加村房市新政该如何解读?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-06 伦敦小沈




小沈说:抢Offer,加价30%,排队认购楼花,今天挂牌明天就卖掉。

加上各大媒体的火上浇油,加拿大的房产市场真的是近乎疯狂。

可惜加拿大政府不想看到这些,因为有澳洲的前车之鉴。

最近的一系列动作清楚地表明了他们打击房产市场过热的目的,他们究竟采取了哪些措施?对我们有什么影响?黑钥咨询的这篇文章清楚地告诉了我们这些:



1. 大事件


让我们先来回顾一下整个事件的时间链:

2016年3月,BC省进行数据调查,查看外资购房对温哥华房产市场的影响力度

2016年6月,BC省要求在购房合同内公布购房者的身份确切信息

2016年8月,BC省出台外国人买房征收额外税15%的新政策

2016年9月,加拿大OSFI (银监会)发出严肃信件,要求加强各个银行的贷款审批制度

2016年10月,加拿大财政部财政司司长Bill Morneau突然发出官方讲话,要求银行进一步加强贷款审批压力测试,并废除海外投资者自住房的税务优惠政策


至此,从省到联邦都采取了联合行动的举措。态度上没有任何暧昧不清,也不需要市场进行任何的遐想猜测了。




2. 新政内容第一条



首先,非加拿大居民不再享受自住房免税政策,原文中使用的是:An individual who was not a resident in Canada in the year the individual acquireda residence will not be able to claim the exemption for that year,也就是说除了PR和citizen,签证类型的人买卖房子都需要被征税,所谓签证类型的人就是需要持有效签证才能进出加拿大的人,包含了留学生、访问签证、工作签证等;


需要特别注意的是:

如果在拿到PR之前,例如留学生或者父母团聚移民过程中,购买了房子,然后等拿到身份后将此物业卖出,税务上来说是否可以享受自住房免税条款?

回答是:如果日后没有相关MEMO或者解释的话,那么按照税务通则,在你身份的转变那一年,你的房子做了一次虚拟的买卖。以这个时间节点为准,进行税赋核算;这个虚拟买卖的市场价格以社区的平均价格或者地税单为参考


举例说明:


如果A同学在留学期间购置了一套物业,成交价格80万,然后在离开加拿大的时候将物业卖掉了,成交价为120万 (不考虑所有的交易成本)

  • 新政以前需要缴纳的税款:0。A同学可以说这个是自住房,因此一分税不用交(当然会先预扣25%,当所有手续办齐后,这个25%会退还给你,在此不加详述了)

  • 新政税赋:10万。A同学需要交给CRA10万加币的税,完税后才能进行产权交接;40万的资本增值,其中20万是应缴税部分,而20万收入的平均税阶为50%计算来计算



3. 新政内容第二条



调整房贷审核力度


对于这一条,其实受到影响的不仅仅是海外投资客了,深深被牵扯进来的更是加拿大居民。


简单来说,房贷利率都由加拿大央行提供官方指导利率,4.64% (现在),然后各大商业银行在此基础上做各自的打折活动。一般来说银行打折活动也是互相牵制的,所以大家会看到几大银行利率是差不多的。但其实这个每家银行自己的利率非官方利率,大家对这一条原来都有误解;在计算房贷可批额度时,每家银行都用了自己的打折利率,远远低于央行的指导利率。但是新政开始,统一使用央行(Bank of Canada) 的指导利率。那就是说,你的收入以前能够贷的额度,在新政影响下将会大大降低。


举例说明:


如果收入10万,去掉首付的$40,000,如果房贷利率是2.17%,那么你可以买价值$665,435的一套房子,但是新政执行后,同样的条件,你只可以买$505,762的房子。


为什么给一个10万的例子,那是为了方便大家自己估算一下自己的收入和房贷额度之间的比例关系。拿出你去年的NOA,看看去年报的收入是多少?现有的房贷已经是多少了?你还剩多少贷款空间?


其实更容易的计算方式就是: 收入的4倍是你的贷款额度小编我在这里很负责任的告诉大家,这条其实并不是什么新政策,一直以来加拿大政府以及OSFI要求的评估原则就是4倍,只是由于各大商业银行为了利润和抢占市场的原因,并没有执行而一直在这个灰色地带上面做文章,而政府也是睁一只眼闭一只眼,但是此次却是强制执行了。


如果你要问我的意见,我只能说至此政府的态度已经非常硬朗了,如果舆论和市场依旧如此的话,那么不排除政府还会折腾出什么别的“挤泡沫”行动。


 

4. 总结:


政府意图非常明显:遏制外资买房,房子本不该资本投机炒作的工具,至少在加拿大如此。

就算你是刚性需求,如果你的收入有限,还是应该量入为出。因为生活除了做房奴还有很多其他的需求你要照顾到,比如家庭的度假旅游、孩子的教育储备、个人的退休养老储备、以及各种意外险,太多的人现在因为要还房贷将每年的度假旅游削减。

我们不止一次听到这些:


孩子的教育储备? 到时候把房子卖了!

个人的退休养老?到时候把房子卖了!

病了残了?到时候把房子卖了!

如果出现美国2008年的状况?靠政府呗!



如果你是有能力的购买者,请主动报收入并纳税。政府不想看到每年家庭收入5、6,房贷还款却是8、9万的贷款人。如果你是银行,平心而论你敢不敢放款?很多人说,你可以把房子收走啊?美国的教训近在咫尺,银行最害怕的就是不动产和现金流断裂,房子是你的根基,银行要看到的是可随时兑现的流动资产。


如果你正在考虑买房,千万别再为了抢OFFER将里面的Finance Condition条款给wavie掉了。万一批不了贷款,你将会陷入一个两难的境地,要不折损定金要不就是准备全额或者大部分自付。


当然,已经几套在手的人,也不用惊慌。市场有回调那也属于正常,加拿大的房市崩不了,因为政府会出台政策进行打压降温,所以准备好弹药,将房子HOLD在手里渡过这个动荡时期。


准备继续增持的,可以稍微观望一下,至少市场的价格应该会微微回调一下,然后选一个好的TIMING入场,价格会更加合理,利润空间也会更大。


自住房的.......哎,努力挣钱储钱,等待市场回归到一个合理价位。


本文由“黑钥咨询”授权小沈转载。


伦敦小沈
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