华人开发商疑创独特炒房模式 暴露加拿大税法漏洞

<- 分享“加拿大地产周刊”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-30 加拿大地产周刊



周二(9月20日)据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,温哥华一名华人开发商顾俊刚利用来自中国国内的资金在温哥华贷款炒房,获取巨额利润。但是他去年向加拿大税务局申报的收入只有4万5千多加元,他名下的公司也都处于亏损状态。


据顾俊刚的前雇员Demetre Lazos向环球邮报爆料的文件显示,在最近几年,上百万的加币通过顾俊刚的个人和企业银行账户流入,而他2015年只申报了45,865元的个人收入。他经手的房子都是作为不同客户的自住房(Principlal Residence)转卖的,因此按加拿大法律可以免税。他用来付首付的款项和用来支持贷款申请的财产属于公司贷款,也是免税的。


根据加拿大法律规定,自住房的购买者必须实际住在房子内,买的房子也不能在当年卖出,否则卖房收益要作为商业收益纳税。然而,“必须实际居住”很难查明,据称这类逃税行为相当普遍,是现行制度的一个巨大漏洞。



疑创造独有的炒房方式 赚取大量收益


据报道,顾俊刚来自南京,出国前是一名公务员。2009年,他以投资移民来到加拿大,取得永久居民身份。顾俊刚最初投资房地产开发,后来业务转成炒卖房产。他的资金都来自中国的投资客,在加拿大银行申请按揭时,也是以这些投资客的名义。


很多人以为投机炒房都是快速转手,但是顾俊刚等人被曝建立了一种独有的操作方式,他们较长时间持有房产,直到其大幅升值,再转卖获利。据《环球邮报》获得的文件显示,这些房产在名义上,属于海外买家,包括首付、按揭月供以及与房产相关的税务和其他开支使用的都是中国客户或客户的公司及配偶的名字,但是顾俊刚才是隐身的实际受益业主。



 顾俊刚的公司以贷款的名义拿到这些客户的资金,从而不用交税,相当于在中国普遍的“影子银行”,承诺客户给予高利率回报。这些客户在中国大陆赚钱,来往于中国和温哥华,他们授权率顾俊刚进行房产炒卖。顾本人并没有按揭中介许可或投资管理许可,实际却在做这些事。


顾俊刚今年转手的5笔交易资料显示,他卖房的价格比之前买房的价格高出总共500万元。其中一间房屋空置了3年,并曾两次接到市政府下令清理。


《加拿大地产周刊》记者向三家律师事务所咨询了此案,其中一家曾办理过顾俊刚其他事务的律师事务所为了遵守律师执业准则,不能提供针对顾俊刚的评论和意见。



借款 vs. 众筹

税务法存在漏洞


本地律师、公证人李广田(George Lee)对《加拿大地产周刊》表示,听到顾俊刚的新闻他感到十分震惊,“如果环球邮报报道属实的话,那么顾俊刚的操作可以大幅盈利,也反映出加拿大在税务方面存在很大的漏洞。”不过李广田律师继而表示,任何法律都有漏洞。“所谓漏洞,就是法律在制定的过程当中没有考虑到的方面,而百分之百全面的法律是不存在的。在一些问题暴露出来以后,人们开始觉得不公平、呼吁杜绝的时候,法律才会被提议修改。在西方移民法和税务法中,法律漏洞是普遍存在的。”



本地律师、公证人李广田(George Lee)

 

加拿大税务依赖自行申报(Self Reporting),这是一个诚实机制(Honor System)。例如小费之类的灰色收入,到达一定数额没有报税,这也算逃税。投资也是一样,顾俊刚的投资行为本不违法,但是这个投资行为牵扯到很多法律问题。

 

“据报道,顾俊刚的第一个动作是向国内的人借款,借款的性质是Loan(借款)、还是Share(股份),这很关键”,李广田律师指出。


 一般来说,借款人有责任向放款人透露足够的信息:第一,款项将会被用于什么地方;第二,借款人要怎么操作;第三,回报是多少。放款人要根据这些信息评估风险,做出正确的选择。

 

如果顾俊刚不是以借款,而是以众筹(Crowd Funding)的方式得到资金。那么这个就牵扯到两个法律问题。第一,大众消费法保护投资人,特别是在投资土地时,法律规定投资人要有7天至10天的考虑时间。顾俊刚须告诉投资人资金的去向、什么时候可以转卖房子及投资回报等信息。第二,众筹有可能也涉及证券管理,个人或私人公司募集资金用于投资是有法律限制的;除非投资人是自己公司里的个人或亲戚,如果向公众募集资金的话,这个筹集资金的性质就接近于发行股票,继而牵涉到证券交易法。



