【EB-5资讯】2016年美国住宅市场国际买家交易概况·上篇(全译文)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 RCH走进美国


 2016年美国住宅市场国际买家交易概况·上篇(全译文)

    今年6月,美国房地产经纪人协会(NAR)官网发布了《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》,各大媒体截取了其部分内容予以转载,为保证其完整性,北美购房网特独家推出《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》全译文版本,供大家参阅。
美国房地产经纪人协会(NAR)
    美国房地产经纪人协会(NAR),成立于1908年,其会员为有执照的经纪人,名称是Realtor(r)。该协会的宗旨主要是促进经纪人与立法机关、行政机关的协调、沟通,经纪人协会与房地产业其它行业协会的交流,以及经纪人之间的沟通、协调,执业行为的约束,提高房地产经纪业从业人员的专业水平,保持从业人员的伦理道德水准以维持房地产经纪业的良好声誉等等。


自2009年以来,美国地产经纪人协会(NAR)研究部每年均对美国住宅市场上国际买家交易份额进行调查,研究国际买家来源、投资目的地、投资喜好,以及地产经纪人在对国际买家提供服务时所面临的机遇与挑战。


  《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》显示了2015年4月至2016年3月的12个月间美国房地产协会对国际买家的交易状况。过去,该报告主要显示国际买家对在美房产的购买状况,而如今,《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》开始显示国际买家对在美地产的售出情况。自去年起,该报告调查了美国国内有意进行海外地产投资人士的情况。


    本机构随机向150,000位地产经纪人及2014、2015年6,565位参与了调查的地产经纪人发送在线调查。在2016年4月12日至28日的在线调查期期间,共收到5,960位经纪人的调查反馈。本报告中所述内容均基于受访者截至2016年3月的12个月内的交易情况。
“国际/海外买家”是指两类买家

一,是非常住买家。非常住买家是指拥有美国以外国家永久居住权的非美国公民,他们置业通常是为了满足在美度假目的或用于在美居留不足六个月的情况。

二,是常住买家。常住买家是指非美国公民的近期移民(地产交易完成不足两年)或因职业、教育等情况在美居住超过6个月的临时签证持有者。


    许多国家经济放缓、美元不断走强,非常住买家愈发不愿在美购房,但常住居民购房数量却在节节攀升。与此同时,越来越多的美国人寻求海外置业。
国外买家在美购房


自2015年4月至2016年3月间,国外买家在美购房价值总额达1,026亿美元,同此前的1,039亿美元相比有所下降。国外买家在美共购214,885处房产,与同比数字208,947相比增加了3%。购房价值总额下降但购房总量增加,这是由于愿意购置昂贵地产的非常住买家的数量远不及常住居民买家。


   非常住买家和常住居民买家分别占到了国外买家数量的41%和59%。过去,在国外买家中,非常住买家和常住居民买家数量不相上下。然而,随着许多国家经济放缓,美元不断走强,非常住买家的数量下跌。


国外买家普遍倾向于购买较为昂贵的房产。譬如,同美国现有房屋出售中数价格$223,058相比,国外买家购买地产价值为$277,380。非常住买家的购房中数价格为$253,684,常住居民买家的购房中数价格则为$298,701。由于非常住买家倾向购买高级房产,因而就平均地产价格来看,非常住买家平均购房价格为$491,427,常住居民平均购置价格为$467,444。其中,45%的外国买家来自中国(270亿美元)、加拿大(89亿美元)、印度(61亿美元)、英国(55亿美元)、墨西哥(48亿美元)。绝大多数非常住买家来自加拿大和英国,而常住居民多来自中国、印度和墨西哥。


尽管外国买家在美国范围内购房,但有五个目标州的购买量占到了美国住宅购买总量的51%,包括佛罗里达(22%)、加州(15%)、德克萨斯(10%),亚利桑那(4%)、纽约州(4%)。分别有72%的非常住买家和21%的常住买家购房用于旅游居住或赚取租金。


