加拿大房控升级,房贷政策大洗牌,"共同承担风险”到底是什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-05 加中国际集团



在控制加拿大房地产市场方面,政府可谓是操碎了心。不仅堵住了此前自住房免税优惠的漏洞,现在还将可能彻底改变加拿大的房贷结构。在新申请房屋贷款时,借款人就需要经受“压力测试”了,如果通过测试才可以贷得房屋贷款。

借款人从现在开始需要通过压力测试,以此来确定在贷款利率上升的情况下购房者也可以还清贷款。同时,加拿大财政部长比尔·莫诺(Bill Morneau)表示政府将近一步研究“房贷风险分担(lender risk-sharing)”政策,使银行在放贷时负担一部分贷款保险免赔额。

如果一旦采用“房贷风险分担”政策,银行就需要持有更多资产来负担贷款保险免赔额,银行的筹资成本也就会增加。直接结果将有可能变成由购房者来负担这些额外的成本。也就是说,银行将有可能增加贷款利率

政府计划出台这样的政策是由于多伦多和温哥华的房地产市场长期过热,导致很多业内人士担忧会有楼市泡沫的情况出现。“房贷风险分担”政策将使放贷方(如银行)也承担一部分风险,而不是只让纳税人来承担贷款风险。

虽然楼市泡沫看起来只对多伦多和温哥华两地的居民有影响,但事实是,这样的风险很有可能会延伸至加拿大全国的经济发展。对于政府正在探讨的“风险分担”政策,各大银行目前还没有给出答复,但加拿大银行协会(Canadian Bankers Association)对此并不太积极。

加拿大银行协会指出,“风险分担”将为加拿大的房贷结构带来重大变化,而这些变化很有可能是负面的。目前加拿大的房贷结构非常成功,房贷过程高效又简单,对加拿大的经济也有很好的影响。如果从基础上进行改变,新政策带来的副作用不好估量。

国际货币基金组织(IMF)及经合组织(OECD)此前曾多次呼吁加拿大借鉴其他国家的贷款结构,即放贷方承担大部分责任。然而加拿大的各大银行一直都对此采取抵抗的态度,他们希望这样的政策可以只针对个别过热的房地产市场。今年年初,丰业银行CEO就曾建议增加房屋首付、增加五年固定抵押贷款利率以及向外国买家收取奢侈品税。

业内人士认为政府如果实行“风险分担”政策,将彻底改变加拿大的房贷结构。在实行时,政府预计会循序渐进,最初使银行承担的风险大概为5%至10%。如果市场反响不好、对楼市的负面影响太多,政府就会改变方向。

尽管对加拿大的房贷情况有所担忧,但目前看来,房贷违约现象还是比较罕见的,房贷拖欠的比例只有0.28%。而在楼市泡沫担忧最严重的温哥华,房贷拖欠现象还要低于全国平均值。CIBC负责人表示,银行对在温哥华的放贷和还贷情况非常满意。

去年12月,联邦政府将有些买家的房屋首付最低限额翻了一倍,今年秋天政府将就“房贷风险分担”政策进行公众咨询。

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