留学时再遇黑心房东,这10个法律问题你不Get你亏!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-05 澳洲红领巾




来澳留学,除了学校的老师同学,打交道最多的就是房东和中介。租房成为了每个留学生的必修课,如何在租房的时候避免不必要的损失。来看看这十个问题。

文 | 林汇铭律师


9月14日,红领巾发布了一新闻头条《震惊!澳媒曝留学生被迫58人挤在一室!住宿还不如猪圈!满屋腐臭、遍地垃圾,太可怕!》,又一租房丑闻《扩散曝光!再现黑心房东,遇上请小心!女友入住不想付钱,扣押金不肯给!没sei了!》经红领巾曝光,在平台上均引起了广泛的关注与激烈的讨论。




的确,来到一个新的国家学习,有个良好的居住环境,能够和谐相处的房东和室友简直不要太棒!这样我们就不必为住宿这事儿烦忧了,可是事情往往并不是那么令人如意的,有留学生怒道,时有听说黑心房东故意欺负留学生你的!已经有太多中国留学生吃过哑巴亏了,在租房之前对相关合同条款不仔细,退房时房东拿着当时签订的合同,留学生们有理也说不清。如果总是要为租房的事情纠结,影响自然不小,有的人甚至表示“上学和打工都没心情了”。今天红领巾就请到拥有中澳两国执业律师资格的林汇铭律师,来给大家讲解当“如何防范黑心房东”!



1.租房到底要不要签租约?


ResidentialTenancies Act 2010 规定了任何满足以下四点的协议都定义为租房协议:


· 需要支付租金或其他有价值的物品或服务

· 你有权利占有房产

· 房产是民用住宅

· 你使用房产的目的是居住


但是法律并没有规定特别的格式,这个协议甚至可以是完全口头的,就算没有签合同,在房东收取你支付的租金时,即默认为租约成立。这里需要特别说明的是,在没有任何书面文件的情况下,法律默认租约为6个月,在6个月之内房东无法随意赶人或增加租金。当然,林律师还是强烈鼓励大家采用一份标准的租房协议,让双方签署,并各自保留副本,以避免日后引起纠纷。


此外请注意,根据法律要求,租期超过三年必须要有书面租约。


2. 入住前,房东或中介可以向我收什么费用呢?


1)Holding Fee (诚意金)

租约也有Holding Fee (诚意金),法律明文规定这个费用不得超过一周租金。一旦中介或房东接受了你的holding fee,那么7天之内他们不可以将房子租给别人,同样的你有7天时间决定要不要接受这个租约。如果7天之后你跟房东讲不想租了,那么房东有权没收你的诚意金。


2)Bond(押金)

现在就是激动人心的搬家时刻了,不过房东会要求你先付一个几周的租金作为押金。押金的主要作用是在你违反了租约或者毁坏了任何物品时,给房东的一种保障,但是押金并非你所应赔偿的数额的上限。Residential Tenancies Act 2010规定了押金不可超过四周租金,并且房东在收到押金10天之内必须将其全部存入Renting Service(政府机构)。


若是你每周的房租在$350或以下,房东可以要求你最多预付一个月的房租,外加最多一个月房租作为押金。

如果你每周的房租高于$350,则没有最高是预付房租或押金金额的限制。


当你支付押金时,房东或是中介必须填写并签署一份《押金缴纳表》,并交由你签字。房东或中介必须在10个工作日内将表格和你的押金提交到“住房押金管理委员会”(Residential Tenancies Bond Authority)。住房押金管理委员会将在收到押金及表格的15个工作日内,给你寄回一张收据。

 

3)其他费用

除了预付的两周房租和四周房租的押金,房东一般不被允许再收取任何其他费用,包括钥匙的押金,养宠物的押金。租约上有的你应有免费的一套钥匙,而丢失或申请额外钥匙的费用需要你自己支付。


3. 租约有哪几种类型?




1)  按时长来分,租约可以分为定期租约(通常为六个月或十二个月)和不定期租约(通常按月承租)。


· 定期租约更为保险,因为在固定时间内房东不允许增加房租,也很难要求你离开。当然,如果房客想在租约到期前搬出,过程比较繁琐也昂贵。


· 不定期租约更加灵活,通常在房客想要搬出前,需要提前一个月给予房东书面通知,才能解除租约。但是请注意,房东有权利每六个月增加房租。如果房东想要增加租约,必须提前60天书面通知你。


2)按住房类型来分,租约可分为《寄宿用房(Home Stay)协议《住宅租赁协议》


· 《寄宿用房协议》适用于在可容三个或以上的人居住的房屋里租用一间可上锁的房间的寄宿者或房客。你可能自己单独租住或与朋友合租房间。房东可能也居住在同一房屋内,或仅仅是上门来提供餐食、清洁公共区域,或只是来查看所有住户是否遵守租房守则。租房守则必须被张贴在所有住户都可以看见的地方。


· 《住宅租赁协议》适用于你从房东租用整套房屋的情况。房东不得在未经您同意或事先未给予您适当通知的情况下进入该房屋。


4. 租约到期了,我可以续约吗?


