目前ANZ银行对海外收入人士的贷款规定如下:

    1. 澳洲永久居民如果出示100%的海外收入,则不再被允许贷款;如果一半以上收入来自海外,则可申请最多70%的贷款;如果大部分为本地收入,仍可照常申请贷款。
    2. 在海外工作的澳洲公民仍可照常申请贷款,但要求递交的文件规定变得更严格。
    3. 纯海外投资者仍可照常申请贷款,只要符合申请要求并通过FIRB申请。

综上所述,一般在申请者的收入来源和常住地不一致的情况下,ANZ银行才会加以贷款限制,纯海外投资者不会受到影响。


有海外工资收入的申请者一般要向ANZ银行递交有效签证、护照、3个月的工资单、3个月的银行流水记录、雇佣合同(包含公司名称、地址、电话号码和网址信息)以及税务局的完税证明(在海外工作的澳洲公民不需要)这6份文件。




问题:

为什么纯海外投资者可以申请ANZ银行的贷款,而纯海外收入的永久居民却不能申请呢?



根据资深贷款专家透露,银行发现好几例情况都是澳洲永久居民用海外收入申请房贷,起初给的是海外联系号码,但是房屋过户没多久,联系号码都一个个换成了本地号码,后来彻查时发现是不良贷款经纪人使用了虚假收入证明。

所以为了杜绝这类情况,ANZ银行对纯海外收入的永久居民一律取消了申请资格。

对银行来说,要证明海外收入的真实性是很难的,这点对于纯海外投资者也是一样,但是纯海外投资者人在海外,收入也来自海外,比起常住澳洲却拿海外收入的永久居民来说,前者从逻辑上看更加合理,对于银行来说贷款给后者的风险性更大。



问题:

其它银行的贷款规定怎么样?


根据Westpac银行贷款经理提供的3月17日最新贷款文件,对于持海外收入的申请者有以下规定:


    常住澳洲的澳洲永久居民如果收入来自海外,仍可照常申请贷款,但需要提供更严格的收入和报税证明;常住澳洲的临时居民无法持海外收入申请贷款。

    澳洲公民如果收入来自海外,仍可照常申请贷款,但需要提供更严格的收入和报税/工作证明。

    纯海外投资者以及常住海外的澳洲永久居民和临时居民仍可照常申请贷款,但需要提供更严格的工作证明。



NAB银行4月9日起将实行以下规定:


1. 除了对部分类别的临时签证持有者不给予贷款之外,其它持海外收入的澳洲公民或永久居民都可以照常申请贷款,只是贷款比例和细节根据不同情况可能有一些限制。
2. 纯海外投资者仍可照常申请贷款,最高贷款比例为70%。

也就是说,澳洲银行的贷款规定总体来说有以下趋势:


  • 大多数本地投资者的借贷比例和之前一样,还是可达80%或更高;

  • 有海外收入的投资者需要递交的贷款申请文件都变得更严格了;

  • 纯海外投资者在各大银行的借贷比例基本上都可达到70%。



另外需要提醒大家的是,除了四大银行以外,澳洲还有很多其它银行和非银行金融机构都具有发放贷款的权限。
根据澳洲央行2014年3月的统计,澳洲共有240多家金融机构。非银行金融机构与银行在资金来源和业务范围方面有所不同,但提供的住房贷款产品往往没有很大的区别,甚至可能比银行提供更好的优惠条件,都可作为申请房贷的选择。 



最后结语
事实上,无论海外投资和贷款政策如何变化,可以肯定的是,澳洲政府和贷款机构不可能放弃海外投资者那么大的市场,任何限制举措都是为了用更谨慎的态度评估借贷者的还款能力,杜绝钻空子的行为,维持合理的借贷标准,以此保证澳洲银行业的稳定性。



对于海外人士合法购房,澳洲政府始终是持鼓励态度的。政府明确指出,澳洲欢迎外国投资,外国投资帮助促进了澳洲的经济繁荣,改善了澳大利亚民生。尤其在日前矿业热潮渐褪的情况下,住房建设是澳洲经济复苏的重要支柱之一,外国投资是澳洲基础设施建设和升级的重要资金来源。



所以,海外投资者们务必要增强信心,合理评估自己的资金情况和风险承受能力,理性选择和把握合适的投资机会,寻求靠谱专业人士的建议。下附一些贷款常见的小常识,供大家参考。


澳洲买房贷款流程基本知识


澳洲房产贷款所需资料:根据贷款机构不同,金融产品不同,所需材料各有不同,对于海外人士而言,实际上操作手续也很简单,主要提供以下材料:护照驾照、银行卡以及最近6个月的流水账单、信用卡、收入证明。


澳洲买房还款周期?


还款周期:澳洲房贷一般分三种还款周期,每一周,二周或四周还一次,主要原因是澳洲的工资是按周发放,所以还款周期相对灵活,由于是按日计息,所以大家不用担心利息的问题。


房贷如何偿还?


建议以房产购买目的为准,主要分为两种:


自住:建议本息一起偿还


投资:建议先与贷款经纪人沟通,采取前15年只还息,之后再本息一起偿还的方式。


如果购买的房产是用于投资的,可以将租金收入账户与还款账户绑定,租金收入直接用来偿还贷款利息,实现以租养贷。


此外,在偿还贷款过程中,可以使用对冲账户来减少还贷压力。


何为对冲账户?


对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似,它是客户购买澳洲房产时自动开通的,既是储蓄帐户又是还款帐户。鉴于对冲帐户的存款利率与房贷利率完全相同,这样我们要付的房贷利息就相对减少了。


对冲账户如何运作?


以一套价值100万,可贷款80%的澳洲房产为例:


房屋价值100万,可贷的款项是80万,在购房时会自动开通两个账户,一个是贷款账户,一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息,也就是80万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户,客户可往对冲账户里存款,此"存款利息"与贷款利息是相同的,所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消,客户无需再另外偿还房贷利息。比如,客户在对冲账户里存入80万,那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息;如果对冲账户里存入40万,这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息,剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。


此外,对冲账户里面的钱是客户可以随意存取的,没有时间、金额上的限制,对冲账户里面的资金只会影响每个月/周要付的贷款利息。


另一方面,大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报,并且缴税。而100%对冲账户,是为了冲抵贷款利息而存在的,所以并不构成收入的一部分,因此也不必缴纳税款。


使用对冲账户的诀窍:


1.我们可以把工资等收入直接打到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。


2.对冲账户里面的资金能随时存取,要用的时候就拿出来,有多余就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者做生意。


再评估:


在国内进行房产投资,即便房屋有升值,如果不卖掉房产,只相当于"死钱",而不会变成实际的收益。但是在澳洲,可以随时对所购房产进行再评估,升值部分还可以直接变现。


还以上面值100万,可贷款80%的澳洲房产为例进行说明:澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅,假定五年之后,该100万的房产已增值为125万。这时,客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估,经证实确为125万后,客户可以对该房产进行二次贷款,而此时贷款的额度已不是100万,而是125万,能贷到的款项也变成了100万,将这100万中的80万拿出来偿还原来的80万贷款,客户可以净提现20万,这样买该房产的首付基本都已经赚回来了。



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