    在所有交易中有50%的交易是通过全额现金支付完成的。73%的非常住外国买家选择全额现金交易,而仅有33%的常住买家选择全额现金交易。


受访者中47%的人表示客户主要来源是过去的顾客介绍和推广。



外国卖家售出地产

    在美出售地产的外国卖家主要来自加拿大、中国、英国、墨西哥、德国、印度。外国卖家售出地产均价为$446,191,中数价格是$245,331。

有意投资海外地产的美国人

    14%的受访者称,他们的客户中有一些人有海外地产投资意向。墨西哥、波多黎各、菲律宾、哥伦比亚及加拿大是这些客户的海外投资首选。79%有意投资的客户都对住宅投资抱有兴趣。87%的客户称会将地产用于当作度假屋或用于租赁。

地产经纪人与国际买家关系
    此前,35%的受访者称自己与国外买家进行合作,而现在这一数字下降到31%。

17%的受访者称自己加入美国地产经纪人协会不足1年,17%的这一数字比2010年的水平高了不到1%。这一情况表明美国的房地产市场欣欣向荣,但与此同时,这也意味着本协会要为各位力求增加自身在利基市场份额的地产经纪人提供更好的培训和更充足的信息。


    大多数的受访者十分看好未来12个月的市场前景。44%的受访者认为与国外客户的合作会增多,29%的受访者认为形势不会有太大变动,17%的受访者表示对未来的状况一无所知,只有10%的受访者认为与外国客户的合作会减少。在本报告调查结束之时,英国公投决定脱离欧盟(“英国退出欧盟”),英国脱欧的这一决定引起外汇市场大幅震荡,债券利息不断下降,致使许多人选择保守性的投资。英镑贬值意味着英国买家的数量很可能减少。就长期来看,这一结果带来的影响可能会使人们喜忧参半。企业和外国房地产投资者可能会选择离开英国,美国开始成为人们投资首选。然而,如果这种不稳定态势波及全球经济增长,那么人们对美国房地产的需求最终还是会下降。

 在美购房外国买家概况
外国买家在美购房数量
    自2015年4月到2016年3月,外国买家在美购置住宅地产价值达1,026亿美元,与同比数字1,039亿美元的数字相比,下降了1%。外国买家共购房214,885处,同期增长3%。尽管购房数量有所增加,但总价值却有所下降,这一状况在一定程度上是因为愿意购买高昂地产的非常住外国买家数量减少。过去,在国外买家中,非常住买家和常住居民买家数量不相上下,而现在,非常住买家比例下降到了41%。
    外国买家平均购房价格高于美国所有现房均价。外国买家购房价格为$477,462,高于美国所有现房$266,683的均价。10%的外国买家购房价格超过100万美元,推高了外国买家的平均购房价格。非常住和常住外国买家的购房价格分别为$491,427和$467,444。
    美国现房中数价格为$223,058,而外国买家购房均价为$277,380。尽管非常住买家购房均价高于常住买家,但非常住买家的购房价格往往不及常住买家。非常住买家购房均价为$253,684,而常住买家购房中数价格为$298,701。
    在购房总数及房产价值方面,中国买家连续两年位列第一。中国买家购房价值总额为273亿美元,占到所有售出房子价值的26.7%。加拿大、印度、英国、墨西哥买家购房价值分别为89亿美元、61亿美元、55亿美元、48亿美元。加拿大、中国、印度和墨西哥买家购房数量和价格同比均有所降低。而英国买家,在经历了去年减少购房总量、减少购买昂贵住房后,购房数量和购房总价值均有所增加。
经济环境对国际销售影响

   经济、政治、社会及个人因素会使得个人考虑要不要在美国置业。从2015年4月到2016年3月间,外国买家面临经济困难,在美国置业的可能性降低。中国、加拿大的经济放缓,拉美和加勒比地区的经济开始收缩。同时,以中国为首的一些国家经济放缓使得全球石油需求减小,石油供远大于求,因此,到2015年1月,原油每桶从$100跌破到$50。来自加拿大、墨西哥、巴西、委内瑞拉和俄罗斯等产油国的国际买家深受其害。然而,与此同时,印度得益于全球油价走低,本国金融市场发达、投资强劲和消费者大笔消费,它的增长势头强劲。