续约权(Option)是你的权利。一般租约是确定第一期,然后你可终止租约,或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先你需要在当前的租约满期之前,先通知房东需要的意图。一般都有时间限制,不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知房东;其次就是不能经常损毁租约,虽然每次最后都作了补偿,房东在此情况下可不续约。 


5.我可以作二房东吗?


一般转约与分租(Assignment & Subletting)都要取得房东的同意,租约内会注明你使用物业的用途,例如办公室或旅行社,如果转约与分租后会改变其用途,房东是有权拒绝的。若得到房东批准转约,新租客负责所有租约内的责任,但你作为旧租客(或二房东)在新租客没法履行他的责任时,你仍然有责任赔偿房东。


房东同意转约之后,你亦要得到该物业的抵押人的同意(如果房东已经把该物业作抵押了的话),这一点对你很重要。因为若没有抵押人的同意,如果房东一旦有经济困难不能还钱给抵押人,抵押人有权收楼,这样等于你的合约终止。所以抵押人的批准是十分重要的。租约内,房东不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释,但基本上是要看实际的情况才可以审理。


6.和我一起签租约的室友不再支付他/她应负担的那一部分房租,我该怎么办?


如果你与你朋友的名字同时出现在租赁协议上,那么这叫做共同租赁。如果超过 14 天未能完全付清房租,那么所有租客都可能会被驱逐(被要求离开该房屋)。如果你无法与合租人沟通并解决问题,你可能需要寻求法律意见。


7.我已搬离房屋,留下了一些家具在那里。房东以我欠他房租为由拒绝归还家具。我如何才能拿回家具?


你的房东不能以你拖欠房租为由拒绝归还你的家具。但是,如果你是在租约正式结束后将家具遗留在房屋内,那么房东必须将这些家具当作废弃财产来处理。根据家具的价值,房东可以拒绝将家具归还给你,直至你遵循贵重废弃财产处理过程向房东支付费用。



8.在什么情况下,我可能被房东立刻逐走?


如果你或你的访客恶意损坏住宅,或者危害到邻居的安全,房东有权发出马上要他们搬走的通告。如果要使之有效力,房东可同时向租务法庭申请紧急收楼令,要求法庭立即聆听桉件,并马上给予收楼令。 


9.洗澡时不出热水了,我可以叫房东来修吗?


ResidentialTenancies Act 2010  规定:房东在租约期内应保持楼宇维修妥当,除了是租客本身破坏以外,一切屋内外的维修都是房东负责。房东需提供合理的安全设施与生活设施,例如带锁门窗、烹食炉和热水系统等等。


RTA法例把修理责任分为两类:


一为紧急修理。在这种情况下,你若因找不到或者来不及通知房东,有权自行去找人修理,然后再找房东偿还修理费,但费用不能超过一千澳元,而房东应在十四天内付费给租客。如果租客不愿预先付修理费,或者费用超过一千元,租客就要向租务法庭申请紧急聆听。房东有责任在签租务时,给租客联络电话作为紧急修理之用。法例上紧急修理定义为:爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等,任何使楼宇不安全或不可靠的事项。


除了这些以外,一切要修理的部分都列入一般修理类别里,房东也有责任去处理一般修理,但租客需书面通知房东。房东应在十四天内处理好那些问题。当然,房东所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病,要是租客因使用不当,不小心引起的,租客便要自行修理,并且负责赔偿房东所导致的损坏。


10.和房东已经没办法再沟通了,我可以告他/她吗?


对于常见的租房纠纷,从节省时间和成本的角度考虑,争议双方直接沟通、协商应该是首选。但是当这种方式无法解决问题的时候,你可以寻求各州民事与行政仲裁庭(Civil andAdministrative Tribunal)的帮助。




Civil andAdministrative Tribunal是由政府设立的一个解决民事及行政纠纷的机构,其主要职责之一就是解决租房纠纷。Civil andAdministrative Tribunal不是法庭,但是可以做出具有法律执行力的决定。与法庭相比,其优势为高效率、低成本且程序灵活。


通常VCAT处理租房纠纷的大致流程包括:

1)  申请

2)  听审通知

3)  准备听审

4)   听审决定


听审之后,仲裁庭成员(Members)将会做决定。如果你不理解这个决定,可以请求仲裁庭成员解释给你听。听审结束一两周后,你将会收到一份书面的决定。


如果你对CAT的决定不满意可以上诉至州最高法院(StateSupreme Court),但是费用可能很昂贵。上诉期为决定做出后的28天内。如果你想上诉,应该尽快咨询律师的建议。


编者注:

·感谢维州陈初豪律师与新州Chase律师对此文章主题的观点与分享。


·澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。


本文作者:

Mr. Law法律先生


林汇铭(微信:lin61230)澳大利亚执业律师,中国律师职业资格,国际律师协会会员,澳洲法务博士,英国国际商法硕士(荣誉),中国法学学士(国奖)。


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