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　　在美国置业在整个房屋购买过户流程中一定会收到并签署一份重要文件-英文简称HUD-1，也叫ClosingStatement或Settlement Statement，就是成交费用明细报告。今天小编深入浅出教大家看懂这份在美买房时至关重要的报告HUD-1。

　　什么是HUD-1成交费用报告

　　HUD是美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)的简称，它是美国最重要的管理居民住房的政府机构，它的工作之一就是负责监管房屋买卖交易过程中涉及的各方的合法操作， 1974年房地产过户程序法(Real Estate Settlement Procedures Act, 简称RESPA)通过，将房屋过户程序中涉及的各项事宜标准化。

　　美国住房与城市发展部将房屋买卖中涉及的结算表统一标准化，即HUD-1报告，此后全美国所有关于住家房屋买卖的交易都要出具这份表格，即HUD-1来作为房屋买卖交易的重要证据之一。

　　报告中各项费用分析

　　Lender Charges贷款银行费用

　　如果你是全现金购买，就没有贷款费用这一项。贷款银行收取的费用主要包括：

　　points fee 买低利息点数的费用(视申贷人情况而定)

　　Appraisal 估价费

　　Processing Fee 贷款手续费(批贷费用)

　　Underwriting Fee 风险评估/承保费用

　　产权公司费用

　　产权公司Title company在美国房地产交易中起着举足轻重的作用，它负责查验房屋产权的合法性以及提供产权保险。美国的产权公司全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。

　　这一部分是产权公司Title company收取的费用，主要为Title insurance policy fee 产权保险费。

　　该保险包括两种：一个是owner’s policy, 保护买房者真正拥有所买的房子。当你买完房后，如果任何人因为各种原因，声称这个房子他有产权，这个保险就是保护你的利益不受侵害。

　　另一个保险是lender’s policy, 是保护借给你钱的公司或银行，当你的房子被拍卖时，他们有第一权利拿到赔偿。听上去这个跟你没关系，但贷款公司会强迫你买这个保险，否则就不借给你钱。现金买家也不用买 lender’s policy。owner’s policy 还是要买。

　　Escrow Fee 过户公司费用

　　Escrow 是第三方托管公司。买方及卖方的钱不直接交手，都是通过 escrow 公证交接。双方中介，贷款公司和 escrow 公司，四方共同合作完成一栋房产的买卖交接手续。在美国房地产交易过程中， Escrow 公司的角色是保证买卖双方的利益。在加州， Escrow公司是被要求必须使用的。

　　各级政府变更记录费及税费

　　1、 Government recording charges 登记费

　　记录费用或管理费用,是政府机构记录房产销售资料时所要收取的费用。这些资料必须记录在公共记录当中，记录费用与许多相关费用一起计算到房地产买卖手续费当中。人们要确认所有者的改变已被记录，错误资料已被纠正，因为错误在未来可能会引发问题,尤其是在房产销售或转让给另一方时。

　　2. City/county transfer tax or fee 变更记录的费用

　　当所有者将房产转手，所有者转让文件(例如转让房契)要在房产所在县的记录人的办公室备案。县的记录人根据收入与税收条例，代表国家平等理事会收取“转让金”。这种费用就是文件转让税，它是税收的一部分。

　　房屋保修保险等费用

　　这一部分费用主要包括房屋检查费和房屋现有的保修保险合同转让的费用。

　　1、 Home Inspection Fee 额外房屋检查费

　　买家看房时能看到详尽的房屋检查报告。如果买家想要额外做更细致的检查，就要自己出钱。比如想做一个额外的屋顶检查，地基检查或者害虫检查等。

　　2. home warranty plan cost 房屋保修保险 ( 此项买卖双方协商是否购买以及谁付款)

　　房屋保修保险是一种服务合同,它包括维修和更换家用电器所要支出的费用。保修的内容包括设备和电器，例如洗碗机、管道系统、电气系统等，因正常损耗而造成的损坏。不同保险公司的保修范围差异较大。房屋保修保险合同并不包括所有的房屋维修。

　　预先支付的费用

　　贷款银行预先收取的利息

　　预交的homeowner's insurance屋主保险费用

　　按购房合同约定的比例分配的房地产税

　　按购房合同约定比例分配和预交的HOA费用

　　如果是联排别墅townhouse或公寓condo等有HOA社区物业管理的，还需要支付一些小额费用:

　　HOA transfer fee 社区物业管理户主变更费

　　HOA document preparing fee 社区物业管理文件工本费

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