无处藏身---在繁荣与萧条背后 (一)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-29 后花园房地产在线


“繁荣早已耗尽了自身的力量,可是为了避免一次大萧条,它的生命周期被人为地延长了”-------乔治.索罗斯


2008年,美国金融危机,中国政府出台4万亿拯救繁华;


2008年美国经历房价大跌,金融市场几近崩溃,美联储连续QE, 7年以后的2015年12月16日,美联储宣布把基准利率调升25个基点;


2009年希腊主权债务危机为标志,欧债危机拉开帷幕,欧洲逐步陷入通缩泥潭,2014年6月,欧央行首推负利率; 2015年1月,欧洲央行推出欧版QE;


而与此同时,受美国和欧洲消费不振影响,包括澳大利亚,加拿大,新西兰等国家也不断调低利率。


日本在经历90年代房价大跌以后,作为世界上最先采取量化宽松政策的经济体, 2016年量宽进入负利率阶段;


中国在2015年5次降低准备金利率, 5次调低利率, 2016年降准一次, 2016年前两个季度中国M2增长近10万亿。


2016年8月11日,新西兰央行降息25个基点, OCR 调整为2%,为新西兰历史低点,但却是全球发达经济体里面最高OCR,预计未来还有至少1次调降OCR机会。


在中国,过去十五年唯一始终正确的事情就是买房,买房,买房;在新西兰过去6年始终后悔的事情就是没有早一点买房,没有早一点买房,没有早一点买房。


受到全球几乎一致性低利率,宽货币政策的影响,伴随过去十五年因为始终坚持买,买,买而一路成长的中国富豪在全球范围复制他们中国房地产市场财富聚变的成功经历,中国新贵在世界范围推销中国经验的买,买,买,加拿大房价一路飙升,澳洲房价一路飙升,新西兰房价一路飙升。。。。


资本主义的核心是“资本”,当前弥漫欧洲和日本的负利率是资本主义300年发展史上未见之怪现象,而中国经济过去30年连续的高速增长更是被誉为人类历史上从未有过之经济奇迹,在我们因为房价上涨带来财富增值高兴时,在我们琢磨着下一个房产购买目标时,在我们的中国兄弟为了买房离婚变成流行时,在中国居民家庭财务杠杆快速提高时,曾经贵为美联储主席的伯南克在考虑“如果下一次危机来临,央行们还有哪些工具”; 2016年现任美联储主席耶伦女士给银行压力测试的最坏情况是“美国股市跌一半,美国房市跌30%,美国失业率飙升到13%”。在美联储极端情况银行压力测试中,全美33家受测评银行中30家顺利过关,如果极端情况发生,受测33家银行预计损失近5300亿美元。


在当下全球利率环境之下,究竟什么样的政策或者市场变化会导致美联储压力测试中“美国股市跌一半,美国房市跌30%,美国失业率飙升到13%”的极端状况,亲爱的读者朋友,如果你面临美联储给出的这种极端情况,你的家庭财富会面临怎样的挑战?


假设2017年年末美联储利率从目前的0.25-0.5%调升到3%以上,假设你明年的收入相比今年下调30%,假设明年的房价暴跌20%。。。。。。


大部分人把获取财富的经历当成是获取财富的能力,但实际上可能其中大部分都只是因为运气,你今天的富有仅仅因为在合适的时候做了合适的事情,仅此而已。


股神巴菲特挣了多少钱对我们实际上都毫无意义,但股神巴菲特如何挣钱的投资知识对你我皆意义非凡。


我预测新西兰OCR在未来6到8个月之内至少还会调降一次25个基点;我预测低利率时代有可能在未来更长时间成为常态;我预测新西兰的房价一时半会不会下跌的概率大。。。,所以,我们要买房!买房?买房!?


但问题是如果利率突然上调1到2年,如果低利率突然看起来且行且远,如果新西兰的房价突然也下跌20%。。。。。


可能这么多的预测和假设站在10年以后都是笑话,人类100多年的房价记录史告诉我们,房价长期来说一直上涨,新西兰过去50年房价下跌只是瞬间,但问题是2008年,超过95%的奥克兰房地产开发商折戟沉舟,同样在那年不少投资人房产面临法拍命运,想不明白为何有这样遭遇的只能怨天怨地,而如果想明白了事情的核心其实不过“现金流”三字。




(红色线是1965年以来新西兰名义房价, 浅蓝色是消费者物价指数, 新西兰房价大约每12年价格翻一番, 房地产是比较好的对抗通胀的投资工具)




(剔除通胀因素以后, 从1965年至今, 新西兰的真实房价平均涨幅是大约每年3%)




(在1965-1994年之间, 新西兰房价的真实平均涨幅大约是每年1%。 1994年至今, 新西兰房价的真实平均涨幅大约是每年4%)




(从1989年开始, 奥克兰的房价涨幅领先其他地区, 奥克兰的平均涨幅大约为每年4.5%, 而其他地区的平均涨幅在2.5%左右, 过去25年多的房价走势似乎证明奥克兰的房价涨幅长期来说还是领先于其他城市和地区, 因此笔者继续坚持房地产投资尽量不离开奥克兰市的基本原则)




