我们是否会重蹈日本房市危机?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-03 澳洲太平洋房地产




导语:1991年,日本楼市决堤,房价一泻千里,是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一。大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。当雪崩发生的时候,没有一片雪花会认为是自己的责任!现在房市在5000点、股市在3000点,你想接楼市击鼓传花游戏的最后一棒吗?




然而,损失1500万亿的前一夜,日本人还在疯狂买房!


来源:房屋屋(its-home),作者:凯风&楼小姐


楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?


1、两个神话

日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。


第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。


从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。


一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。


其实,金山银矿的底子早已亏空了。


第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。


为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?


然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。


值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。


日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”。


2、疯狂置业


坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。


整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。


用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”


造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。


当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。


买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。


然而,危机还是来了。


2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。


然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。



日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌


3、崩盘时刻


1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。


接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。


房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。


崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?


其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。


当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。


然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。


崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。


崩盘的代价有多大?


20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。


这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。



日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。


4、重复上演


时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。


以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。


与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。


如果再考虑到富裕层面的差异,实际房价的差距就更为明显:2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。


经济发达程度不如东京,实际房价却已经超越东京。经济下行,一线二线城市房价却不断上涨;众多中小企业关停,投身房地产市场;“地王”连接不断,楼盘一天一个价;房价不会跌的神话大行其道,人人都在谈论房市,唯恐买房晚了,甚至形成离婚购房热潮……


这种场景与当初的日本是不是再相似不过?


房价崩盘时 没有一片雪花会认为有自己的责任


来源:路财主A( iMoneyLu)


房地产市场陷入末日狂欢。



一线城市里,上海人民忙离婚,北京人民忙离婚,为的就是在限购的条件下能够多买一套房,深圳人民没有限购,所以没有离婚,但按照房价收入比其住宅价格已经涨至全球最贵,广州的房价也开始蠢蠢欲动。


二线城市里,杭州人民、南京人民、武汉人民、郑州人民、合肥人民、厦门人民、济南人民、苏州人民、成都人民……都在喜迎房价暴涨,有房民众资产暴增,大家兴高采烈,相约买房发财。


三四线城市听说了一二线城市的暴涨,一个个跃跃欲试,但民众却都不买账,反而凑钱冲到一二线城市买买买买买买……


2015年,《来自星星的你》在中国开始热播,来自星星的、永远都不会老的都教授靠着一直买房买成了超级大富豪,又泡到超级美妞,终于提醒了中国人民,别看2013年和2014年房价停滞,但只要坚持买房,一定能成为大富翁,买房的每个人都是来自星星的都教授!


于是乎,2015年全年中国房地产贷款额度增长高达2.5万亿元,占1995年迄今20年房地产贷款总量的70%;到了2016年的第二季度,根据央行统计数据,中国的新增贷款几乎100%都变成了房地产贷款……


也许是觉得中国城市房地产在2015年还不够火,2016年2月2日这个很二的日子里,央行和银监会联合宣布,对于不限购的城市首付比例可以降至20%,二套房首付比例降至30%。


由此掀起了2016年初迄今全国性的炒房高潮……


5倍杠杆?太低太低了!于是,首付贷出现了,500万的房子,100万的首付,金融机构还可以贷给你50万,杠杆直接变10倍!


这是金融机构的重要创新!是中国金融机构为了普通人的住房梦而设计的毫不利己专门利人的伟大设想!是中国人实现中国梦的重要途径!


首付贷还是不够爽,还可以众筹炒房、联合炒房,还可以转贷炒房……


不,这还是不够先进!2016年3月1日,沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,首付比例实行“零首付”!


只在买房子的房贷问题上加杠杆、做文章,那房贷已经还的差不多的人怎么办呢?


他们如果不加杠杆那岂不是太可惜了?中国金融业太不发达了,银行实在看不下去了!


于是乎,8月底以来,包括农行、建行、民生和中信银行等多家银行,都推出了质优价廉的房抵贷产品,利用房屋抵押贷款,额度可以高达300万元以上……


就在过去的7年时间里,为了挽救中国债务(在中国,高负债部门主要是国有企业和类政府经济组织),延滞经济风险爆发,在地产经济体制的路径依赖之下,我们一是让居民加杠杆、加杠杆、加杠杆……


然后,驱动全民储蓄和央行新增信贷全部都去承接地产商和基础设施的债务;


然后,转化为房地产投资和地方平台投资;


然后,转变成地方政府的各种收入……


在这场大国崛起的过程中,实干误国,房产兴邦,盛世之下,这届人民真的不行!


