昆省看房日记03 | 华人区之Eight Mile Plains

2016年09月21日 澳洲房产大全


    

关于澳房,别找了,都在这儿!



  主编寄语


我很不喜欢朋友圈里千篇一律,毫无营养,甚至不负责任的“投资”说辞,浮躁得很。对于未来昆省的发展解析,我相信,一位在此生活10年的人,哪怕轻描淡写的几行字,都要比未曾到过这里却大言不惭,铺天盖地的图片渲染有力的多,更何况此人已在当地房产界打拼多年。



感谢晓颜,希望你的文字能为国内外不甚了解此地的投资人带去真正的价值。





昆士兰专栏22

晓颜看房日记03

华人区之Eight Mile Plains


作者:迟晓颜

 微信:stacie_chi


2016年10月1日在即,海外买家购买昆州房产马上就要承担额外3%的印花税费用。


在此提示海外买家,就算在10月1日当天签订合同也是不行的,必须要在10月1日之前。


然而这一政策难以影响本地自住市场,因为:


1.     贷款利息持续走低;


2.     昆州政府又斥巨资把首次自住置业者(房价低于75w,需为新房)的补助从1.5W增加到了2W;


3.     2016年移民法又出现新法条,把投资移民政策一松再松;


4.     教育开放,小学生可以来澳留学。


一切信息表明政府需要房产行业来支撑其他产业,但也怕大量外来投资者造成泡沫化的房产走势,吸引就业和移民的确是首选。


需要给海外投资者的小贴士是,自从移民新政开放,置业咨询量明显增加,特别是华人区和学区类的自住型房产。




Eight Mile Plains

上一次我写了Sunnybank,也提到Sunnybank虽然是华人区中心,但它的房产中价位其实是低于相邻的两个区域,Roberston,还有一个就是今天要写到的Eight Mile Plains。

 

Eight Mile Plains本地华人口中俗称八里坪,在Sunnybank东侧,距离CBD16公里左右,是个面积很大的区,区域内交通发达,驱车到市中心约15-20分钟(高峰期另算哈)。


这个区域不是很好写,所以一直迟迟没有下笔,原因是这个区域分为很多个不同的小区块,每个小区块的房产中价位都不相同。


至于原因,我只能说对于这个区,我实在是太熟了,我住在这里,附近有几个公园,很多小街道的名字我都倒背如流,闭着眼睛都能转到街口的幼儿园,但是苏轼的《题西林壁》说的好:不识庐山真面目,只缘身在此山中。


所以这一次,晓颜只想作为一个摄影机的镜头,带领人们慢慢进入这个区域,细细的感受她。



说她是华人区,其实在2011年人口普查中,八里坪只有11.9%的家庭在家里说中文,有52%的家庭在家里只说中文,但2016这次人口普查,我想会有很大的变化。



购物餐饮

镜头慢慢放大在人群密集的地方,那就是这里的商业中心,其他区域一般只有一个区内的小型商业中心,但八里坪有所不同,因为这里交通四通八达,区内或附近大大小小的商业中心有3个左右。


最受华人欢迎的商业中心在Warrigal Rd上的两处,一处名为Warrigal Square,另一处名为Runcorn Plaza。


原本此处只有一个破烂不堪的Runcorn Plaza,但因为日渐增大的需求,政府引资在2012年落成了Warrigal Square,并翻新了Runcorn Plaza。在那之后,八里坪也成为了华人聚集地之一。



(runcorn plaza)


Warrigal Square更是盖了新的麦当劳,前几日刚听朋友说起,麦当劳也是世界最大的房地产商之一,不免感叹全世界都选址精准。


这里的华人餐厅大都味道不错,晚餐时间都需要订位,华人肉店、亚洲超市一应俱全。可能是由于这里有一些韩国人居住,韩国餐厅占一定比例,也有一家韩国甜品店,名为Sweet Treats,咖啡不错,经常爆满。


近期晚饭期间,这里找车位也成了难事。这在3年前是不可能发生的事情,人口增长速度惊人。



(Warrigal Square一角)



教  育


区域内主要的是Warrigal State School,是一所小学,分数97,算是不错的小学,据说特长是音乐。


另外一所小学是Eight Mile Plains State School,很多本地妈妈都没有听说过,排名和分数怎么查也查不到,基本可以忽略不计了。


幼儿园,附近有好几所,我们孩子上的是Daw Rd和Warrigal Rd交口处的台湾幼儿园,原因是这里包饭也负责,比较省心。



八里坪  较贵的区块


(较贵区域街道一览)


八里坪区域内较贵的几个小区块也就产出在这附近了,Daw Rd北侧一块区域是围绕着Warrigal小学建成的,环境优美,区域内有很多公园,是八里坪最贵的地方。



看看这里的房东是怎么跑赢通货膨胀的,举例子时间到!




