风水先生“救”买家,在美购置房地产须注意

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-02 美国生活在线


有位房产经纪朋友讲了这么一个故事。大约在去年年初,一位中国大陆客人来洛杉矶想买房或买地,找到非华裔的经纪,被介绍看中很大一块地,价格很诱惑,比周围均价低非常多,总价大约百万美元。一高兴马上下了5万元订金。然后飞回国,等着下次来美交易。

有天,这位客人也是闲得慌,就顺手打电话给位看风水的朋友,提起要在美国投资一块土地,然后盖超级豪宅,很开心。这位朋友正好在机场,就说好吧,你发几张照片来给我看看,下飞机回你。没过多久,风水先生已经等不及下飞机了,急急回电,说千万别买,感觉这地“凶”,买不得。

于是这位客人就托人找到小编的房产经纪朋友,请他在洛杉矶帮忙去看看。结果一查,吓一跳,是一块填充地,没有允许盖房子的文件,即使非要盖房子,要申请,办许多手续,而且,必须每隔一段距离打特殊的大桩下去,如果按照客人事先的盖房计划,只这一通桩打下去,费用已经远远超出他之前以为的“便宜”,简单说,非一般地贵。

于是,接下来一连串的问题,请律师,讨订金等等,美国律师费首先不便宜,最后能不能要回订金,也不知道,反正迄今没有结果。

这位朋友说,经常一些客人不清楚这里的土地,房屋结构这些问题。还很奇怪地常觉得找非华裔的经纪才放心。在美国,什么族裔都有可能有坑人的,美国的经纪人模式已经很规范,法制很规范,而房屋价格公开透明,确实需要了解一些经纪人资历、购房常识,这样既没有必要怀疑这怀疑那,也不会啥都不清楚,稀里糊涂地下单。


#干货时间到...#

中国人在美购房9项须知


1. 没有绿卡


美国对外国投资者持欢迎态度,法律透明公开。购房程序要比其它国家相对简单明了;任何人都可以购买美国房产只要你拥有中国护照,就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过电子邮件完成交易。


2. 不要求到美国

理论上你不必亲自到美国就可以买房可将资金直接打入产权公司进行交接,现在大部分银行都接受网上签字的方法

但是,最好本人事先来美国开立好自己的银行帐户以便用该帐户内的资金支付购房款。而且,在看房、选房及下单等买房过程中,亲自选择、操作是最好的。


3. 需要准备的文件

现金买主:

  1. 有效的护照和签证

  2. 准备好购房资金证明国内银行中英文版的存款证明

  3. 在美国当地银行开设的帐号

贷款买主:

  1. 有效的护照和签证

  2. 工作证明工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译并公证)

  3. 自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

  4. 在美国当地银行开设的帐号


4. 需要找位经纪人

建议在美购房务必找经纪人

在美国买房的整个过程,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。

一般而言,美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式尤其是有公证公司监管资金和重要的文件。

经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户(这个账户受到州房产委员会监管,账户资金不能挪用,因此是很安全的),购房者只要把款打入到监管账户就行了。

这里需要注意的是让经纪人提供监管账户(escrow account)用来汇款(而不是直接汇到任何个人账户)。


5. 基本流程

  • 选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓);

  • 选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;

  • 填写买房出价合同书付定金支票如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序;

  • 一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司不代表任何一方

  • 公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作;

  • 即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿;

  • 如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户closing),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方

  • 买方在过户(closing)之前购买房屋保险;

  • 按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料;

  • 过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方交易完整结束。



6. 买那种类型的房屋

美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house联体别墅(town house公寓(condo

对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓最没有投资价值。

从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工支出很贵,旧的公寓需要花费大量的金钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。

而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久产权的,而土地也在一直升值。

另外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权包括地下资源开采权)、地面权地上空间权包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权


7. 外国人也可以贷款


如果是用现金(或银行存款)购买,没任何限制,但想获得贷款用按揭方式购买,需要办理贷款手续,可以用中国收入申请美国贷款。当然,贷款有其利弊。

一般来讲,需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多,手续更复杂,一切顺利的话,成交时间大约在1~2个月

全现金购房最快7天即可办完所有手续,过户成交。


8. 每年需支付的费用

房产税:房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款给你。

物业费如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(HO A fee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

维护费如杀白蚊、换屋顶屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。



9. 买房后,可以找人代管

如果是投资出租房产,出租给租客,一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。

一是业主可将房屋委托给专业的经纪人,经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。收费一般是全年租金的8%;

二是交给专业的租赁公司打理,如果有法律纠纷,需要请律师或专业公司驱逐房客,管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。





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