来源：新西兰微房产
最近一段时间随着拍卖市场清盘率的持续走低和新西兰大选的临近，有许多网友认为奥克兰的房价或许已经涨到头了。
授人以鱼不如授人以渔，房产菌觉得，为大家分析市场走势总会加入自己的观点。不如教会大家自己分析房价走势。无论你是“要涨哥”还是“腰斩哥”都会有更加充足的理论依据，在辩论中占据不败之地。有一些网友觉得这个词挺“玄学”的。不过在未来很长一段时间内，尽管有许多因素能够对房市产生影响，但是！经济基本面将会很大程度上左右奥克兰房市的走势。比如说，未来两年新西兰经济整体表现非常好。组成新西兰经济的“三驾马车”：乳品、旅游、教育都表现良好的话，奥克兰乃至新西兰房价都将被持续推动上涨。另一方面，如果乳制品价格又双叒叕走低了，房价增长速度持续远超收入增长速度，那么高高在上的房价就是无根之浮萍，房价将会被经济拖累。作为现代经济学的基础，基本上大家都能够理解：供需关系将会影响价格。供应多需求少，价格就会下跌；供应少需求多，价格就会上涨。目前奥克兰房市存在的主要问题就是房屋供应的长期短缺。尽管政府多次发力，推动了如“特殊住宅区”和《奥克兰统一规划》的通过和实施。但是未来五年内奥克兰新增住宅仍然不能满足新增人口的需求。尽管奥克兰房价会受到本地居民购买能力的制约（房价涨的比工资快太多），但是在可以预期的未来，奥克兰房市严重供不应求的局面很难得到改善。比如说LVR新政，40%的首付对于目前奥克兰的房价来说，比之前30%首付至少得多掏出5万纽币的首付。更早一些比如说去年的两年明线政策，新政一出奥克兰房价停了三个月。这些新政对于投机者甚至投资者来说都是绿油油（20刀）和 红彤彤（100刀）的纽币。中央政府、地方议会、IRD和央行手里有太多牌可以用了。传说中的“印花税”、“屯地税”、“收入信贷比”等等等等。不过这些大招一出，奥克兰房市很有可能受不住刺激完蛋了。到时候老板只能“带着小姨子跑了”。奥克兰市长选举的广告牌已经遍布奥克兰了。明年新西兰人还将迎来大选。房产菌挺不待见现在的Len市长的，6年来奥克兰房价涨了多少大家都知道。而市长对此绝对是有责任的。房产菌不敢表明自己支持谁（怕被人说是站台）。不过换届选举所引发的不确定性担忧显然会对奥克兰房市带来影响。一个小小的奥克兰市长选举都有如此影响，更别说新西兰大选了。如果，当然只会是如果Winston Peters上台了。新西兰还会是人人向往的地方吗？或者工党上台后决定在Epsom地区修公屋。不用多，只修200套公屋，那么Epsom的房价将会受到10000点伤害。放眼全球，新西兰真的是一个很小的国家。08年金融危机之前，新西兰一直是“摇滚明星经济”笑傲西方。然而08年美国次贷危机一来，全球经济受到重挫。尽管新西兰人房屋需求没有显著变化，房价仍然受到了打击。一些小城市的房价至今没能恢复。最近一段时间以来，包括中国在内的许多新兴市场国家经济都出现了疲软的现象，中东地区也是动荡四起。这些因素都会对全球乃至新西兰的房产需求产生影响。然而幸运的是，由于新西兰地处海外，相对稳定，在国际动荡之际往往会更受青睐。为什么是奥克兰的房价上涨呢？新西兰那么多城市，为什么基督城不涨、吉斯本不涨？其实这个问题不仅仅在新西兰有。甚至人口众多的中国、美国这个问题也很突出，优质资源都倾向于向大城市集中。比如说北上广、纽约等地集中了全国最优质的经济、医疗和人力资源。在经济体量更小的岛国这一问题变得尤其显著，因为全国之力只能发展一个核心城市。比如说日本，东京集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源。新西兰本来（规划中）有数个大城市、然而基督城多地震、惠灵顿多山区，初期开发成本都高于奥克兰。等到奥克兰开始领先其他城市，奥克兰的房产更是变成了稀缺资源。房产菌曾经环游新西兰，发现在许多农村小镇缺乏20-30岁的年轻人。许多小镇青年高中毕业就去大城市的大学深造。即使学业不是很优异，也愿意去大城市闯荡一番。能够安心留在家中继续在农场与牛羊为伴的年轻人还是很少的。大城市如奥克兰凭借着上一个因素持续吸引资源。除了新西兰本地人口，大部分新移民也都选择在奥克兰安家。所以源源不断的年轻人才流入为奥克兰的城市发展提供了充足的（相对廉价）的人力资源。而充足的人力资源促进城市发展又带来了更多的工作机会。不过只要人口还在持续流入，需求的基本面就不会发生显著变化。房产菌一时半会找不到更美腻的图~各位看官老爷将就一下。中美两国算是有代表性的了。比如说欧盟现在基本零利率甚至负利率，芬兰甚至出现了你借贷款银行倒贴钱的好事。这些多余的钱拿来干什么？当然是去看起来靠谱的国家投资啊，投资别的太复杂，就买房最简单粗暴。不过，历史上着过剩的流动性和货币超发都将会以产生房地产泡沫、然后预期发生逆转、泡沫破灭。房产市场在世界上任何国家都是投资者的乐园（叙利亚、索马里可能要被除外）。你看国产电影里，都以美国有房作为财富的象征。
有了房贷这个杠杆工具，10%的首付，房价年涨10%对于投资者就是100%的回报率。就像上一条提到了，全球资金成本降低，投机者加大杠杆入市。房价加速上涨，泡沫开始形成。尽管是泡沫就有破的那一天，但是即使强如房产时钟理论的发明人，阿海最爱的《Grow Rich with the Property Cycle》的作者Kieran Trass也因为在07年玩大了，13年破产了。房产菌觉得，房产虽好，风险控制的不好破产真的很容易。看了这么多房产菌总结的理论，相比你已经可以像一个专家一样分析房市走势了。
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