100%满租率的升值潜力区域，都有哪些共同点？,英国房产周刊微信公众号文章

根据英国最大的房地产网站Rightmove统计，伦敦市场上98.4%的租赁房产能做到满租状态、没有空置期。该研究发现，市场上能做到100%满租率的“出租房”投资区域均具备以下几个共同点。

区域升级改造

在伦敦投资，有一条黄金规则不能忽略：大型的升级改造工程会对房价产生巨大影响。伦敦作为全球目的地的名气是无可否认的。今年三月，伦敦被Trip Advisor评为最佳旅游目的地；今年5月，据国际领先的房地产服务机构莱坊公司的Wealth Insight报告显示，在千万美元富豪数量的排名中，伦敦领先其他城市，吸引了世界上最多的千万富翁。同时，伦敦还是2014年评选出的最令员工向往的城市。

在这种情况下，一个“有前途的”投资区域并不意味着就是最便宜或最贵的地区，而是人们选择在此工作，抚育孩子，度过周末的地方。

在选择投资区域前，您需问问自己以下几个问题：

选择买房出租街区时考虑的差异点是什么？
它是否在通勤带上？
该区域交通连接如何？
是否临近交通升级工程？
经济震荡后市场表现如何？

如果一个区域现在很受欢迎，那么该地区要么处于升级改造中，要么它在很长一段时间内都是热点区域。稠密的人口是“买房出租市场”健康的标准之一。

高校周边学生需求

英国学生公寓的建设投资在最近两年增加了近43%，并且2017年到2020年间规划的工程总价值将近20亿英镑。学生公寓的需求量保持着稳定的增长，并且将受到各个大学招生人数限制的解除利好，进一步提升回报率。

目前的学生公寓投资主要来自于英语国家——美国、澳大利亚等，但来自中东、以及包括中国的亚洲国家针对学生公寓的投资也在迅速增长。

进军学生公寓市场应考虑区域是否具备以下条件：

· 已有一定的学生群体；

· 低犯罪率；

· 众多酒吧和娱乐休闲场所；

· 最后也是最关键的，距离大学等高教生源越近越好。

收益率vs.资本增值

对于投资者而言，通过出租房投资赚钱的途径主要有两方面：一是稳定的租金收益；另一个是房价增长即资本增值。二者结合起来构成租赁房产的总回报率。

根据这一标准，过去一年，伦敦以18.2%的收益率保持着年收益率最好的城市地位。具体到不同区域，西伦敦的Brentford正在经历升级改造带来的增长，而今年夏天东伦敦部分区域的平均租金收益为7.4%。

虽然房价增长很难预测，但也有一些预示潜在增长的指标可供参考：

· 20-30岁年轻人口聚集的区域具有巨大的价格增长潜力；

· 当地商业街日渐繁荣，有众多独立餐厅、商铺以满足租客需求；

· 房产中介尚未占领每个街角。

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皇后苑项目优势提炼：
· 全英金牌学区，项目所在邮编区域小学、中学均为教育部评级的最高等级重点学校，其中两所公立中学的牛津、剑桥升学率超过25%；辖区内有三所高等院校；区政府还将就近新增两所小学、两所中学(分别为两所大学的附中)。
· 全英和伦敦最适合居住的区域之一，居民生活满意度最高的社区；
· 英格兰王国的诞生地，曾经有7位国王在此加冕，全英最古老的以皇家命名的区(全英仅有5个以"皇家"冠名的区之一)；
· 三个超大皇家公园环绕，项目步行5分钟到泰晤士河畔，沿河公园和镇中心沿河特色餐馆酒吧云集；
· 伦敦西南最大的购物中心区，John Lewis等知名百货、著名连锁品牌、独立商铺、大型超市集中，生活极为便利；
· 现有交通发达，市中心重要地点通勤约30分钟到50分钟；伦敦市政府即将建设的Crossrail 2(纵贯城铁)通车后，将通勤时间缩减一半到三分之一，房价额外增值空间巨大；
· 镇中心三大购物中心之一的Eden Walk即将升级改造扩建，也将带动社区整体价值；
· 作为伦敦千年皇家古镇，区内可开发用地极为短缺。