奥克兰统一规划下的“战国棋局”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-28 后花园房地产在线



公元前403年,华夏中原大地上赵、魏、韩三家分晋从此开启了一个全新的时代 - 战国。随之而来的是游戏规则大大改变,没有因势而变的小国们则被无情地并入“七雄”。“七雄”中的秦国虽地处偏远却因在各方面选择了适合的政策,最终顺势而起、力压群雄完成了统一中原的伟业...


等等,差点要跑题了。虽然都是说“统一”,这里其实要说的是解读奥克兰统一规划颁布后投资迷局。而这次统一规划下的奥克兰大地,似乎也露出了隐隐的“战国棋局”。如果把“统一规划”的颁布比为三家分晋,并将开启一个全新的土地投资时代。那么围绕奥克兰东西南北的各大新规划城区自然就是那“七雄”。
奥克兰的 “七雄”
西 雄
兵家必争的 Westgate
北 雄
移山填海的 Silverdale/Wainui
西小雄
拥地自重的 Kumeu
北二雄
一马平川的 Dairy Flat
南小雄
交通便利的 Drury/Karaka
南雄
自成一国的 Pukekohe
奥北新雄
后起新秀的 Warkworth
那么在接下来的30年里,这“七雄”将逐鹿奥克兰?很显然“统一规划”的制定并非是为了挑起土地大战,相反是要大大的增加土地供应量,缓解奥克兰目前面临住房压力。目前的统一规划相较于2013年的草案增加了住宅的密度,并大幅扩大了未来城区面积,也就是我们常说的“黄区”。大量土地的释放给投资者带来了不少困惑,短期内似乎要大大稀释土地价值。所以显然,更加深入的了解每一个地区的优劣势,探视它们在未来城市发展中的扮演的角色会让你对每一个土地投资机遇的把握更加自信、精准。

后起新秀的 Warkworth

今天我们就先聊聊那个“后起之秀”的Warkworth 奥北新城。因为在众多开发区中它最容易被大家忽视。然而正是因为多数人的“忽视”,也许将成就少数人的“统一梦”。


第一个最大的疑问,什么要在Warkworth扩大城市用地?所谓“未来城市用地”也就是“黄区”,是为了应对未来城市扩张做预留的土地。很自然的它应该位于城市的边缘直接与现有的城区接壤。而与奥克兰并不接壤的北部小镇为什么成为了规划中城区面积增加比例最大的地区之一呢?

听说奥克兰土地供应紧张,然而当你站上高岗放眼远望看到满眼的无边的土地,这简直就没天理!土地?这里有的是土地怎么还会短缺?和大多数人一样忽视了一个重点,奥克兰不缺地,但是急缺有基础设施的土地,或者紧靠基础设施的土地。所以奥克兰的城市新区的发展要满足两个基本条件,缺一不可。第一,要与高速相邻。第二要与现有的市政管线相邻。而正是因为这两个先决条件,决定了奥克兰统一规划里“未来新城区”的位置。Warkworth非常完美的符合了这两个条件,为新城区的建设铺平了发展道路。

Warkworth距离的秘密
这里我们不得不分析一下奥克兰北部的地形。奥克兰的Silverdale/Owera以北横亘着一片山地叫Puhoi。这里地势险峻完全不适于建设城市,除了零星的散居农民,基本上就是那条孤独的1号国道穿梭于山地之间。在跨过这片群山峻岭之后柳暗花明,一小块“平原”出现眼前。看看地图不难发现,它有点像中国的关中平原,三面环山。南北的国道作为出入口,东向面海。同时这里物产丰富、农业发达、旅游经济繁荣、人口增长迅猛。这里便是Warkworth,听上去是不是有点像当年的秦国?
所以在过了Orewa之后只有Warkworth可以列入发展规划。如果现在Silverdale和Orewa的土地价格已经过高,那么Warkworth就是你在奥克兰北部投资的唯一选择。
那么这里发展的瓶颈就是与奥克兰CBD之间的交通问题。目前的1号国道盘山而建,虽然限速80km,而平均车速也就50公里,如果遇到龟行的大卡车,比步行也快不了多少。同时由于蜿蜒盘山,道路也被大大的拉长。所以修建一条正真的高速成为了这里突破瓶颈的关键。经过新西兰马拉松式的规划,双向4车道的真正高速公路已经终于完成所有的纸面程序,今年下半年将正式动工。这条投资上亿的新高速将大大提高CBD与Warkworth之间的车速。并有望把目前40分钟的通勤时间缩短至30分钟以内。当交通时间突破半小时大关,一切看似遥不可及的发展一下子变得理所当然。

