个案 | 婚前二人分别单独购房, 婚后房产是否会被多收印花税?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-01 英国房产与投资专刊


印花税新个案分享,两人结婚前各自名下的房产婚后会不会被多征收印花税?除此之外另外一些需要注意的问题都有什么?个税,资本利得税,住房贷款样样都需要留心哦!




在英国购买多套房产,如何避免被征收额外的3%印花税(Stamp Duty)是广大购房者千方百计所思考的。一些预算较充足的年轻购房者,不少都在考虑婚前各自购房,婚后家庭可以以房产获得较高利润维持更好的生计。不过,这样做是否真的可以避免被征收高档印花税?如果可以避免,这是否就是最佳得避税方式?是否还有一些别的问题需要注意?


首先我们还是国际惯例,看看今天来自K先生的案例分享:


“房姐您好,我和我的女友都是刚刚从学校毕业,打算在英国发展定居。前几年的时候我父母已经帮我在英国买了一套房子,但是我女朋友名下还没有房子。我们目前准备在北部另一个城市自己再买个新房,虽然目前打算自住但未来不排除出租出去的可能。目前我们自己首付可以搞定6万英镑,住房贷款她可贷12万英镑,思来想去我和她名下各在婚前有一套房的话应该是不用多交印花税的。两套房子我们都不会在短期内卖掉因此资本利得税什么的感觉都不用考虑。我想问下目前我们的计划是否可靠,这样做是不是最佳的办法?”


这位K先生的案例其实很明确:“我们还没结婚,婚前各自在英买一套房结婚后是否不用缴纳多余印花税?”首先对于这个问题,房姐可以明确告诉您,结婚之前,两个人分别都是单独的个体,因此婚前各自名下的房产是不构成共有房产的,就不存在第二套房,同样的额外印花税(多交3%)也不适用于这类人群;倘若夫妻拥有共有房产在先(Joint Ownership),即使之后以其中任何一人单独名义购房,此时也必须使用高档印花税税率。K先生属于前者因此不适用于高档印花税税率。


二人婚前用各自名字买房,之后出租一套自住一套确实是个可以避税又能创收的投资房产的方式,不过除此之外还有一些事情是K先生以及其他投资者今后需要留意的。首先我们就假设此案例中房产价值总计18万英镑,既然不用缴纳高档印花税率(按二套房多交3%的话就是6,500英镑),但基本档的税率还是要交1,100英镑,既(180,000-125,000)*2%,不过确实省下了5,400英镑。可是,您需要确定的是,对于这套房子您可以做到“100%放手”


啥意思?就是这样一来其中一方就要100%放弃这套家庭住房的权益,也就是您可以拥有的房产份额。如果想日后获得该房产的权益,您的另一半可以与您另外再去立一份遗嘱,在他/她去世后您可以成为该房产的继承人…而这一系列包括立遗嘱请律师都要不少花费(具体价格请咨询不同律师事务所),花个几千英镑也很轻松…


还有一点,如果您这套房子是在您另外配偶的名下,您将无权通过该房产进行常规的住房再抵押贷款(Remortgage)筹集资金,可以选择的贷款方式只有购房出租抵押贷款(Buy-to-let Mortgage),而这种方式会比常规的住房贷款花费更多(具体金额以各银行及放贷方实时价格为准)。


如果被出租的房子是在您的名下,虽然到时候您会获得比较可观的租金,但是这笔收入也会计入您个人收入名下,这意味着在个人所得税(Income Tax)方面您很可能会被抬到更高级别一档中,需要支付更高额的个税…


最后,如果将来您想卖掉名下的这套房产,在资本利得税(Capital Gain Tax, CGT)方面,您需要承担这套房产所有的税款。但是如果这套房产为夫妻共有,届时该税可以被拆分为两等份,根据2016-17年英国现行税法,每人支付11,100英镑。


因此,婚前各自购房确实能够达到合理避免高额印花税的困扰,但是也并非高枕无忧,之后夫妻每一方都可能面临不同的需要格外留心的方面,当然这也要看您如何对家庭财富进行未来规划。如果大家还有任何关于此案例的问题请尽管微信房姐,我们会同专业人士一起探讨,寻找最佳解决方案。


声明1: 本文刊登已经过K先生同意。


声明2: 本公众号文章均为知识政策普及性质,并非绝对建议,不承担法律责任,如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。






关于《英国房产与投资专刊》


《英国房产与投资专刊》创立于英国伦敦,集结了多位深浸英国房产、投资、税务等领域的精英组建投资智囊团,致力于做英国投资价值的梳理者、投资路径的参谋者、投资思路的建议者、投资趋势的洞见者。了解最新最权威的英国房产与投资资讯请点击右上角关注我们!



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