我们是否会重蹈日本房市危机?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 墨尔本房产资讯


1991年,日本楼市决堤,房价一泻千里,是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一。


大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。




当雪崩发生的时候,没有一片雪花会认为是自己的责任!现在房市在5000点、股市在3000点,你想接楼市击鼓传花游戏的最后一棒吗?


然而,损失1500万亿的前一夜,日本人还在疯狂买房!




楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?


1、两个神话


日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。


第一个神话是“土地不会贬值”。


日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。


从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。




一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。


第二个神话是“东京房价不会下跌”。


奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。


然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。



值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。


2、疯狂置业


坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。


当时,政府奉行货币宽松政策。


央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。


然而,危机还是来了。



3、崩盘时刻


1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。



接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。




房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。


崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?


其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。


土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多从而导致供给不足,地价不降反升。




4、重复上演


时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。


以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。




与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。


如果再考虑到富裕层面的差异,实际房价的差距就更为明显:2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。




经济发达程度不如东京,实际房价却已经超越东京。


经济下行,一线二线城市房价却不断上涨;众多中小企业关停,投身房地产市场;“地王”连接不断,楼盘一天一个价;房价不会跌的神话大行其道,人人都在谈论房市,唯恐买房晚了,甚至形成离婚购房热潮……


这种场景与当初的日本是不是再相似不过?


房价崩盘时 没有一片雪花会认为有自己的责任




一线城市里,上海人民忙离婚,北京人民忙离婚,为的就是在限购的条件下能够多买一套房,深圳人民没有限购,所以没有离婚,但按照房价收入比其住宅价格已经涨至全球最贵,广州的房价也开始蠢蠢欲动。




二线城市里,杭州人民、南京人民、武汉人民、郑州人民、合肥人民、厦门人民、济南人民、苏州人民、成都人民……都在喜迎房价暴涨,有房民众资产暴增,大家兴高采烈,相约买房发财。


三四线城市听说了一二线城市的暴涨,一个个跃跃欲试,但民众却都不买账,反而凑钱冲到一二线城市买买买买买买……




无论是房地产泡沫还是股市泡沫,最终的资产接盘者一定是普通民众。


如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步,必须通过零首付或至少10倍杠杆实现买房的时候,基本可以确认,这就是泡沫的顶点,这就是末日的狂欢。


美国房地产泡沫最鼎盛期,就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期。




我还说,反过来想一想,如果地产泡沫盛宴不让普通民众来接盘,不让普通民众来当冤大头,难道你想让李嘉诚给你当冤大头和最高价位接盘侠?或者,想让巴菲特给你当冤大头和最高价位接盘侠?


更何况,如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人,以现在的价位,只要他稍有生存能力,他已经完全可以将北上深的房子卖掉,移民到国外。


买一所面朝大海、春暖花开的房子,全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后,还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫利”,跨市场的地产套利。




当中国房地产崩盘时刻来临的时候,从央行到政府,从银行到地方政府,从购房人到房地产中介,从卖房人到统计局,从加杠杆的首付贷到房抵贷,我同样相信,没有一片雪花会认为是自己的责任……


你想接楼市击鼓传花的最后一棒吗?

(以上内容源自网络,由澳洲高盛地产采编)


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