该处房产位于八里坪著名的Dandelion St 蒲公英街道上,装修较奢华,是典型的早期豪宅式建筑,土地675平方米。6房5卫浴,建筑面积650平米,在豪宅里面也属于非常大的面积了。


据rpdata数据显示:


2003年4月30日售价为$225,000(应为土地价格)建筑价格不详;

2016年5月28日成交价格为$145,0000。




这个属于现代类型的豪宅,占地557平方米,5房3卫浴,建筑面积为258平米。


2006年,也就是10年前,成交价格为$278,000(应为土地价格,建筑价格不详);

2015年12月12日, 成交价格为$1155,000。


最后一个例子:


该房产同样位于环绕在小学周围的规划较好的街区内,5房4卫浴,土地面积683平方米,建筑面积296平方米


2011年11月24日成交价格为$768,000;

2015年10月3日成交价格$1238,888;

4年约增值61.3%,平均每年约15.3%的增幅。

    

以上三个例子据位于红色框内,这个区块也是八里坪最贵的几个区块之一,框是自己画的,有些在框周围的也差不多哈。



隔街而望 另一个市场


然而仅仅隔了一条warrigal Rd,步行不超过5分钟,也就是下图中的红色圈圈内或周围的位置,房产价格却大不相同。




八里坪里面分布了一些豪宅区,中价位约在100w左右,今年5月更是爆出一个成交价格高于380w占地4047平方米的豪宅。


然而也有一些老旧House区域,中价位约为65w到75w,还有一些不止房子老旧的区域,虽然交通发达,但房价始终处于低位,


各个区域夹杂分布,比较难解析,这里我根据这三种区块各举几个例子,如有需要,可以后续再与我私聊。

 



这里位置十分方便,就是临着一条街,虽然街不算是主路,但白天也会有一些噪音;距离商场很近,步行10分钟内。


土地面积620平米 建筑面积不祥,4房2卫浴,据估计建筑面积不会小于200平米。


2016年4月10日,成交价格$640,000;

上一次买卖是1997年1月10日成交价格为$170,000;

每年约14.5%的增幅。




房子占地692平方米,4房2卫浴,位置也是十分便利,步行2分钟就可以到达任何地方,建筑面积不详,估计大于200平米。


这套房我是进去看过的,里面刚刚翻新,装修算不上好,但也还温馨,最主要土地前脸较宽,以后有可能可以分割成两块土地建房。现在的房主也是一个国际公司名头,不知道是不是要申请DA分割土地。


此房2016年4月22日成交价格为$7300,00;

2003年6月7日,成交价格为$270,000;

平均每年约13.1%的增幅。


(感受一下通货膨胀的魅力哈)



另一个商业中心

下面跟着镜头看一看八里坪另一个商业中心,这里华人并没有太过聚集,澳洲人比例很高,可能是因为中餐馆不够多哈。


但里面也是有一些中餐厅,subway,韩国超市,还有一个蔬菜水果新鲜便宜的超市叫Bellas经常排长队。




这里十分靠近Sunnybank商业中心,开车约2分钟,也十分靠近Garden City Westfield(西田购物广场)。


位置十分发达,这附近近期开发了很多联排别墅,销售速度很快,也有一些土地面积惊人的物业流出。



价格低谷区块


距离这个商业中心较近的,但是座落在Logan Rd东侧的部分区块,就是八里坪房产价格的低谷区块了。




4房2卫浴,土地面积405平方米,建筑面积较小,约122平方米;


2016年3月9日成交价格为$556,000;

2011年1月18日成交价格为$444,000;

平均每年增幅约5.04%。


东侧另一个例子


458平方米,3房1卫浴,售价约42w,位置交通方便,但是街道实在是杂乱不堪。


2016年9月6日成交价格$420,000 (适合推到重建)


而另一个较小的商业中心位于Gaskell St上,布里斯班早期的华人餐厅富瑶就在此处,并有一个据说很好的幼儿园叫做Sunkids。


并且一个很有历史的酒店就在此处,叫做Glen Hotel。


这附近也是一片新开发的区域,2013年450平米的土地售价约为40w,2015年600平米土地售价约为69w。


八里坪整体房价情况

目前市场上没有八里坪在售土地。

 


三房别墅中价位约为$581,000;



四房别墅房产中价位约为$700,000;


五房或以上不详,但肯定中价位是远超70w的,因为全部别墅的平均中价位值为$745,000;




八里坪一房难求,火热程度不亚于Sunnybank。但这里的租金回报要低于Sunnybank,也许还是因为不够那么热闹,老旧别墅租金回报会高于较新的豪宅,这里整租的人少,大部分是华人或亚裔人士分租,单人间约为150-170刀每周,套房约为230-250每周。


也有一些人把房间分隔成许多房间,赚取高额租金,所以租金回报难以估量,但是分隔之前一定要向政府申请,不然被发现了出租人数过多可是要被罚款的.


现在,随我来到Warrigal Square的樱花奶茶店喝杯布村最有名的台湾奶茶,记得要半糖,他家奶茶偏甜。

 

最后的最后,我家邻居这个月拍卖,土地1106平方米,4房3卫浴,与我家翻墙就到,有兴趣做邻居的,给出个价?



(1995年5月成交价格为330,000澳币)

 

感谢阅读,下期见!






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