(奥克兰房价波动的和新西兰其他地区的关联性很强, 基本都是齐涨共跌的节奏, 差别仅仅幅度, 奥克兰房价的波动性要大大超过其他地区, 基本还是我们之前的观点, 房价上涨越快同样下跌也更加猛烈一些。)


“无处藏身”系列试着探讨“大萧条”的来世今生;国家之间的政策较量和财富掠夺;人性的贪,嗔,痴,颠,疑。。。。。但不管我们如何用心,始终还是“人类一思考,上帝就发笑”。对于未来,每个人都可能会有自己的思考和探索;对于未来,所有的思考都只是一种可能;有关未来,怎么假设都可以不为过,但对于当下,我唯一始终强调的依然就是“现金流”!,“现金流”!!,“现金流”!!!

?


没有人可以真正知晓未来,但充足的投资现金流却可以让我们从容面对所有的风雨和坎坷!


继续推荐盘口

1. 15 Graham rd, Conifer Grove



Conifer Grove 是位于南区Manuka的一个小型半岛的高尚社区, 优雅宁静。小区交通便利, 近高速入口, 火车站, 步行购物商场, 也方便到占地64公顷的Bruce Palman Park 踏青。


3大房, 空间感良好的古典bungalow, 挑高天花, 大量原木建材赋予Bungalow独特的魅力。 


Conifer grove School, Roschill College 是当地非常不错的学校, 而著名的私校ACG Strathallan 有校车通过社区。


本盘成交方式为“拍卖”, 有兴趣的朋友可以多多咨询。


2. 47 Secretariat Pl, Manurewa



700 平方米全幅地板房

四个卧室, 独立饭厅, 一套可供轮椅人士进出的卫浴。

内进双车库,外加双车棚, 步行小学, 中学。

周租金500纽币

629000 议价


这套房子的亮点是全幅大地, 在日益拥挤的奥克兰700平方米全幅地可以列入袖珍型土地 bank 的范畴, 目前情况现金流回报一般, 但资金敞口风险也不大, 按照每年出租50周, 62万纽币入手, 毛收益4个百分点左右, 如果未来新西兰央行再降一次OCR 25个基点, 估计就可以完全覆盖贷款。


进一步的方案可以考察一下是否具备分割可能,即便以推倒目前旧房子为代价。 如果可以在这个地上盖两个120平方米左右的新房, 按照1000元/平方米计算, 建筑成本大概是24万, 再加上拆旧房, 各种city council 的费用16万纽币, 全部两套新房加上前期土地投入总成本有机会控制在100万纽币以内, 两套新房租金1200/周, 租金回报率可以提高到6个百分点, 假如市场未来可以接受4个百分点的投资回报, 1200元/周的租金应对的市场价格是150万纽币。


如果以上设想可以实现, 理论上可以划作攻守皆备的投资标的.


3. 27 Bowker Rd, Patumahoe



位于南区Patumahoe的番茄农场,3469平方米大平地, 接近1400平方米的玻璃暖房和一个3房1卫的住宅,房东接手的时候年收入可以达到16-17万纽币, 但由于人手问题,目前房东把玻璃大棚按照每年2.08万元出租, 另外房子也可以获取差不多2万元的出租收入, 大约租金总收入4万元, 假如成交价85万, 蕴含4.7%的租金回报率, 超过当前的银行存款利率,也高于目前1年期房产贷款利率,但比这更吸引人的是如果可以自己经营, 每年可以有超过15万元的收入, 相当不错的一份工作,劳动强度也不是很大, 我认识这个大棚的前owner, 整个大棚90%的时间是他一个人打理, 一年下来每天都是大约半天的工作时间和中等工作强度, 他非常满意的工作和收入状况,之前他是因为买入更大的暖房才考虑上市交易, 而当前的owner 是迫于人手不足而出售本物业, 个人感觉这是一个相当不错的投资机会, 以投资来说收益率可以接受,如果有机会自己经营有非常不错的收入。


当然, 投资农场除了考虑稳定的现金流以外, 还需要考虑比如未来土地是否具备变性可能, Pukekohe属于下一个开发重点区域, 尽管暂时没有任何可分割的计划和可能,但谁又知道呢??


如何在岁月沧桑,社会更替,兴旺与衰败,繁荣和苦难之间,用我们的洞察和远见惠及我们的家人与后代,这是一个问题! 


对以上盘口有兴趣的朋友可以电话联系Fiona Liu:021 611223


Fiona Liu基本情况介绍:


我的物质生活全部依赖着朋友和客户的支持,所以我必须以更大的分量来回报我已经领受,正在领受和将要领受的,我很高兴资助创建“厚土奥克兰房地产投资研究工作室”网站与大家分享更多有关奥克兰房地产市场的投资思考与专业解读” -------- Fiona 刘红冰


Fiona 刘红冰 移动电话:+64 21 611223

电子邮件:f.liu1@barfoot.co.nz 微信号:fiona021611223

本文作者微信号: hdwater


厚土房地产投资研究室感谢你花费时间阅读!




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