【政策】最后的避税天堂

<- 分享“思客置业”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 思客置业






我们公司最近接到了很多关于自我管理养老金(Self Managed Super Fund)投资房地产的咨询,因此我就大家所关心的问题在此进行解答,帮助大家了解怎样通过自我管理养老金来投资地产,通过合理避税取得最佳的投资收益。

1.    用自我管理养老金投资,资金需要多少?
首期资金,一般是房价的30%加印花税。有的银行可以贷款至80%,但大部分是70%,保守来说,我们需要30%的首付。以一个40万的房子为例,您需要首付12万加印花税。一般期房(off the plan)印花税较低,所以用养老金投资期房的比较多,只需比12万略多即可解决,如果买二手房,那么可能需要14万的资金,因为印花税2万。

2.    我的养老金不够怎么办?
许多人说自己的养老金账户不够,有什么办法可以解决?现在夫妻双方都工作的很多,两个人加起来就容易多了,每人只需5-6万。如果还不够,您可以与两位亲戚好友一起设立自我管理养老金。因为自我管理养老金最多可以允许四个人一起建立。

3.    澳洲增值税(Capital Gain Tax)的来历和算法?
澳大利亚从1985年9月20日起执行收增值税的,在这之前购买的房子,卖出后是不用缴纳增值税的。我们华人大多是在这之后来到澳大利亚,所以已经错过了这次机会。那么增值税应该怎么交?如果您持有的房子时间超过一年,50%的增值部分是不用交税的,剩下的50%作为当年收入,会与您的其它收入加在一起计算。举例来说,您今年的收入是澳洲平均工资$57,000,您买房子赚了$30万。根据增值税的算法,一半不用交税,另一半算作收入,即$15万。这$15万加上工资收入$5.7万,那么您今年的收入就是20.7万。其中超过18万的部分税率为45%,超过8万的税率为37%,超过3.7万的部分是30%。这样算来,您应缴纳的税费是$66,700,比平时多交了$56,050($66,700-$10,650)。
4.    如何用自我管理养老金来合理避税?
那么这$56,050元的税务有办法免掉吗?这个“避税天堂”就是利用自我管理养老金来购买房产。这“避税天堂”能够合理避去多少税?不只是刚才说的5.6万增值税,还有房租收入。如果当初您不是用养老金来投资房地产的,那么当你卖掉房产时,您会交很多的税。增值越多,税务越高。想象一下,45%的个人所得税,是不是高的可怕?

但是您是否知道,如果用养老金来投资房地产,那么当您以后卖掉房产时,您可能被免去房子的增值税(Capital Gain Tax)。这可不是一笔小数目,可能会有几万甚至几十万的税务节约。当然,这还取决于您房子的增值情况,以及您买房时是否已经退休的条件。不过,即便您没有退休,用养老金投资依然好于普通投资。因为它的税率是15%,而不是个人所得税的32.5%,37%或甚至45%。

5.    自我管理养老金与基金公司管理的养老金哪个好?
一般来讲,基金公司管理的养老金,不管他们能否为您赚钱,都要收费。有几年基金公司管理的养老金都亏本,但他们收取的费用一分不少。澳大利亚基金公司管理费是世界上最贵的。再看看业绩,业绩好的通常是基金公司自己员工的基金。如果不在这些基金公司工作,是否应该考虑其它办法呢?如果喜欢股票,自我管理养老金会比只顾着收费的基金好,当然还有税务方面的优势。股票不是我们所关注的,我们只关心自我管理养老金的房地产投资,因为房地产投资的回报更好
6.    以后政策变化怎么办?
我们之前说过,增值税是1985年开始行的。在此之前(1985年9月20日)购买的房子没有增值税。按照惯例,应该很容易推断出来以后的政策。所以做事是越早越好。

7.    为什么政府给我们这个最后的避税晚餐?税收不是对政府多多益善吗?
政府更关心的是退休后公民的养老问题。如果养老出现问题,会造成社会的不稳定。一旦大家都有资金养老,那么政府的压力就小多了。这就是为什么我们有了这个最后的避税晚餐。


8.    建立自我养老金,什么地方要当心?
第一个是负减稅(Negative Gearing),就是资产带来的负收入,即收入少于支出的缺口。在用自我管理养老金投资时一定要小心。您的每个月的Contribution(投入养老金的钱),要大于缺口。公寓的优势在这方面就显现出来了。公寓的租金回报高,您的缺口就小。许多华人喜欢买带大块土地的房子,租金的回报率就低了,这需要您每月有很高的养老金收入,因为您的缺口很大。

第二个是遵守澳大利亚法律和按政府政策办事。不但建立的过程要符合政策,而且您的每笔支出都要符合自我管理养老金的规定。合法地充分利用政府的政策来合理避税。

9. 建立自我管理养老金难不难?
建立自我管理养老金听上去很难,但是只要是找到合适的会计师和金融策划师Financial Planner),具体的工作都会由他们来操作,主要包括两点:
首先,建立自我管理养老基金(Super Trust)。
其次,建立Bare Trust(或Custodian Trust)。
 
Bare Trust 主要作用是用于银行贷款。如果你不贷款,那么就不需要Bare Trust,只需要建立养老基金就可以了。




若有转载需求,请与思客置业取得联系



点击展开全文