贷款收入比的方式限贷能抑制房价?新西兰人炸锅了

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-12 新西兰天维房产


昨天,央行公布了最近6个月的《金融稳定报告》。


随后,央行行长Graeme Wheeler和副行长Grant Spencer在媒体发布会表示,高房价对经济稳定有风险,尤其是奥克兰地区。因此,央行有可能用控制“贷款收入比”的方式限制贷款。


房产小贴士
什么是贷款收入比?
贷款收入比 原名 DTI ( Debt to Income ) 和 LIR ( Loan to Income Ratio) 基本上是一回事。都是贷款与收入的比例。

是一种依据收入多少来限制房屋贷款总额的调节方法。通常是一个数值,年收入乘以该数值,得到可以从银行获取的贷款总额。
房产小贴士
都有谁这么做了?
英国目前正在执行“收入和贷款金额相挂钩”的限贷措施。

一般来讲,英国购房者最多只能从银行借到年收入4.5倍的贷款额。

按照目前家庭年收入中位数9万纽币来计算,上个月奥克兰房屋成交中位价$81.2万纽币,大约是收入的9倍吧。不过如果除去首次购房者20%的首付,大约还有7倍。

央行行长Graeme Wheeler表示,“奥克兰房市的供需不平衡越来越严重,在去年10月新政实施后,房价涨幅有些放缓,但未来房价有望继续攀升。央行将密切关注发展态势,看是否有必要出台新的政策和措施。”

对于新西兰央行又要出台的 DTI 新政
天维网友们怎么说

nznets
估计出一个不让用海外收入证明来贷款的政策,温度就会降下来了。
LYYX
不仅穷人(存款少,收入也低)更难买(看你工党有啥招!),还没买投资房的,这下起步将更难!
房奴甲
现在是工党不愿意采用这个限制,因为这个限制一上来,基本上首次买房的就没戏了,他们得少多少选票啊。

另外,英国的那个4.5倍是不适用于投资者,只限制自住房的。    
阿海
不可能实施的!

大把投资者贷款比收入高4.5倍,我自己就超过10倍了,来个这个政策得丢失多少选票啊哈哈!
巴依老爷
工资和房租已经不是目前推动房价的主要因素。

海外热钱 - 准确的说是中国的热钱推动的房价的快速上涨。

如果用工资和房租比例,奥克兰早已经崩了不知道几次了,但它依然没崩,仍然在快速上涨。

为啥?

这么简单的事咋不明白呢,就是中国的热钱呗。

三哥家兄弟姐妹多,也没中国富,他们移民再多也撑不起房市。中国80后、90后这两拨人大多是独生子女,2个家长,再加双方爷爷奶奶姥姥姥爷随便买几套全款的房,最少也能弄20万的首付(100万人民币在中国叫钱吗?谁家凑不出来?要凑不出来的你觉得他们能来留学?)。

同时再加上一波创业移民用国内的生意倒贴这边的生意,生意不赚钱,可炒房赚呀。很多因素都直接避免了工资和房租对房价的支撑。

现在更好,经济差,利率低,不但华人公司会去炒房。这么低的利率,洋人公司也会放弃主营业务去炒房了,房子这么好赚,干嘛还要搞事业?随便投一投,也不用干什么就等着升值,再投资再升值。

所以我才说,头几年是海外热钱拉升了房价,未来几年将会是整个新西兰本地资金接盘房价。在政府想到下一个经济增长点之前,奥克兰房价不会跌的。
love_3_month
1、不一定会实行。因为各方面阻力大,后果可能出现意外,各种力量平衡,等等;

2、如果实行,估计要几个月的分析讨论,几个月的预先公布,到具体执行,至少要半年到一年的时间,也就是2017的事了;

3、具体的比率,英国是4.5,这里 5-7 的可能比较大

4、是否仅限于奥克兰?央行的意思是全国,但地方上的选民不会同意,反对党也不会同意。我估计是仅限于奥克兰,或者,奥克兰的比率是5,其它的比较火热的地区是6,非热点地区是7或者更高。由于这种差异性,执行成本会大幅提高,争议会很大。

5、是否仅限于投资房?同样,央行希望包括所有房产,但所有的想买自住的人会不同意,工党明确表示不支持。我估计最后会仅限于投资房,或者,投资房的比率卡的低5左右,自住房的比率稍微宽松点,7到10左右