    由于出口收入收窄,许多货币贬值。加元贬值5%,人民币贬值4%,印度卢比贬值7%,墨西哥比索贬值16%,英镑贬值5%,巴西雷亚尔贬值18%,委内瑞拉玻利瓦尔贬值38%。同时,在2016年3月,美房价中数价格同比上升6%。美国房价升高、美元走高,这两点使得按外汇计算的美国房价升高(如下图所示)。比如,按加元计算,在2016年3月,来自加拿大的买家同比要多付10%的房款。在今年的调查中受访者表示,加拿大买家购房减少是由于美元走强(详见附录2的看法部分)。
外国买家来源
    外国买家来自世界各地。来自亚洲、大洋洲的买家占到了外国房产买家的34%,拉美及加勒比地区的买家数量紧随其后,占到了21%。欧洲、北美洲、非洲买家占比达到18%、12%和3%。然而,有12%的国际买家的来源不明。
    中国、加拿大、墨西哥、印度和英国这五个国家的买家购房数量最多,共占到外国买家总数的45%。

    

加拿大和英国买家大多属于非常住买家,而中、印、墨西哥买家多属常住买家。约有80%的加拿大买家和61%的英国买家属于非常住买家。在12个月以前,有47%的中国买家属于非常住买家,而现在,这一数字下降到了39%。这一现象之所以出现可能是因为中国经济放缓、人民币贬值以及政府对个人资产外流的重重管制。在印度的买家中,有11%属于非常住买家。而在墨西哥买家中,27%的买家属于非常住买家。非常住买家和常住买家在美购房上有着诸多差异,包括购房原因、购房类型以及购房方式。


投资目的地

    尽管在美国现房销售中,国际买家比重不大,但国际买家绝对是重要的客户群。尤其是对于佛罗里达州、加州、德州、亚利桑那州及纽约州等各个想要吸引国际买家的州而言,国家买家不可或缺。来自五大主要买家国的买家占到了在美国际买家的51%。当然,国际买家也有意在新泽西州、伊利诺伊州、北卡莱罗纳州、马里兰州、佐治亚州、康涅狄格州、科罗拉多州、密歇根州、内华达州和华盛顿州购房。


    在房产选址过程中,买家多考虑房产是否会临近家乡、亲友和企业,房源地有无工作岗位和教育机会,当地气候和地理位置怎么样等因素。对于来自拉美、欧洲和加拿大地区那些向往温暖气候的人来说,佛罗里达州和亚利桑那州极具吸引力。而对于亚洲买家来说,加州和纽约州则是首选,因为这两地离亚洲更近,文化上兼容性更强,就业机会也更佳。德州则因离拉美更近,当地拉美人数量众多而深深吸引着拉美和加勒比地区的买家。当然,亚洲买家也十分青睐德州。


    多数加拿大买家选择在佛罗里达州、亚利桑那州、加州、内华达州及德州购房。加拿大买家买房多用于度假,因此他们购房首选气候温和的地区或度假胜地。

    

   约有三分之一的中国买家选择在加州购房,主要原因是:从地理位置上来说,加州离亚洲更近。纽约州、德州、华盛顿、新泽西州也倍受青睐。此外,约有39%的中国买家选择在其它州购房。



尽管印度买家比较青睐德州、加州、新泽西州的房源,但同世界上其它主要买家不同,印度买家不太喜欢扎堆买房。多数印度买家会选择就业机会较好的地区。


    

多数墨西哥买家选择在德州及加州购房,因为这两地在地理位置上与墨西哥毗邻,在文化习俗方面也与墨西哥相差无几。其它购房首选包括北卡莱罗纳州、伊利诺伊州、佛罗里达州。


    英国买家购房主要用于满足度假需求,他们倾向于在温暖的佛罗里达州、加州、德州买房。

购房用途
    外国买家购房通常是用于满足居住、投资及度假需求。常住买家通常是为了拥有主要居所而购房,而非常住买家则是为了满足度假、赚取租金的目的。72%的非常住买家购房是为了满足度假、赚取租金的目的,而仅有21%的常住买家抱有同种想法。
    加拿大和英国买家大多为非常住买家,他们更倾向于购房用于满足度假及租赁投资的目的。在加拿大买家和英国买家中,分别有80%和43%的人购房是为了满足度假及租赁投资的目的。中国、印度和墨西哥的买家多为常住买家,因而他们购房多用于自用或方便子女在美大学就读。分别有40%和13%的中国买家购房用于自用及方便子女上学。分别有74%和63%的印度买家和墨西哥买家购房用于自用。


