移民政策改变!大批Kiwi或将回流,奥克兰房价又将暴涨?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 后花园房地产在线


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以下是正文

近日英国内政大臣Amber Rudd发表演讲表示,英国政府或将出台更加严格的新政,限制海外移民在英就业及定居。具体措施或将包括:对雇佣外国人的公司征收更重的赋税,并且对海外人士在英入职前进行更为严格的审查制度。


据悉,目前在英国工作生活的新西兰人有6万之多。而这项新政恐怕将严重地影响在英生活的新西兰人。届时,大批Kiwi或将因无法拿到工作签证而离开英国返回故土而这对新西兰,特别是奥克兰房市又会产生什么影响呢?

先让我们看一下新西兰统计局在今年5月发布的数据:

从图中我们可以看出,自2012年以来,回流Kiwi的数量开始大幅增加,截止到今年5月,新西兰公民的净移民数量已经趋近于零,仅有-3500人,这是自1991年以来,离开新西兰的Kiwi和回流Kiwi相差最小的一次。这也意味着选择离开新西兰生活的Kiwi在近年来持续减少。而造成这一局面的原因主要包括新西兰经济复苏、澳大利亚经济下滑,以及英国移民政策收紧等。

下面,再让我们看一下QV对奥克兰房价的统计数据

从图中我们可以看出,奥克兰房价正是在2012年之后开始的大幅增长,而这与新西兰回流Kiwi的增长趋势完全一致。

有人也许会认为,这只是一个巧合。相信还有人会表示质疑——海外移民的数量在这些年也增长了很多,为什么不是海外移民造成的房价上涨?近年来确实有很多新西兰人将奥克兰飞涨的房价同新移民人数增长联系了起来。比如,新西兰优先党和工党等政党就频繁通过房价问题而向新移民发难,他们指责移民是造成奥克兰房价上涨的首恶元凶。与此同时,央行也将房市过热这盆脏水泼向移民——以此来减轻社会各界对利率过低的指责。甚至某华人地产中介也跳出来自我攻讦,声称是华人买家推高了奥克兰的房价。

不过,根据过往的研究却显示,房价的真正推手其实是那些从海外回流的Kiwi。


新西兰劳工部(DOL)早在2008年就公布了一份旨在调查人口与房价问题的研究报告。这项报告以1986年-2006年间新西兰的人口统计和QV的房价数据对人口与房价之间的关系进行了研究分析。该报告显示,新西兰一个城区每增加1%的人口,就会引起房价上涨0.2%-0.5%。该报告的一大亮点是将人口的机械增长分为了两部分——新移民和从海外回流的Kiwi。最终得出的结论是尽管新移民在净移民中所占的比重很大,但并没有任何证据显示新移民拉高了新西兰本地的房价。而从海外回流的Kiwi却与本地房价存在着极强的正相关——回流的Kiwi数量每增加1%,就会将房价推高6%-9%。


无独有偶,在新西兰商业、创新和就业部(MBIE)的委托下,今年怀卡托大学再次针对移民和房价的问题进行了专项研究。最终研究结果表明——除了较低的利率、旺盛的投资需求、较高的资本利得预期之外,造成奥克兰房价飞涨的最大原因就是大量从海外回流的Kiwi。而新移民数量的增长对房价的影响则非常小,因此改变现有的移民政策并不能对房市产生很大影响。

怀卡托大学的研究表明,最近一段时间净移民人数的增长(截止6月,今年的净移民数量已达6.8万)主要是由于学生签证和临时工作签证发放数量的增加所导致,而这些人显然都不是房市里的主力。


由此可见,尽管近年来从海外涌入了不少置业需求较强的新移民,但他们对本地房市的影响力仍然远逊于那些回流的Kiwi。因为新移民中虽然不乏土豪,但更多的还是普通人。这些人大多对新西兰了解有限,需要时间适应环境,并重新开展事业,因此他们用来买房的资金也相对有限。而回流的Kiwi则对本国的情况更加熟悉,且大都财力雄厚,这些带着大笔资金回国置业的Kiwi,无疑会大大增加房价上涨的压力


想想那些在澳大利亚矿区和伦敦金融中心工作的Kiwi吧,他们的收入远超奥克兰人的平均水平!新西兰总理John Key就曾在英国担任过美林投行的主任,而作为回流Kiwi的杰出代表,John Key总理在今年新西兰富豪排行榜上以6000万新西兰元的资产位列第175位。


另外,不要忘了上一次Kiwi回流的高峰正值08金融危机之后,在当时正是这些回流人士开启了房市在本轮的上涨

因此,可以预见奥克兰房市或许又将迎来新一轮暴涨。


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