6、是否会有追溯性,也就是说,目前的投资房,贷款比率在10左右,执行了新政策,降低到5,是不是会要求提高本金?我的感觉是不会,因为冲击太大,如果一半的房产是投资房,这样的话会有一小半的投资房要被迫mortgage sale ,这就不是挤出泡沫,而是直接破产的节奏了,银行本来是有坏账可能,现在就成了真正的坏账啦

7、房市会怎么走。如果上面的都基本正确,奥克兰的投资者和自住者的贷款能力将有大幅度的变化,新的房产交易里,投资者比率将会大幅度降低。是否会迎来自住者的春天,还挺难说,因为很多投资者买在高位,除非紧急需要资金,不然不会降价出售。可以看到,交易量会降低,而自住者本来买不起的房子,还是买不起。比如现在是100套出售,自住投资各一半50套,以后可能只有60套房子,自住45套投资15套,比率增加了,但自住的绝对数量可能反而降低了

8、新房建设,在政府效率和政策不变的情况下,建设数量会降低。本来造好了,一半投资一半自住的不愁卖,现在投资者几户没有,市场变小一半,谁还愿意冒风险投资新房呢?当然,政策如果有其他调整,刺激建房市场,还是可以弥补这个缺陷的

9、出政策前后会怎样?和上次一样,大家都会挤着在政策实施之前去买投资房(之后就买不了了) ,买自住房的一半会下场(因为房源多,政策之后房源少)一半会观望(希望买到便宜的), 政策之后,估计就是几年不涨或者小涨了,完全是自住者之间抢房了。

10、租房市场,出租房减少,租金会提高

11、长期的涨跌,还是以建房数量 和 人口数量 的比较来决定。这个政策能认为的抑制交易数量,和买家的分布,但改变不了房屋缺口的问题。可能可以换来几年的房价平缓时间,但如果新房数量上不去而人口持续增长的话,几年后还是会暴涨的。
总结一下
各方对此的观点
1
力度不够

网友普遍认为 DTI 方案不太靠谱,房哥与腰斩哥达成了统一!DTI的力度可能不够。

对于已经有许多房的,不会追溯要求补齐收入。所以持有10来套房产的房哥应对方法就是hold住房,由于目前低利率的行情,房哥都很能长期持有。

对于没房的,本来凑点首付一努力还能贷款买上房。但是DTI实行之后,即使两口子年薪总计10万,如果DTI是按照英国的4.5水平的话,45万贷款加上首付,还是什么都买不到。

2
误伤友军

众所周知,新西兰就业数据一直靠建筑业在拉着。简单点来说,是建筑业让新西兰的经济数据不那么难看。DTI一旦实行,对房价压力不大,但是对本地购房者(首次+投资者)的资金链带来巨大压力。新房没人买,建筑业玩蛋,一起完蛋的除了房哥,还有中介,Broker。当然,还有银行。

有生之年很可能会看到房哥带着搬砖的腰斩哥,一起搭乘大巴车去抗议政府不救市。不过因为公交车delay,大家取消抗议活动(AT又立了一功)。

3
麻烦管管海外买家

海外买家从海外贷款才没有什么DTI。从金融公司贷款才没有什么DTI(参考奥克兰目前有提供100%贷款的房贷金融公司)。海外买家有的是钱,一直这么和本地投资者过不去图什么了?不想要选票了吗?

4
多想想首次购房者

LVR的实行依旧历历在目。首次购房者纷纷表示20%的首付很困难。但是有着资本增值的投资者表示30%的LVR很easy~

所以,真的能够考虑一下首次购房者~不要再搞什么幺蛾子了,最后又是买不起的更买不起,买得起的赚翻了。

5
提高住房供应

房产菌觉得,供需关系还真的蛮重要的。然而供需关系从来都不是理性驱动的,就像抢购碘盐一样。大家都觉得投资房产赚钱简单还快,房产需求就大。
但是,移民增速这么快的今天,并没有腰斩哥真的睡大街。所以真实的需求有多少呢?然而各大中介都表示,房源短缺!房源告急!没房卖!所以供应不足是一个很有意思的话题。

先不做展开,但是房屋审批速度慢,新房供应存在短缺是一个确实存在的问题。


您觉得DTI新政会起到抑制新西兰房价的效果吗?


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