奥克兰房价9月年涨15%,惠灵顿补涨明显,下一轮领涨还看奥克兰!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-04 后花园房地产在线


最新的QV房产价格指数显示,9月份全国房产价格按年上涨14.3%。在过去三个月内,房价上涨4.9%。全国平均房价为61.966万纽币。

奥克兰市场平均房价按年上涨15%,在过去三个月内上涨5.8%。

惠灵顿及周边城区房价按年大涨21.2%,在过去三个月内涨幅也有7.1%,无论按年还是按季度涨幅均超过全国平均水平。

难道新西兰房市投资风向有变,惠灵顿成了新宠?




虽然惠灵顿房价涨幅较高,但其房屋均价较低,这或许是涨幅较大的原因之一:惠灵顿及周边城区平均房价目前是55.3023万纽币。不仅低于全国平年均房价,而且仅约为奥克兰的一半。

比较一下下面两张图就可以更清楚地看到:从2012年9月到2016年9月的四年间,奥克兰房屋均价从59.4856万纽币涨到103.1253万纽币,涨幅共计73.36%,或年涨18.34%


而即使以惠灵顿市中心城区房屋均价为例,也仅从51.3766万纽币涨到66.1927万纽币,涨幅共计28.84%,或年涨7.21%。


另外我们还发现,在房价相对较低的城市,LVR新政的作用就相对没有那么明显。QV全国发言人Andrea Rush就认为,房价水平较低的(如很多年房产价格低于35万新西兰元)城市受到LVR限贷政策影响的效果较小,主要原因是总价格较低,四成首付也就不会带来很大经济压力,所以对投资者的抑制作用就较小。

我们认为,惠灵顿本次房价涨幅巨大的原因也与奥克兰的“市场挤出效应”有关

对比惠灵顿与奥克兰市场的最新数据,不难看出:后者因为近四年来的巨大涨幅,房价到达一个阶段性高点,加上呼之欲出的Unitary  Plan,在市场预期不明朗的情况下,投资资金更加青睐均价较低的惠灵顿,新西兰第一大城市的市场挤出效应明显

再来看看业界的观点:

QV 房产价格部总经理David Nagel则称,惠灵顿的房价上涨主要由于上市房源数的短缺。“低端房产市场的需求尤其强劲,投资者们与首次置业者正在争抢入门级房产。”

对于近期奥克兰市场的表现,Andrea Rush说:“奥克兰部分地区的房价由于新版LVR措施的实施而出现趋稳的态势。”“另外买家更倾向于购买具有分割开发潜力的房产。部分买家看到在新版《统一规划》影响下,当前市中心周边地区的房产(尤其新政下是土地可分割开发的)将有一个不错的增值。”


上周的拍卖结果在某种程度上验证了这种说法:


比如这套位于Mount Albert混合住宅区、占地面积646平方米 的3房,在清盘率49%的情况下,不仅顺利拍出,还录得143.9万纽币的高价。



另一套同样位于 
混合住宅区GlenInnes 3房,占地面积多达859平方米,具备相当的分割潜力,也拍出了146万纽币。


另一个市场迹象是:高端房产市场(150万以上)以及新建房市场(不受40%LVR措施限制)依然维持强劲态势,这两个领域的房价依然保持强劲增幅。”
 
截至2016年8月,新西兰年度净移民数高达6.9万人,而其中大多数选择定居奥克兰。再参考以前的LVR限制政策,对房市的影响基本上是阶段性的只要供求关系失衡的局面没有根本扭转,在经过一段时间的价格整理后,进入下一轮上涨周期,领涨城市应该还是奥克兰!

 





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