奥北新城 “精英城”
然而这片小平原因为独特的地理地貌、美丽的东岸沙滩海景、与奥克兰适中的距离,长期以来成为了奥克兰社会精英们的后花园。随便列举一下,都是各有分量的名地。Matakana红酒之乡,不大的小镇聚集着十几家葡萄园和精品酒庄,还有人气爆棚、欧式气氛浓郁的镇中心。Snell Beach是北面最受隐士们欢迎的海景Lifestyle区,人们在此追求生活便捷的海景度假屋。大名鼎鼎的Omaha,小小白沙半岛拥有自己的高尔夫球场,一线的东海岸美景和细腻的白金沙滩使得这里成为奥克兰最早的百万豪宅区,这里是包括总理在内的社会顶层人士们的首选度假区。还有以出海码头为名的Sandspit,有海洋保护区和潜水圣地之称的山羊岛,以及海景曼妙旖旎的Leigh。总之,这种精英生活资源高度集中的地区,在奥克兰乃至新西兰也是绝无仅有的。

奇货可居的“精英城” 
打工族、创业族
那么这个大地区我们就暂且称之为“奥北精英城”。“精英城”里有“大爷”就得由伺候“大爷”的。所以那些在餐馆酒庄里服务的、在葡萄园修枝的、在“老板们“家里打理花园的都在这里定居了。这就充实了Warkworth小镇。简单的说,Warkworth镇是为这个区提供支持的服务的”后勤“镇。这里的定居精英越多、来自奥克兰的游客越多那么就对Warkworth的“后勤”要求越高。这就决定了该镇的人口需求,或者是就业岗位供给量。这一供需关系在这几年越来越明显的体现了出来。不但更多年轻人在此就业定居,在奥克兰已有一定积累的中产们也不断在此创业淘金。

养老族,逃离族
本来精英区在这个环山面海的风水宝地隐谧于世,即不远离都市又能逃离喧杂。然而好酒不怕巷深,好地方总也是藏不住的。现在随着奥克兰房屋密度的不断增加,那些退休的老KIWI们带着卖掉市里房子得来的一大笔钱,来到这里追求本该属于他们的“半英亩”田园生活。要知道也就在20年前他们一直都是这样生活的。而那些要因房价“逃离”奥克兰的人们,也在纠结完哈密尔顿和陶朗加的遥远距离之后,依然选择了距离CBD40分钟Warkworth。根据今年的多方统计数据显示,奶业农场的颓势明显,而小农场却量价齐升。作为”北富南贫“的奥克兰,Warkworth的小农场更是受KIWI们欢迎。
所以这个原本就离奥克兰CBD只有40分钟的小镇,正不断地接受着大量涌入的打工、创业、养老的青中老3代“移民”。已然成为奥克兰的北部最有潜力的新城。我们这里就称它为“奥北新城 Warkworth”。

全面的经济结构
“奥北新城 Warkworth”绝不是一个“暴发户”,在近170年的发展历史中这里形成了多元的经济结构。除了显而易见的葡萄种植业、酿酒业、餐饮业,这里还有成熟的林业、种植业、畜牧业、还有将近20公顷的轻工商业区,其中新西兰最大的特种玻璃生产企业GlassShape就在该工业区中。当然有着优质人口的基础也促使着零售业以及生活相关服务业的欣欣向荣。所以不难看出,“奥北新城Warkworth”的繁荣不仅仅是依靠新移民的涌入,更是因为多元的产业结构为该地区提供了常年稳定的经济发展。而人口带来的红利更是大家共同期待的振奋人心的未来。

“城中新城”
奥北新城Warkworth正以令人惊叹的速度在奥克兰北部崛起,不知不觉间它终将一枝独秀,成为未来奥克兰不可或缺的重要一部分。既然它正如当年那个奇货可居的秦王,而最后又成就了“出关中、灭六国”的大秦王朝。那么现在,你难道不应该在这里找一块的通向未来的根据地吗?
最近奥克兰的民宅建地
地址
Campbell Dr, Warkworth
土地面积
57834 m²
土地规划
可分割67块建地,已有分割许可
分割面积
600m² - 1100m²
熟地价格
分割完成后,每块熟地大约可以卖$40-$42万纽币
出售方式
竞标
“城中新城” 位置优越
    Mahurangi 中学                    分钟
★    Warkworth 小学                     分钟
    早教中心Nature’s Nest         分钟
    专科医院Surgical Centre      分钟
    Warkworth老年医院             分钟
    全新购物中心                       分钟
    建材超市Mitre10 Mega        分钟
    大型超市Countdown           4 分钟
    大型超市NewWorld             分钟
    医疗诊所中心                      分钟
优势中的优势
1
位于新城南部,离奥克兰最近的建地
将是奥克兰移民更加偏爱的区域
2
北向缓坡高地,阳光充分,未来每栋房屋都有自己的景色。Warkworth全景尽收眼底
3
直接和现有成熟住宅区接壤
4
毗邻新城的轻工商业区,未来住户就业极为方便。而与之相隔的是归属奥克兰市的保留地
5
北部边界链接Campbell Dr
南部边界是规划中的Mckinney Rd的延生段。将与这块土地直接相连
两条道路大大增加这里交通便捷度
6
土地分割已经批准,解除最大的不确定性风险
7
距离新高速在Woodcocks Rd 和 Carran road节点的出口更近
这里将最先受益于新高速带来的发展

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