【名师点评】何为澳洲“投资级”的房产?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-29 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


大家都知道我在澳洲有不少的地产导师。如果非要排个序,我可以很肯定地说迈克尔稳居前三名:




在澳洲,迈克尔是一个非常资深的房产投资人,他出版的书籍和撰写的文章不计其数,还有一个已经成立了几十年的地产投资咨询公司(Metropole Property),绝对是个牛人。


几天前,他发表了一篇文章:何为澳洲“投资级”的房产?文章短小精炼,值得一读。但是,我也并非100%同意迈老师的观点,下次再见面的时候,肯定要跟他探讨一下。


今天我们就来聊聊他的观点和我的一些不同见解。


迈老师认为任何高质量的投资(包括房产投资)需要有以下6点特质


  1. 强大且稳定的资本增值

  2. 稳定的现金流

  3. 良好的流动性(包括卖出或抵押来获得资金)

  4. 容易管理

  5. 抵御通货膨胀

  6. 好的税务优惠和利益


他认为房产投资者的赚钱方式有4种


  1. 资产增值

  2. 租金回报

  3. 加速或强迫增长(比如装修和地产开发)

  4. 税务优惠(比如负扣税和资产折旧)


对于第4点的负扣税,我是持有保留意见的。在我们会计看来,与其说是赚钱,不如说是减少损失。原理很简单,如果您能享受负扣税政策,就证明您投资的总体回报率是负值。我经常强调负扣税不可以作为投资的唯一理由。我建议大家读一读这篇文章:【真的】负扣税≠赔钱,没骗你。。。文章从另一个角度给您解释了负扣税。


迈老师认为资产增值是最重要的。当然了,有不少人却始终认为租金回报才是最重要的。


他说,虽然现金流是房产投资的最终目的,但这不等于租金回报是最重要的。因为房产投资需要经过3个阶段


  1. 积累阶段:通过杠杆、时间、装修、开发来不断地加速资产净值;

  2. 过渡阶段:当资产净值达到一个规模,就可以开始考虑卖掉一些资产来降低贷款比例;

  3. 现金阶段:长期积累的资产开始有稳定的正现金流回报。


积累阶段非常关键,迈老师告诉了我们什么才是“投资级”的物业,您需要考虑5大点


  1. 购买具有自住房属性的物业,一个地区自住房越多,房价的波动会越小,增值潜力会越大;

  2. 购买低于内在价值(intrinsic value)的物业,尽量避免买楼花,因为楼花都很贵;

  3. 研究历史,在有长期性资产增值的地区购买物业,通常来说,这些地区离大城市的中心较近。人们有更高的工资收入,为了能享受便利的生活方式,更愿意出高价购买房产;

  4. 购买有独特属性的物业,因为这样的物业会更加稀缺。比如有保安系统、有景、临水、街道整洁、安静、离购物中心、交通枢纽和学校较近。我再加一句,对于中国人来说,风水也很重要哦。

  5. 购买有潜在增值空间的物业,如可以分地、重新开发、装修等等。


以上除了第2点以外,我都是全票赞成的。以下是我的分析,仅供参考。


我以前写过一篇文章:【土澳房产】站在风口上,跟着房价一起飞。。。


文章里提到过悉尼的“加密”是大势所趋,不可逆转。一味地避免投资楼花不一定是正确的。以下是我对楼花独特优点的总结:


  1. 最大限度地利用了时间杠杆,假设房市的稳定增长(尤其在悉尼),用最少的首付,可以达到增值最大化;

  2. 由于是新房,在租客面前更加有竞争力,谁都想住新房,哪怕需要多交一些房租;

  3. 由于是新房,维护成本通常会比二手房低;

  4. 由于是新房且家具都是新的,每年的非现金资产折旧额度通常会远高于二手房,使得税务利益最大化;

  5. 只有新房,才可以享受政府的首次置业津贴;

  6. 楼花选择户型的自由度更大,可以选有景的、高层的、朝向佳的物业等等。


总体来说,迈老师的这篇文章还是应该手动点赞的。读者们看完后,需要有自己的思考和总结。


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