9月13日,统计局新闻发言人盛来运也在盛世运来的时代,再度发布最新房地产开发月度数据,并且声称:


“房地产是很重要的产业,我们既希望房地产对经济能够发挥稳定的促进作用,又能体现民生改善,让居民能够得到实惠。”


“从近两个月来看,房价涨幅是在回落的,尤其是在一些限购政策出来后,一线城市和二线城市房价涨幅在回落,说明前期上涨的势头初步得到遏制。同时,房地产去库存得到了明显的效果”


“房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房产市场调控政策一定要因地制宜、因城施策、遵循房地产市场本身的客观规律。”


第一句解读:房价上涨是我们政府的国策,也是政府希望看到的,我们中国房地产绝对不能崩盘,你看那些已经购房民众不都得到了实惠么?


第二句解读:我们希望房价上涨,主要是希望三四线城市去库存,你们这届人民不行,全部跑到一二线城市炒房导致暴涨,那我们就出点儿政策,让它涨得稍慢一点儿。


第三句解读:中国房地产价格本身的客观规律就是政府兜底、永不下跌,但具体的涨法上,各个城市可以百花齐放、百家争鸣……


我曾经在以前的文章里写过一个很明确的观点。


无论是房地产泡沫还是股市泡沫,最终的资产接盘者一定是普通民众,如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步,必须通过零首付或至少10倍杠杆实现买房的时候,基本可以确认,这就是泡沫的顶点,这就是末日的狂欢(美国房地产泡沫最鼎盛期,就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期)。


我还说,反过来想一想,如果地产泡沫盛宴不让普通民众来接盘,不让普通民众来当冤大头,难道你想让李嘉诚给你当冤大头和最高价位接盘侠?或者,想让巴菲特给你当冤大头和最高价位接盘侠?更何况,如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人,以现在的价位,只要他稍有生存能力,他已经完全可以将北上深的房子卖掉,移民到国外,买一所面朝大海、春暖花开的房子,全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后,还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫“套利”,跨市场的地产套利。


在前两天的文章“房地产让中国更不道德”里,我还说,这10多年来的中国房地产,就是一个要让中国产生更大贫富差距,让中国更多的中产阶级变成穷光蛋的工具。


现在,一线城市的房价终于涨到了中产阶级买房也要竭尽全力的时代,终于到了中产阶级为国家和人民作出牺牲和奉献的时刻。


要知道,去年股市4000点的时候日人民报喊出“钱在飞心在跳,牛市还在半山腰”,旧华社更是力挺A股,喊出“4000点才是A股牛市的开端”,于是乎,一大批中产阶级挺进股市,侠之大者,为国炒股。


然而,前来接盘的中产阶级才过来了一部分,一小撮国内外阴谋势力就开始大肆卖空,大部分中产阶级还没有来得及为国接盘,股市就半路夭折,并且一路下跌,致使我天朝指望通过牛市去杠杆的希望变成了泡影。


股市去杠杆成了泡影,那就只能房市去杠杆(居民加杠杆,降低企业负债)了,还是原来的配方,还是熟悉的味道,资产类别换了个马甲,在又一场发财梦的支持下,在过去15年的连续上涨的历史记录支持下,上次没有来得及为国接盘的中产阶级们跑步进场,除非你移民国外,否则一网打尽!


侠之大者,为国买房……


当雪崩发生的时候,没有一片雪花会认为是自己的责任!


当中国房地产崩盘时刻来临的时候,从央行到政府,从银行到地方政府,从购房人到房地产中介,从卖房人到统计局,从加杠杆的首付贷到房抵贷,我同样相信,没有一片雪花会认为是自己的责任……


你想接楼市击鼓传花的最后一棒吗?


