一条微信教你看透奥克兰房价的未来:是涨还是跌?

<- 分享“新西兰天维网”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-26 新西兰天维网




来源:新西兰微房产


最近一段时间随着拍卖市场清盘率的持续走低和新西兰大选的临近,有许多网友认为奥克兰的房价或许已经涨到头了。


事实是怎么样的呢?

授人以鱼不如授人以渔,房产菌觉得,为大家分析市场走势总会加入自己的观点。不如教会大家自己分析房价走势。

无论你是“要涨哥”还是“腰斩哥”都会有更加充足的理论依据,在辩论中占据不败之地。

决定房市走势的因素
经济基本面

有一些网友觉得这个词挺“玄学”的。不过在未来很长一段时间内,尽管有许多因素能够对房市产生影响,但是!经济基本面将会很大程度上左右奥克兰房市的走势。

比如说,未来两年新西兰经济整体表现非常好。组成新西兰经济的“三驾马车”:乳品、旅游、教育都表现良好的话,奥克兰乃至新西兰房价都将被持续推动上涨。

另一方面,如果乳制品价格又双叒叕走低了,房价增长速度持续远超收入增长速度,那么高高在上的房价就是无根之浮萍,房价将会被经济拖累。

供需之间的关系

作为现代经济学的基础,基本上大家都能够理解:供需关系将会影响价格。供应多需求少,价格就会下跌;供应少需求多,价格就会上涨。

目前奥克兰房市存在的主要问题就是房屋供应的长期短缺。尽管政府多次发力,推动了如“特殊住宅区”和《奥克兰统一规划》的通过和实施。

但是未来五年内奥克兰新增住宅仍然不能满足新增人口的需求。

尽管奥克兰房价会受到本地居民购买能力的制约(房价涨的比工资快太多),但是在可以预期的未来,奥克兰房市严重供不应求的局面很难得到改善。

税务与新政

为啥新政一出大家就人心惶惶呢?

比如说LVR新政,40%的首付对于目前奥克兰的房价来说,比之前30%首付至少得多掏出5万纽币的首付。

更早一些比如说去年的两年明线政策,新政一出奥克兰房价停了三个月。这些新政对于投机者甚至投资者来说都是绿油油(20刀)和 红彤彤(100刀)的纽币。

中央政府、地方议会、IRD和央行手里有太多牌可以用了。传说中的“印花税”、“屯地税”、“收入信贷比”等等等等。

不过这些大招一出,奥克兰房市很有可能受不住刺激完蛋了。到时候老板只能“带着小姨子跑了”。

市长与政党的影响

奥克兰市长选举的广告牌已经遍布奥克兰了。明年新西兰人还将迎来大选。

房产菌挺不待见现在的Len市长的,6年来奥克兰房价涨了多少大家都知道。而市长对此绝对是有责任的。

房产菌特意做了一个表情送给他
希望大家不要再拿他办公室偷情开玩笑了
毕竟他干不了多久了

奥克兰新市长的候选人

房产菌不敢表明自己支持谁(怕被人说是站台)。不过换届选举所引发的不确定性担忧显然会对奥克兰房市带来影响。

一个小小的奥克兰市长选举都有如此影响,更别说新西兰大选了。

Peters的反移民广告牌

如果,当然只会是如果Winston Peters上台了。新西兰还会是人人向往的地方吗?

或者工党上台后决定在Epsom地区修公屋。不用多,只修200套公屋,那么Epsom的房价将会受到10000点伤害。

国际经济与环境
原谅一下房产菌,这张图里基本看不到新西兰了

放眼全球,新西兰真的是一个很小的国家。08年金融危机之前,新西兰一直是“摇滚明星经济”笑傲西方。

然而08年美国次贷危机一来,全球经济受到重挫。尽管新西兰人房屋需求没有显著变化,房价仍然受到了打击。一些小城市的房价至今没能恢复。

最近一段时间以来,包括中国在内的许多新兴市场国家经济都出现了疲软的现象,中东地区也是动荡四起。

这些因素都会对全球乃至新西兰的房产需求产生影响。然而幸运的是,由于新西兰地处海外,相对稳定,在国际动荡之际往往会更受青睐。

不过由于体量太小,很容易在危机面前身不由己。

透过现象看本质

为什么是奥克兰的房价上涨呢?新西兰那么多城市,为什么基督城不涨、吉斯本不涨?

核心城市资源稀缺

其实这个问题不仅仅在新西兰有。甚至人口众多的中国、美国这个问题也很突出,优质资源都倾向于向大城市集中。比如说北上广、纽约等地集中了全国最优质的经济、医疗和人力资源。

在经济体量更小的岛国这一问题变得尤其显著,因为全国之力只能发展一个核心城市。比如说日本,东京集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源。

新西兰本来(规划中)有数个大城市、然而基督城多地震、惠灵顿多山区,初期开发成本都高于奥克兰。等到奥克兰开始领先其他城市,奥克兰的房产更是变成了稀缺资源。

从此奥克兰房价走上了泡沫化、持续上涨之路。

人口的持续流入

房产菌曾经环游新西兰,发现在许多农村小镇缺乏20-30岁的年轻人。许多小镇青年高中毕业就去大城市的大学深造。

即使学业不是很优异,也愿意去大城市闯荡一番。能够安心留在家中继续在农场与牛羊为伴的年轻人还是很少的。

大城市如奥克兰凭借着上一个因素持续吸引资源。除了新西兰本地人口,大部分新移民也都选择在奥克兰安家。所以源源不断的年轻人才流入为奥克兰的城市发展提供了充足的(相对廉价)的人力资源。

而充足的人力资源促进城市发展又带来了更多的工作机会。不过只要人口还在持续流入,需求的基本面就不会发生显著变化。

全球的货币超发
中美的M2 图

房产菌一时半会找不到更美腻的图~各位看官老爷将就一下。

中美两国算是有代表性的了。比如说欧盟现在基本零利率甚至负利率,芬兰甚至出现了你借贷款银行倒贴钱的好事。这些多余的钱拿来干什么?

当然是去看起来靠谱的国家投资啊,投资别的太复杂,就买房最简单粗暴。

不过,历史上着过剩的流动性和货币超发都将会以产生房地产泡沫、然后预期发生逆转、泡沫破灭。

房产=投资利器
《穷爸爸富爸爸》

房产菌也不藏着掖着了,拿出传家宝给大家见识一番。

房产市场在世界上任何国家都是投资者的乐园(叙利亚、索马里可能要被除外)。你看国产电影里,都以美国有房作为财富的象征。

有了房贷这个杠杆工具,10%的首付,房价年涨10%对于投资者就是100%的回报率。就像上一条提到了,全球资金成本降低,投机者加大杠杆入市。房价加速上涨,泡沫开始形成。

尽管是泡沫就有破的那一天,但是即使强如房产时钟理论的发明人,阿海最爱的《Grow Rich with the Property Cycle》的作者Kieran Trass也因为在07年玩大了,13年破产了。

房产菌觉得,房产虽好,风险控制的不好破产真的很容易。


看了这么多房产菌总结的理论,相比你已经可以像一个专家一样分析房市走势了。



也欢迎你在文末留言,可以把房产菌批判一番,也可以说出自己的观点。


合作/推广请邮件至 marketing@skykiwi.com

爆料投稿请邮件至 you@skykiwi.com

点击展开全文