价格和房款来源
    外国买家购房动机和购房选址都多种多样,与此同时,外国买家的购房价格也有着天壤之别。外国买家购房均价为$477,462,高于美国现房均价$266,683。逾10%的外国买家购房价格超过100万美元。美国现房售价为$223,058,而同期相比,外国买家的购房中数价格则为$277,380


在所有主要买家中,中国买家的购房价格最高,原因就在于中国买家倾向在加州、华盛顿、纽约等房价较高的中心城市及郊区购置房产。与此截然相反,加拿大则多选择在佛罗里达和亚利桑那等房价便宜的地方买房置业。


    在房产交易中,有50%的交易是以全额现金的方式结算的。较之于常住外国买家而言,非常住买家更倾向于用现金进行结算,原因在于常住外国买家更易获得美国的住房抵押贷款。进行全额现金结算的非常住买家和常住买家比重分别为73%和33%。

    就美国来看,在现房交易中有1/4是通过现金完成的。多数外国买家更倾向于支付现金。非常住买家由于没有美国的信用记录和社保号码,因而很难满足美国的申请贷款要求,这就使得他们很难获得美国的房屋抵押贷款。同时,将本国资产转移到美国耗时耗力。在对受访者进行调查时发现,在他们的国外客户中,21%的人放弃在美购房是因为“财产无法转移”或是“缺乏资金来源”。


    受访者希望美国可以放宽房屋贷款放贷条件。他们认为对于加拿大买家尤应如此,因为美加两国经济联系密切,金融制度大同小异(详见附录2看法部分)。


来自美国、中国、英国的买家更倾向于付现金。而印度和墨西哥的买家则大多是购买主要自住房的常住买家,他们更易得到美国的房屋抵押贷款。


选址偏好

在郊区和中心城市、城市购房的国外买家分别约50%和1/3。


    约8%的国外买家在度假区内购房。具体情况如下:选择在度假区买房的非常住外国买家占到了16%,而选择在度假区买房的常住买家仅有3%。

   

    中国和印度买家多属于常住外国买家,他们往往倾向在郊区购房。而加拿大和英国买家则多为非常住买家,他们更愿意在度假区购房。而来自墨西哥的买家往往选择在中心城市、市中心和郊区购房。


购房类型
    对独栋别墅、公寓、联排别墅的交易占到了全部交易的92%。购买独栋别墅的常住买家比重更高。

    

2/3以上的中国、印度、墨西哥和英国买家选择了独栋别墅,而仅有50%多的加拿大买家选择了独栋别墅。


未购房原因

     同美国当地客户一样,外国客户并不一定会最终完成交易。受访者列举了几条客户终止交易的原因。


    在交易终止的情况中,有22%是由于“房价”和“汇率”出现了问题,21%是因为“缺乏资金来源”及“无法转移资金”,18%是因为“没有合适的房源”。交易中出现问题的一大原因就是,房产库存不足导致部分国外客户无房可买。在与外国客户进行沟通时,经纪人要充分理解客户的需要、相关的文化背景。若是地产经纪人无法满足潜在买家的需求,那么地产经纪人很可能会产生一种买家弃房是因为无房可买的错觉。


    外国客户是否购房还要受制于移民法、税法和成本维修费等因素。移民法中规定买家在美国居留不得超过六个月,而税法则对买家何时可卖出财产有着种种限制。当然,买家未能购房也可能是由于他们自身的原因,比如,买家想租不想买或是买家想换个地儿买。


    受访者详谈了自身同外国买家接触后的感受(详见附录2看法部分)。美国地产经纪人协会商业和全球服务集团可帮助经纪人们提高水平、更好地为国外客户服务。





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