税法居民 vs. 移民居民

税法和移民法不统一


环球邮报还称放款人为外国人。李广田律师提出疑问,这里的外国人指的是华人移民,还是居民?“移民和居民是不同的概念,所谓的居民(Resident)延续了税法下的一个概念,而移民(Immigrant)延续了移民法的概念。”

 

多伦多人在卑诗省买房,有可能不能算作卑诗省居民;如果是加拿大移民,但长期住在海外,回到加拿大买房,也有可能算作卑诗省的居民;再如留学生在大温买房,如果他们前一、两年按要求向税务局报税的话,他们在移民法角度被视为非居民,但在税法角度可被看作当地居民。税法和移民法对于居民的概念没有统一。移民法的枫叶卡是用五年里住满两年来规管的。税法则考核很多方面,例如此人在加拿大是否有社会关系、是否有家庭以及居住时间的长短等等。

 

根据税法,外国人在卖房时,律师或公证人必须扣压(hold back)售价的25%用于报税。李广田律师表示,如果关于顾俊刚的报道是真实的,物业是以外国人的身份登记的,卖房的时候就必须扣押这部分钱,但是报道上并没有体现出这一点。

 

 

法定业主 vs. 受益业主

银行也是受益者


 另外报道称顾俊刚为幕后业主(Shadow Owner)。在法律上,业主分为两种,一种是法定业主(Legal Owner),也就是房屋产权的登记者,另一种是受益业主(Beneficial Owner)。例如媒体之前报道的在温西购买豪宅的留学生,他们虽然是法定业主,但可能并不是实际受益人。

 

加拿大税法允许法定业主和受益业主以信托协议(Trust Agreement)的形式来指定报税的人,一般来说,由法定业主报税,但是也可以用信托协议的形式指定受益业主报税。如果让法定业主申报,而法定业主是外国人,那么律师或公证人要扣押25%的卖房款,等卖房人通过税务局正常报税的手续后,律师或公证人才能把剩余的款项退还给卖房人。

 

目前很多细节都是未知的,但是李广田律师认为加拿大税法确实存在很多漏洞。“第一,加拿大税法没有监管制度。第二,税务都靠纳税人自行申报。第三,移民法和税法在一些概念上不统一。在卑诗省针对加拿大非移民、非居民推出15%物业转移税前,省府甚至没有要求购房者申报国籍,这些都是漏洞。”

 

李广田律师认为,贷款银行是受益者。从环球邮报报道的顾俊刚的操作流程当中,银行似乎没有严格审核过外国人的资产,好像也没有报道有任何海外机构认证过这些资产,这些信息都依赖贷款申请者自行申报。根据他的从业经验,只要贷款申请者的首付达到35%,银行评估抵押资产的净值(Equity)足够抵抗房地产下滑率,银行好像就会放贷。这样的机制鼓励了外国人在境内买房。

 


声称不知情

澄清站不住脚


针对环球邮报的报道,顾俊刚在上周通过律师正式表示,前雇员Demetre Lazos所说的消息并不真实,要求环球邮报道歉。然而事情峰回路转,同日,他接受了环球邮报的独家专访,在文中,顾俊刚承诺将与加拿大税务局合作,承担他应该担负的税务责任。

 

顾俊刚表示,纳税文件有错误但并非出自他本意。他所有的文件都交给会计师和律师处理,也许会计师和律师有些东西做的不太对,但是从他这边来讲,他完全不知情。他希望澄清关于炒房和逃税的指控,恢复自己的名誉。他不想让他的孩子认为他是坏人。

 

李广田律师表示顾俊刚作出了典型且不明智的回应,在法律和常理上都站不住脚,因为在文件上签字的委托人要为本人签署的文件负责。律师、会计没有求证事实的责任,这些专业人员依赖客户提供的事实,作出对委托人有利的建议或解决办法。除非律师、会计师和委托人为了某种利益一起作出欺骗行为,否则律师和会计都不为委托人承担任何责任。

 

李广田律师表示,顾俊刚的案子现在只有媒体报道这一个信息来源,很多细节尚未公开,所以很难推测事情的走向,他猜测加拿大税务局(CRA)应该会成立一个小组,专门调查这个案子。但他也表示,西方的法庭程序复杂、进程缓慢,从调查到得出结论一般需要两到三年的时间。




更多相关内容 点击下方阅读原文


↓↓↓


关于《加拿大地产周刊》

我们是大温地区知名周报《加西周末》出品的地产刊物。

我们立足温哥华,放眼加拿大,致力于做大温地区最认真、最专业的地产杂志!


广告招商

热线电话:604-270-6606


文章投稿

我们欢迎地产界人士为我们供稿或开设专栏。*

电话:604-270-6606

邮箱:editors@wcweekly.com

*来稿请在标题中注明《加拿大地产周刊》

点击展开全文