【ALC新项目火热继续】No.49 北加州蒙特雷万豪春丘套房酒店(SBA已批准)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-30 RCH走进美国


引言
房地产、酒店业,是EB-5项目的重中之重,无论你是否喜欢,酒店项目颇受EB-5投资者青睐,原因主要有三:
  1. 房地产项目,特别是酒店业,就业创造多,故而更容易满足I-829阶段的就业要求;
  2. 房地产项目,通常有地皮和建筑物担保,而且相对容易变现,还款有一定优势;
  3. 房地产项目,符合中国投资者的特别偏好,起码大多数的中国EB-5投资者的资金来源,主要来自房产增值以及投资房产的成功历史;

    随着EB-5项目的不断标准化运作,出现了大批不同的投资项目。业内人士都一致得出结论,即花费型的就业机会是最可靠的。而以房地产业尤其备受青睐。而其中又以酒店业脱颖而出。

    目前随着美签10年签证开放,美国逐渐拥有了世界范围内旅游业的优势地位。而酒店业也成为美国地产投资最为耀眼的明星投资项目。随着业态的稳定发展,各大酒店业巨头都将项目的一部分资金来源开发到EB-5项目的运作中。强强联合增强了EB-5项目的成功几率。详细信息请参考途牛发布《2016美国旅游趋势报告》(可点击链接直接查看)

    在这一种全新的商业互利模式催动下,酒店业解决了融资难的问题,而EB-5的广大投资人则因为酒店需求的大量就业岗位从而轻易完成了I-829所需求的产业发展及就业问题。这种投资合作的模式吸引着包括美国希尔顿集团、万豪集团等巨头企业在美国旅游业崛起的今天大规模占领着市场份额。酒店所属的地产项目、建筑类的项目由于花费的金额比较大,可以产生大量的可靠的间接就业机会。
    
    相比其他行业来说,房地产项目具有“有形”的特点,其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业,例如制造业和科技行业等等,投资人很难判断该行业的竞争和产品前景,无法判断这些行业的潜在风险。因此,中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目。



此酒店项目已经获得SBA批准





北加州蒙特雷万豪春丘套房酒店 
SpringHill Suites
 by  Marriott
ALC SBA 504商业按揭贷款第49号项目发布
HOTEL 
                                    NEC of 2nd Avenue and 10th Street
Marina, California 93933
项目概述

    万豪国际集团(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球74 个国家和地区的超过4000 家酒店和21 个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌,拥有逾70 年历史,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家万豪酒店于1957 年在美国华盛顿开业,在公司的核心经营思想指导下,加之早期成功经营的经验为基础,万豪酒店很快得以迅速成长,并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。到1981 年,万豪酒店的数量已超过100 家,并拥有40000 多间高标准的客房,创下了当年高达20 亿美元的年销售额。


    北加州蒙特雷的万豪春丘套房酒店占地4.52 英亩,共四层,拥有客房106 间,106 个停车位。酒店设施完备,有健身房,泳池,洗衣房等。对于想远离喧嚣都市、投进宁静假期的旅客来说,万豪春丘套房酒店绝对是完美之选。其套房面积大于其他传统客房面积,无论是休息、工作或享乐的空间亦更为宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。
会客厅
客房
项目优势 
• 政府多重金融风控审批 北加州万豪春丘套房酒店(Spring Hill Suites by Marriott) SBA 504 贷款项目较之一般的EB-5 项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5 资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5 项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

酒店未来现金流有保障 酒店建设的资金需求为1954 万美元,其中150 万美元将来自3 名EB-5 投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1960 万美元,稳定经营后的估值将达到2210 万美元,是EB-5 贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5 资金处于清偿第一顺位  SBA 504 贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5 资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA 所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5 资金之后。因此,SBA 504 贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5 的“安全垫”。

项目选址优势明显  酒店位于加利福尼亚州北部蒙特雷地县的玛丽娜市(Marina)。玛丽娜市位于蒙特雷县,有着丰富的文化和旅游资源,著名景点包括加州太平洋海岸线1 号公路,大苏尔(Big Sur),17 里路(17 Miles Drive)等。该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。酒店所在地就位于加州1号公路旁边,地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业  项目预计创造的总就业人数将达到104 人,完全能满足3 个投资人所需要的30 个就业。并且,由于所需的30 个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”, 保证项目100%完工  项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
    酒店开发商Monterey Peninsula 酒店开发有限责任公司(MontereyPeninsula Hotels Group, LP)将目光锁定在加州北部的玛丽娜市,并计划在此兴建万豪春丘套房酒店。项目资金总需求量约为$1954 万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5 第一贷款150 万美元(占总资金来源8%),和非EB-5 金融机构提供的第一商业贷款865 万美元(44%),SBA 中小企业局的第二贷款535 万美元(27%),以及借贷企业本身提供的现金投入404 万美元(21%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款150 万美元,系来自3 个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50 万美元。



