【知识贴】澳洲房产和中国房产的差别,投资澳洲房产需要知道的事项

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-05 澳鹏置业


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澳洲房产产权基本认识

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别,由此也带来了中澳两国房产市场的从诸多不同。因而,认识到这些区别,为我们进行澳洲房产投资打下基础。

首先,澳洲房产不限海外人士购买,但是不能买二手房,二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买,并且,没有永久居住权的居民只限购一套。






产权拥有期

澳大利亚是一个资本主义国家,私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权。(国内所谓使用权,是把所用权和使用权剥离开来,这时的使用权就是租赁权。)

实质上“永久产权“这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等,拥有时限才可能会受到限制,但这种情况通常都会在土地被购买时时加以说明。

如果是租赁权, 您只能在一定期限内拥有该土地。在中国,目前这一期限是70年,国内最近对使用权的问题讨论热烈,估计70年的使用权可以续约,但是需缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。

但是,永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此,永久产权对于投资来说更优越, 能够长久保值、增值。






增值潜力

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7% — 10%,大约7至10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。并且,近几十年源源不断的新增移民也为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。



 



空置率和回报

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率,它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多,即便是十年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过大的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。



 




贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆的作用,用较小的投入获取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲,首付当然是越低越好,而购买澳洲房产首付仅为10%

反观国内,05年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租,那么在理论上已失去了投资价值。

目前已有对澳洲房产市场了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以墨尔本60万房产为例,购楼的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元,是一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,获利将可能是两年的学费。


再融资 

当房价涨了以后,例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。









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