头版┃澳基准利息降至历史新低,房子就暴涨?谁告诉你的!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-06 澳洲房产大全


主编寄语

以下内容,为澳洲房产大全团队各专栏作者,针对此次澳联储再次降息至历史新低,给出的各自观点。


所有专栏作者都来自澳洲本土。


希望能够给予平台读者一些启示。


2016年5月3日,澳联储再次降息,至历史新低1.75%。



2016年5月3日官网上的英文原文,请查阅本文最后部分。


下面是本平台各专栏作者就此次降息给出的给自观点。


主编大悟观点:


我先给大家讲一个笑话:

 

“澳洲联储周二将举行政策会议,外界臆测在第一季基础通胀放缓至纪录低点的情况下,该行可能将2%的指标利率下调。机构预期路透访问50名分析师结果显示,34名受访者预期澳洲央行会维持2%的利率不变,16预期会降息。”

我从来就不相信什么专家。因为他们多数都是包子。比如澳洲Domain集团后面的Andrew Wilson,号称经济学家,但很多次都在那瞎掰,就剩个头衔了。


脑袋里太多复杂的东西,往往顾虑就会很多。

 

爱尔兰的谚语:乐观的人和悲观的人看到半杯水的反应是完全不一样的。

 

我想这些都是宿命的事。

 

投资是个人行为,我希望所有的投资人知道,你不管何时入市,最终赚了,亏了,都是你自己的事儿,你不能因此就怪中介,谁叫你信呢?谁又叫你不信呢?

 

CPI(消费价格指数)是衡量一个国家通货膨胀或紧缩最重要的指数之一。我们先来看澳洲的CPI近1年及10年的变化。

 

以下是过去1年,澳洲的CPI趋势图(近8年首次降低)


以下是过去10年,澳洲的CPI趋势图 (08年金融危机时,也下降过)


如果你仔细观察,往前推,在
2008年中,是发生过CPI指数下降的。此次的CPI下降是近8年以来的首次下降,说明整个澳洲的消费活动在下降。


这从长远来看,肯定不是好事,所以政府一定要出来作出相应的宏观调控。


目前澳洲的通货膨胀率如下图:


在经济学上,一般定义超过3%为通货膨胀。5%以上为严重通货膨胀。


从上图中你会发现自20147月以来,澳洲的通货膨胀率就开始低于3%了。所以澳洲的经济一直处于通货紧缩状态。


持续的通货紧缩,会抑制投资与生产,会影响到当地的经济。相信这个道理大家也都明白。

 

我们再来看看在澳洲,衡量CPI的指数都有什么?


食品非酒精类饮料,酒精及烟草,服装及鞋,房产,家具及相关,健康,交通,通讯,娱乐及文化,教育,保险及金融。

 

这是在澳洲统计局ABS3月份发布的这几大项的季度间变化。


其实房产这个单项并没有变成负的(+0.3)。房产尽管占据CPI大约1/5的比重,但是从这点上,我认为,他并不是澳洲降息的主要因素。

 

澳洲的经济变差了么?经济这个词非常玄,你很难让大家都在这点上达成共识。这是其实是乐观和悲观的问题。

 

你要知道,澳洲今天的失业率是近30个月以来最低的。

 

我以前说过,在澳洲,任何政策类的变化都要考虑民生问题,不能给与当地人实惠,当地人如何拥护你?


那么无论何时买房,只要你买的是当地人认可的,他们可以承受的,无论何种市场,只要是作为基本需求的房产,都是必需品。

 

另外,稀缺的永远稀缺,受市场影响不大。遇到好东西,也别犹豫。这时候,怂的人遇到机会会观望,这就是巴菲特先生说的当别人恐惧时的贪婪吧。但我相信贪婪不是作死。还是要有点技巧的,技巧就是意识到我以上说的那两点。

 

用一个故事作为今天话题的结尾:

 

2014年,我有一位客人,他当时在看一处公寓期房。

 

我说我有预见未来的能力,他居然信了。

 

我说在2016年上半年,贷款会全面收紧,比如海外人士贷款难度加大(就如你今天看到的一般)。

 

那么这套物业,你觉得他还会买么?

 

可为什么今天这套物业的增幅却是15万澳币呢?