创造就业分析
        EB-5 资金投入该项目后将产生多层次的经济效应并在当地和周边地区创造可观的就业。根据“Code of Federal Regulation”的8 CFR 204.6(g)(2),不管一个项目的EB-5 资金使用比例大小,项目产生的全部就业都可以用作EB-5 投资人的移民申请:

“The total number of full-time positions created for qualifying employees shall be allocated solely to those alien entrepreneurs who have used the
establishment of the new commercial enterprise as the basis of a petition on Form I-526. No allocation need be made among persons not seeking classification under section 203(b)(5) of the Act or among non-natural persons, either foreign or domestic.”

    “新商业实体创造的全部就业都会分配给凭借投资该实体来递交I-526 申请的外籍企业家。其他外国或者本国的项目投资主体因不属于章节203(b)(5)规定的投资人类别,故都将不参与所创造就业的分配。”

    加州万豪春丘套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1384 万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在62 人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

    开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增25 个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少17 个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少42 个。

    因此,本项目的总就业数将会达到104 人,能满足10 位EB-5 投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3 位EB-5 投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5 项目就业要求的。所需的30 个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管

    美国借贷中心所有EB-5 项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

    经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

    具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。


    签署以上协议的一共有四方:
1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5 贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5 投资人的区域中心,即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

    此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5 资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

    
    在获得德聪集团的批准后,资金会从项目账户转入德聪集团的账户,并由德聪负责将批准的款项发放给建筑商。接下来,在资金发放成功后的一个月内,德聪会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方。


    协议中明确规定了作为监管机构的德聪对于项目施工检测方面的具体责任:

1)监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2)监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核,事先明确施工进度应该完成的程度。
3)监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求7-10 天内完成检验。检验报告须包括:

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

    德聪会定期进行一次常规施工检验,周期1-2 个月不等。在某些特殊情况下,他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验,以保证随时了解项目最新情况,把控资金的正确使用,保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。

建筑完工担保

    以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5 项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!


    由于德聪集团的主业就是建筑开发,有完成项目施工所需的丰富经验,专业资源和工作动力,加上整个项目的资金使用又完全掌握在德聪的手里,故而他们完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候,“斜刺里杀出”,在不增加一分钱预算的前提下,接管项目并确保施工100%完成,绝无“烂尾楼”。完工担保责任大体上分为以下九项:


1) 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目
2) 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
3) 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
4)建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主,借贷机构或指定代理
5) 借贷机构须在建筑预算之外再预留10%资金以满足项目预算应急需要
6)监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
7) 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主,借贷机构和监管机构
8)建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
9)监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议

    美国借贷中心所有项目全部采用建筑完工担保与(只使用)建筑间接和衍生就业相结合的策略,确保EB-5 投资人需要的就业100%全部到位,全部EB-5 资金安全运转!


项目选址

    北加州万豪春丘套房酒店选址于加州蒙特雷县(Monterey County)的玛丽娜市(Marina)。蒙特雷县位于太平洋岸,旧金山湾区南方,总面积9,767 平方公里。根据2010 年人口普查,共有人口41 万人。蒙特雷县的海岸线风景优美,有许多著名的景点,包括大苏尔(Big Sur), 加州1 号公路,和17 里路(17 Miles Drive)等,每年吸引着无数来自世界各地的游客。

大苏尔(Big Sur)
17 里路(17 Miles Drive)
    除此之外,世界闻名的蒙特雷水族馆(Monterey Bay Aquarium)以及圆石滩(Pebble Beach)高尔夫球场也位于蒙特雷县。

蒙特雷水族馆(Monterey Bay Aquarium)
圆石滩(Pebble Beach)高尔夫球场
   玛丽娜市(Marina)位于蒙特雷县北部,离蒙特雷市(Monterey)仅15 分钟车程。整个玛丽娜市靠海,风景优美,经济主要依靠旅游和农业。著名的加州州立大学蒙特雷分校位于玛丽娜市,该市被评为全美前100 名最适合年轻人居住的城市之一。

