外国人投资房地产税收法(FIRPTA)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 美国华人会计网




当非美国居民出售其在美国的房产时,美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此,美国国税局将按照房产总购买价的10%扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时,任何退税(若有)都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换,则可以避免此操作。




外国买家必须考虑规避美国遗产税


如果外国买家死亡,其遗产将被美国政府征收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排,可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司(LLC)和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下,再将LLC归于外国公司名下,而买家自己将持有外国公司的股票。

 

在这种情况下,由于房产由外国公司“拥有”,外国买家死亡后,美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税,操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您,公司资本收益税的税率是35%,而个人是15%。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处,即股东可以出售其股份,最终重新持有房产,而无需引致资本收益(或美国规定的其他应税事件)。

 

在任何情况下,都建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产,由此买方的责任将仅限于该资产本身的价值(LLC不会持有任何其他房产或资产)。然后,买家可再创建一家外国公司,由其拥有LLC,从而进一步保护外国买家,使其免缴房产税。

 

如果外国买家不希望开设LLC和外国公司(或许因为房产投资较小),也可以选择另一种方式,即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险,每年支付保费350美元,死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下,一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下,虽然该外国买家无法规避遗产税,但在其死亡后,其继承人仍可获得等额收益。



来源:美国资讯网

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