央行称房价涨幅被高估?! CoreLogic机构用数据霸气回应:这个黑锅我们不背!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 SWGroup富华地产


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9月份的房屋价格指数结果让那些声称市场“降温”的人可以闭嘴了,因为根据CoreLogic最全面的数据和测量方法得出:


9月澳五大省会城市住宅价值再次上升了0.8%。


第三季度全国住宅价格已上升2.7%,年度升幅为11.2%。




悉尼和墨尔本在过去的七个星期,录得平均78.8%的拍卖清出率,较去年同期高。全澳的成交量加权清出率为75.1%,也较一年前高。


虽然销售量下跌,但这是因为悉尼和墨尔本的新推出物业数量减少。澳央行也指销售下跌是市场强劲的征兆,并非显示疲弱。




当然这些数据不仅是给楼市恐慌症看的,主要还是给wuli新央行行长看的。


澳央行新任行长Philip Lowe此前曾发表言论称,他承认仍有一些地区的房价急速上升,但五月和八月两度降息并没有刺激新一轮的房价上升。认为相关机构比如CoreLogic给出的住宅涨幅数据被高估了。



起因


因为央行发现CoreLogic改动了计算模型,却没有告知他们。他们认为CoreLogic把对待超高和超低卖价的方式修改了,悉尼和墨尔本这样的强劲市场中的涨幅被夸大,而在珀斯这样的疲软市场中跌幅也被夸大了。



被点名批评的CoreLogic当然就有小情绪了!看我修正数据给你看。



修正后的数据还真证实了行长的说法并不正确。CoreLogic在删除四月份的极端离群值(令该月份的指数上升0.8%)后,经过调整的数字显示:


价仍在直到九月为止的五个月已上升4%,而年度升幅为9.9%,这包括了五月和八月降息的期间。


在四月之前的五个月,全国的资产增值为3.4%,而年度增幅为8.5%。这是不是更加佐证了降息让房价涨得更高了。


以往不少人指CoreLogic的数字有高估之嫌,但修正后四月份的涨幅还比此前的数据还高0.8%,恰恰证实CoreLogic之前其实低估了房价。

.. ...   



如果现时的走势持续,似乎2016年房价增幅为工资增长两至三倍的预测是有点保守了。



不同机构数据不一样 该怪谁?


也许我们也都曾有过困惑,每个机构给的数据都不一样,不但每个季度的涨幅不一样,清盘率也有些许差别,其实这都是可以理解的,因为所有机构使用的计算模型也不一样。



对市场的不同假设决定了各机构对市场的价值评估不一致。


统计局和Domain用了分层中位数方法,把房子们按照区域,要价之类的因素分类(统计局还使用了人口普查结果之类的信息),来分别算出每类房子的中位价。这些不同的类别最后再被综合起来,给出一个综合中位价,而这个中位价的变化就是判断房价变动的依据。




CoreLogic正在使用另一种叫做特征指数的方法。比其它机构采用的模型要复杂很多。他们每天要更新多达970万家庭的房价,考虑每个房产的类型,土地面积,位置和其他属性,如卧室数量,浴室,车位等。



他们把一个城市或者区域的待售房看作一个整体,给它们一个总估价。这个模型中每一个房子的价值都会影响价格指数,从而指示房价趋势。


这个过程比其他机构都繁重得多,因为估价方式考虑到每个房子的各种不同因素。比如说一座600平米地的三房独立屋,这模型会给每一个因素(三房,600平米,独立屋)分别估价。这些变量,以及其他因素例如上市时间,被用来调整上报的拍卖和私售价格。


这次的数据修正,CoreLogic号称动用了最全面的数据和测量方法,可信度自然高咯。


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