加州州立大学蒙特雷分校
    加州万豪春丘套房酒店的具体地址是NEC of 2nd Avenue and 10th Street, Marina,California 93933。酒店所在位置交通非常便利,紧临著名的加州1 号公路。

加州万豪春丘套房酒店选址卫星图
详细地址:NEC of 2nd Avenue and 10th Street, Marina, California 93933
管理团队

    项目的开发管理工作将由Monterey Peninsula 酒店开发有限责任公司(Monterey PeninsulaHotels Group, LP)承担。该公司负责人Dadwal 先生有多年的房地产开发和连锁快餐店的管理经验,他目前经营着25 间赛百味Subway 连锁快餐店,管理超过220 个员工。在商业酒店的开发上Dadwal 先生也有着非常丰富的经验,由其开发完成的项目包括位于田纳西Knoxville 的速八酒店,德州 Waxahachie 的假日酒店,德州Brownwood 的汉普顿酒店等。除了连锁快餐店的管理和房地产的开发之外,Dadwal 先生在当地的政坛也非常活跃,他目前在蒙特雷县旅游局和蒙特雷县劳工局担任局主任。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,加州万豪春丘套房酒店的主要负责人Harbhajan S.Dadwal 先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
    
    按照SBA 504 贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5 资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504 贷款的资格要求,详细情况请见下表:


    根据世界权威专业信息服务提供商汤森路透(Thompson Reuters)提供的统计数据(请参附件-2),在2005 年至2015 年这十年间,美国中小企业贷款的违约率最高仅为1.3%,最低为0.3%。

抵押商业地产估值

    酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为15 个月,开业时间预计在2017 年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS 提供的估值报告(请参附件-3),酒店开业经营后估值将达到1,960 万美元,稳定经营后的估值将达到2,210 万美元,是EB-5 贷款额的数倍。

现金流和财务预测

    为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 玛丽娜市紧临加州1 号公路,文化产业和旅游产业资源丰富,吸引旅客
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

    在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:


    综上所述,加州万豪春丘套房酒店SBA504 项目是优质EB-5 投资移民项目,将EB-5 资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

    SBA 504 货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5 资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5 投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

    SBA504 贷款和EB-5 资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

附件- 1:504 贷款审批基本原则

    与其他SBA 504 贷款项目的审批手续相同,该项目的审批程序将包括三重审核:美国借贷中心初审,代表美国中小企业局(SBA)的认证发展公司(Certified Development Company,“CDC”)的中期审核以及SBA 的法律顾问的最终审核。美
国借贷中心的初审将兼顾美国移民局对EB-5 项目的资金使用及就业条件的资格评审和美国中小企业局对504 贷款风险评估的初步筛选。

    认证发展公司和SBA 法律顾问的中后期审核,将严格确认申请企业是否满足美国中小企业局对504 贷款的风控要求,主要为中小企业局发放的第二清偿顺位贷款把好风险关。

    由于美国借贷中心的第一贷款(EB-5 投资人的资金) 处于第一清偿顺位,认证发展公司和SBA 法律顾问所做的风控努力更加有效减小了EB-5 资金的投资风险,有力保障了EB-5 投资人的贷款回收利益。

    按照美国中小企业局50 10 5(B)标准操作程序(SOP)对504 贷款的审核要求(2009 年10 月1 日版第240 页),企业未来的现金流是否足够承担每月还贷量(月供)是贷款批准的关键。

On 504 loans, the cash flow of the Small Business Applicant is the primary source of repayment, not the liquidation of collateral. Thus, if the lender’s
financial analysis demonstrates that the Small Business Applicant lacks reasonable assurance of repayment in a timelymanner from the cash flow of the business, the loan request must be declined, regardless of the collateral available.
  
    “对504 贷款而言,申请企业的现金流,而非抵押资产的清偿,是未来还贷的主要资金来源。所以,如果借贷机构的财务分析证明申请企业未来的现金流缺乏及时合理的还贷保证,贷款申请就必须予以拒绝,不管申请企业的抵押资产条件如
何。”因此,无论是美国借贷中心的初审,认证发展公司的中期评审,还是SBA 法律顾问的最终确认,金融风险控制都将围绕确定企业未来现金流展开。任何一轮审批如果证实企业现金流不足,都将导致企业的贷款申请被拒绝。

附件- 2:Thomson Reuters 统计数据– 美国中小企业贷款违约率
附件- 3:HVS 酒店估值报告

END

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