【高逼格问答】买楼花的首付是另外贷款来的,可以抵扣吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-05 土澳思维



您好,葛会计,我是陈xx。我有一个税务上的问题不知可否请教您?


我是澳洲公民,在悉尼住了有十五年了,自己名下已经有三套投资物业,目前我自己住的房子几乎还清了。


上个月我在xxx那买了一套楼花,92万,2018年底交房。


我的三个投资房和自住房的对冲账号里都没什么钱,于是我又找到以前的broker,让他从我的自住房那里套出了10%,来付首付92,000刀。


因为每天看您的文章,我特意嘱咐他一定要再开一个贷款账户,专款专用嘛。目前楼花的印花税还没交。我想问问,这个新开的92,000刀的账户利息可否抵扣呢?……


您好,陈女士,


您的问题其实很常见,为了节约时间,今晚我就在【土澳思维】的微信公众号上跟读者们一起分享一下。


回答这个问题之前,我注意到,这92,000刀的首付款是另外套出来的钱,而不是从您现有贷款的对冲账户里出来的。这个信息很重要,因为如果钱是从您的对冲账户里出来的,我建议您读读我以前发表的一篇文章:【房产投资】房贷必备的对冲账户 Offset Account


还有一点很关键,就是贷款是从2016年9月开始的,但投资楼花的成交要到2018年底。换句话说,您的租金租金收入至少需要再等27个月。


利息发生在租金之前的例子,在我以前的一篇文章里有涉及到:【分析】投资房维修的相关费用能不能抵扣?


您的事实跟这篇文章里提到的不太一样。但不管如何,我们还是先来复习一下:


澳洲所得税法1997第8-1章规定,只要开销不是用于资本和私自目的(利息通常不属于资本目的),而是在挣所得收入的过程中,就可以抵扣。


税务行政条例 TR 2004/4 指出,收入和支出不需要同时发生,为此,条例引用了一个很有名的1999年案例:斯蒂尔告税务局 Steele v. Deputy Commissioner of Taxation (1999) 197 CLR 459。在这个案子里,如果利息开销发生在收入所得之前,如果满足以下5个条件,就可以抵扣:


1. 利息不可以产生得太早,不可以是挣钱之前的试探;

2. 利息不可以有私用;

3. 利息的产生跟收入的时间间隔不可以太久。如何判断太久要看挣钱的行为本身,还要看利息和挣钱之间的联系;

4. 利息的产生是由于有挣钱目的的驱使;

5. 要有更快开始挣钱的目标。


我认为,第2、4和5点都较容易证明,但是第1和3点就比较模糊了。


在案例的事实上,有一个很大的区别,就是,当年斯蒂尔的房产是已经过户了的,而您目前的房产还有至少27个月才可以过户。


我们换一种思维来考虑。您已经有三套投资房了,加上这一套就是四套了。从客观的角度来看,您肯定是一个较为有经验的房产投资者,而您签合同买了这楼花,就有法律义务将这个楼花在建成后顺利过户,所以肯定不是“挣钱之前的试探”,因此,第1点是可以解释清楚的。


为了挣楼花的租金,您必须现在签合同,但签合同需要钱,您就向银行借,然后便有了利息的开销。虽然要等至少27个月才可以看到收入,但是您已经尽力了,建大楼是需要时间的。楼必须要建好后,才可以出租啊,因此,客观事实不是您想加快就可以加快的。


我认为,从产生利息开销直至收到房租,虽然相隔了27个月,但两者的联系是很明显的。没有贷款,哪来合同。没有合同,哪来租金?况且,这27个月的等待也不是您故意拖延的。


所以,我认为这笔92,000刀所产生的利息是可以抵扣的。


我建议您给我打一个电话,讨论后,如果我认为有必要,我们可以向税务局申请一个叫私家协议的东西(private ruling),以此来确保您的税务利益和降低您的税务风险。



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