 

 

【每周贷款】专栏作者悉尼财神观点:


这个星期澳洲联储银行公布降息的消息从2%降至1.75%,所有媒体或地产公司都嚷着房价要暴涨等等之类的词语。


其实早在去年我在文章中就提过,澳洲还有降息空间,这次由于澳洲的消费指数下降,政府为了进一步刺激本国经济,这次降息的目的根本就不针对房产市场,但是这次降息对地产市场会有一定量的外部影响。

 

1.当地更多的首次置业者将涌入市场购买人生中的第一套房产。


例如李小姐现在一个价值75万澳元的房产,每周的租金在650澳元左右,如果购买同样价值的物业,按照80%借款额60万澳元,一周只还利息的话在490澳元左右。

 

2.投资者持有房产成本减少。


例如贷款100万澳元每周利息大约 932澳元每周,这次降息后884澳元,每周节省47澳元。

 

下图是悉尼近15年来利率变化和房价之间的关系。

从图表上来看利率和房价之间没有什么必然的联系,无论利率怎样调整,房价都是长期上涨的趋势。(在大悟的《澳洲房产那点事儿》中,关于此点,也有过陈述)。


房价的上涨最主要的原因还是由供需关系决定的。


但是外部的一些因素在某些特定时期内也左右房价的水平,例如在2013年以后利息持续走低,宽松的贷款政策,人口的快速增加,是悉尼房价快速攀升的首要因素。


如今的地产市场虽然利率继续下降,但是银行对贷款政策的收紧,对海外投资的限制,发展商增加开发量,使澳洲房产市场向着平稳的方向过渡,从而使市场向着健康的方向发展。


所以我认为此次降息不会对澳洲地产产生更大的影响,澳洲的房市也会向均衡的方向发展,不会过热也不会过冷。

 


【昆士兰专栏】作者迟晓颜观点:


降息之后,个人认为自住房比例高的区域会有一定的涨幅。


政府严控海外收入。也许是因为降息,量化宽松这些利好经济的策略全部跑去房产上了。但是不可否认的是:利息低了,很多尚未首次置业的租房人群会跟紧脚步购房。


以昆士兰为例,建议选择55w以下自住比例较高的区域别墅加地或联排别墅做投资。


1.本地人首次购买55w以下的别墅基本无印花税 。


2.本地人购买新房会有1w5澳币的首次购房补贴。


海外投资人莫急,虽然这些和你们没什么关系,但是这是赤裸裸的需求。有了这些刺激,本地需求会大幅增加。


市场永远由供需决定,当政府的强力刺激加上低密度供应的住宅,这样的打法绝对是最万无一失的。



以上是此次专题各专栏作者的个人看法,仅代表澳房大全团队的各自观点。希望能够帮助到持续关注我们平台的读者朋友。


以下为澳联储官网上针对此次降息给出的原文,在此作为附注

At its meeting today, the Board decided to lower the cash rate by 25 basis points to 1.75 per cent, effective 4 May 2016. This follows information showing inflationary pressures are lower than expected.

The global economy is continuing to grow, though at a slightly lower pace than earlier expected, with forecasts having been revised down a little further recently. While several advanced economies have recorded improved conditions over the past year, conditions have become more difficult for a number of emerging market economies. China's growth rate moderated further in the first part of the year, though recent actions by Chinese policymakers are supporting the near-term outlook.

Commodity prices have firmed noticeably from recent lows, but this follows very substantial declines over the past couple of years. Australia's terms of trade remain much lower than they had been in recent years.

Sentiment in financial markets has improved, after a period of heightened volatility early in the year. However, uncertainty about the global economic outlook and policy settings among the major jurisdictions continues. Funding costs for high-quality borrowers remain very low and, globally, monetary policy remains remarkably accommodative.

In Australia, the available information suggests that the economy is continuing to rebalance following the mining investment boom. GDP growth picked up over 2015, particularly in the second half of the year, and the labour market improved. Indications are that growth is continuing in 2016, though probably at a more moderate pace. Labour market indicators have been more mixed of late.

Inflation has been quite low for some time and recent data were unexpectedly low. While the quarterly data contain some temporary factors, these results, together with ongoing very subdued growth in labour costs and very low cost pressures elsewhere in the world, point to a lower outlook for inflation than previously forecast.

Monetary policy has been accommodative for quite some time. Low interest rates have been supporting demand and the lower exchange rate overall has helped the traded sector. Credit growth to households continues at a moderate pace, while that to businesses has picked up over the past year or so. These factors are all assisting the economy to make the necessary economic adjustments, though an appreciating exchange rate could complicate this.

In reaching today's decision, the Board took careful note of developments in the housing market, where indications are that the effects of supervisory measures are strengthening lending standards and that price pressures have tended to abate. At present, the potential risks of lower interest rates in this area are less than they were a year ago.

Taking all these considerations into account, the Board judged that prospects for sustainable growth in the economy, with inflation returning to target over time, would be improved by easing monetary policy at this meeting.


感谢阅读。




本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。


 


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