来源:苏宁财富资讯(SuningWealthInsights),作者: 左俊义


卖房炒股衍生出许多故事,2014年中至2015年中似乎一夜暴富的故事多;2015年中以后一夜赤贫的故事多。甚至有段子手调侃说——最美的求婚词是我买了房,最彻底的分手话是我重仓了股。新韭菜怕上错了车,老司机只等待反转的到来。今天的这篇文章就来探讨一下怎么把握好股市和房市的轮动周期,做好个人的资产配置。


总的思路是,构建股市和房市的估值指标,然后用股市和房市的相对估值来决定到底该卖房炒股还是卖股炒房。


先来看股市的估值指标。这里使用FED模型来模拟股市的估值情况,具体来说就是用上证指数股息收益率减去10年国债收益率,来判断股票市场的估值。因为,长期来看,股票赚取的是股息这部分稳定的现金流入,如果股息收益率高于债券利率,投资者应该超配股市。


由于我国上市公司股票分红太少,导致这一方法计算出来的数据一直是负的。然后对这一数据进行一系列处理,包括剔除这一数据的趋势因素(因为近年来上市公司分红逐步增多,但国债利率在系统性下滑)、然后进行标准化(计算这一数据的z值,即减去均值除以标准差)、最后乘以-1来让股市上涨时估值更高。最后的数据情况如下图所示:


 


可见,这一方法计算出来的股市估值大概率在[-2,2]之间波动,即一般在估值中枢的上下2倍标准差范围内波动(参见上图)。在这一数据向下穿过-1时就可以开始关注股市抄底机会,历史上这一机会出现在2005年6月、2008年10月、2012年9月和2013年6月。目前,这一数据读数为-0.44,在-0.4和-1区间,很适合开始进行定投,因为这时股市已经处于相对悲观的阶段了。

 

再来看房市估值。长期来看房价与居民的支付能力密切相关,支付能力一般考虑可支配收入和按揭利率,所以可以用房价和可支配收入/按揭利率来看房价的估值,后者相当于月供承受能力指标。


以上海为例,长期范围内,房价和可支配收入/按揭利率有比较稳定的关系(参见下图)。图中横轴是上海城镇居民可支配收入和按揭利率(乘以100)的比值,纵轴是上海住宅均价,住宅均价使用住宅销售额除以住宅销售面积得到,时间跨度从2003年1季度到2016年2季度。从图中可以看出,可支配收入/按揭利率对房价的解释能力达到了90%。然后,可以用实际房价除以模型拟合房价减去一得到房价的高估程度,比如根据计算结果,上海房价在今年2季度末高估大约11.4%。当然,这一数据得到的住宅均价似乎偏低,比如今年2季度末上海住宅均价只有2.5万元/平,跟直观感受有点差距,但这是目前能得到的时间序列最长的房价数据了。


 


然后使用上海和北京房价高估程度的均值来代表整体房价的高估程度。不包括深圳是因为数据库中深圳的住宅销售数据只从2012年开始;只用一线城市房价数据是因为一线城市具有代表性,可以用来表示全国房价的周期性高低估情况。再然后对数据进行标准化处理,减去均值除以标准差(参见下图)。可见,房市估值大体也在[-2,2]之间波动,一般房市估值接近1就可以开始考虑退出房市了,历史上这种时刻发生在2007年12月、2011年3月。目前房市估值0.86,已经处在相当贵的区间了。

 



如果把股市估值和房市估值放到一起看,可以发现2006年和2009年两类资产是同向波动的;2014年开始两者是反向波动的。这说明过剩的流动性和低廉的资金利率开始导致资产价格出现轮动,先是股市胜过房市,后是房市胜过股市。

 



最后用股市估值减去房市估值,来看股市和房市到底哪个更贵(参见下图)。两者的差大体也在-2和2之间波动,并可以用-1和1两个阈值来判断后续到底应该买哪类资产。比如在股市估值和房市估值的差值超过-1时,就可以考虑卖房炒股,历史上这种时刻发生在2005年9月和2013年6月。那么,今年2季度两者估值差异读数为-1.25,意味着可以考虑开始逐步退出房地产市场、将资金转投低估的股票市场了。只要资金充裕的境况没有改变,资产价格就会轮动不息,所谓“风水轮流转、今天到我家”,一旦房地产市场出现调整,资金势必会重回股市的怀抱。


 


最后想说的是,投资赚的是时间的钱,而不是盲从的钱。从当前股市和房市的估值差异看,股市的机会要明显好于房市。只不过大家都是顺向思维,跟着鱼群往前游似乎才是最省力、最简单的策略,但想要发财从来不是省力的事情,现在房市在5000点、股市在3000点,你想接楼市击鼓传花游戏的最后一棒吗?


来源:金融行业网综合整理自房屋屋(its-home)凯风&楼小姐、路财主A( iMoneyLu)、苏宁财富资讯(SuningWealthInsights) 左俊义




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