墨尔本即将登上澳洲第一大城市宝座!人口将突破600万大关!——澳洲房价增长动力解析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-27 臣信集团


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     澳洲文化之都墨尔本的人口增长


墨尔本有望成为澳大利亚最大的城市!新数据显示,墨尔本在一年内又增加了95,000名公民。从2015年3月到2016年,“教育之州”的人口增长了1.9%,其中海外和澳洲国内的移民人数猛增。



州政府报告显示,墨尔本东南区,西部和北部人口将继续繁荣。


其中增幅最大的是Wyndham region, 包括Point Cook, Werri­bee, Hoppers Crossing 和Tarneit, 2014年有10,604人搬进来,现在将近有200,000人生活在那里。


根据2015维州人口公告分析,Casey和Hume地区的人口也分别跳至5,708和8,508人。


市中心公寓的繁荣也导致5,847名墨尔本公民的增加——占总数122,207的5%。




     海外移民的推动增长


人口增长专家Bob Birrell说海外移民是推动增长的主要动力。他表示,在过去几年,由于昆士兰和西澳的建设完善和矿业繁荣,墨尔本的移民增长有所下降。四分之三的维州人居住在墨尔本市区,这导致墨尔本人口上升了2.2%,至440万。




     更多保证性住房的出现


墨尔本城市的增长提供了更多保证性住房!


“悉尼与墨尔本不同,墨尔本的人们仍然可以以350,000澳元买房子和土地,但是在悉尼,郊区的房子也要650,000澳元。”


澳州统计局预测墨尔本的人口会在2050年超过悉尼,虽然一些人口统计学家认为它可能会很快发生。墨尔本的州际移民也会有所增长, Birrell 博士说。


另一个州政府报告宣称,维州生育率依然很低。自2004年以来,维州生育率又达到最低,尤其是墨尔本中部,只有0.88。报告还宣称,郊区的生育率相对会高很多。


     新的劳动力和生产力的出现


新移民将会带来优质的劳动力和购买力,降低老龄化压力,成为经济增长的动力,但也会带来墨尔本的房价继续推高。长远意义上,墨尔本正在赶超悉尼,预测墨尔本将在2056年将成为澳洲第一大城市。而目前来讲,墨尔本的房价相比悉尼还是比较有投资优势的,未来的升值空间也非常大,所以如果在现在低利率的环境下选择投资房产,未来的投资回报也是非常可观的。


     房屋涨跌之谜


自从澳洲各个州政府针对海外人士征收额外印花税之后,不少新闻媒体都声称澳洲房产价格会暴跌。再加上前段时间,加拿大政府也针对海外人士征税后,出现了“加拿大房市暴跌25%”的新闻,导致不少原本打算买房的人或是处于观望状态、或是想要趁这个时期抄底;而买了房的人又惴惴不安,生怕自己的房子会掉价。


     政府政策真的能调控房市价格吗?


这个问题如果放在中国的大环境下,相信基本上所有人的答案都会是否定的,房价年年说要调控,但事实上诸如北上广深这样的大城市的房价依然年年居高不下。想要在一线城市买套属于自己的小家,已经成了广大外来打工者们奋斗大半辈子的梦想。

每到这种时候,经常会有人跳出来怒骂政府无用,但是西方政府在调控房价上做的就更好吗?其实也并非如此。

当我们再看近期加拿大和澳洲政府出台的一系列针对海外买家的印花税政策,究竟能不能达到政府调控房价的目的,还有待时间给我们答案。然而就这几个月的数据来看,只是在房屋的交易量上有所减少,并没有确切数据证明房价出现了“暴跌”。

政策上的房价调控可能可以控制一时,但是无法阻挡中长期的大趋势。这个大趋势就是人口。

     人口才是房价的第一增长动力?


学过经济学的朋友们都知道,经济学里最核心的原则就是需求和供给关系。而对于房地产市场来说,这个“需求”最直接的来源,就是人口。更确切的说,人口产生住房需求,而人口的购买能力将这种需求转化为买房需求;在人口的购买能力不够的情况下,住房需求就会转化为租房需求。

北上广深的房价为什么怎么调控都居高不下?跟中国人喜欢买房的文化传统没有很大关系,最重要的原因在于,这几个城市都是人口净流入的大户。

这个原理在澳洲同样也是适用的对于澳洲房产有过一段时间了解的朋友们都知道,珀斯作为澳洲的矿业城市,曾经在经济发展和房市繁荣上一时风头无量。在房价最鼎盛的2011-2012年,大量工人每周在工作时期飞到珀斯市中心附近租房住(周末飞回自己家住),导致了对于高密度公寓的需求剧增,而当时的新房供给又跟不上,很明显是一个需求大于供给的局面。

但是在珀斯的矿业和建筑业繁荣期过去之后,大部分工人和合同工有的回了老家,有的搬去了别的地方找工作,导致不少原本繁荣的住宅区人去楼空,空置率上升。当然,这里所说的住宅区不包括那些成熟富人区,这些地区去年的房价增长达到了10%。

说到这里,你可能会好奇,这些原本在珀斯工作的工人们都搬去哪里了呢?答案就是墨尔本。

墨尔本目前是全澳洲人口增长最快的城市,每年的人口净流入量超过10万人。根据澳洲统计局的数据显示,维多利亚州的海外移民数量也是每年都在增长,而这些海外移民大部分也把家安在了墨尔本。预计到2050年的时候,墨尔本的人口数量会超过悉尼,成为澳洲人口第一大城市。

所以,与其关心房价政策会怎么变化,不如多花一些时间分析一下区域人口增长和增长背后的原因,才能更准确地找出下一个投资趋势!

文章转自网络,由臣信集团编辑!




项目名称

Parkside Embrace

项目类型精装公寓
项目区域墨尔本内城区Parkville
使用面积50㎡起

参考价格

44.9万澳币起
预计交房2019年第二季度


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