资深律师教你在美国买卖房地产交收全过程

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-28 美国诚德投资置业


美国,房屋产权转移是相当简单的一回事,只要预备一份新的「除名契」(Quit Claim Deed),或「转移契」(Grant Deed),然後由产权转移人在地保官(Notary Public)面前签名,再送到县(County)的登记局(Recorder’s Office),连同一份「初步产权更改(Preliminary Change of Ownership Report或PCOR )表格,缴付不多的登记费,便大功告成了。


中介公司
一般产权转移是由於房屋买卖,转移手续都由「中介公司」(escrow company)代劳,特别是买方需要透过银行贷款,必须由中介公司负责买卖双方签署各样文件(包括上述新屋契),并确定买方签署所有借贷文件,一切都签好後中介公司会将新屋契进行登记,并将贷款文件转交借贷机构,然後贷款金额便会送入中介帐户(escrow account),最後由中介公司将卖屋得款按预先议定的条款送交卖方借贷机构和卖主。在交收过程中,也必定会牵涉到起码一个「产权保险」(Title insurance)。
产权保险
「产权保险」其实在办理交收手续的初期已经开始,先由产权保险公司调查和审核物业的产权情况,包括先前房屋的产权转移情况。这个保险乃在将来产权出现问题时,为受益人提供保障与赔偿。产权会发生什麽问题呢?

一间物业可能过去多次产权转移,难保某次转移手续有瑕疵,例如有某遗产受益人的产权被忽略或侵占,万人这样的受益人突然出现,现今的业主或借贷机构的产权便会出现「缺陷」,在这个情况下,产权保险便要作出赔偿。笔者在多年银行生涯中只见过一次这样事故,但由於房屋价值动辄便是数十万元,这个风险不能不防。故买屋时除了借贷机构规定要借贷人购买「借贷机构产权保险」(lender’s title insurance)外,买主也应该购买「业主产权保险」(owner’s title insurance)。

前者的保障金额只限於贷款金额,後者乃包括整个交易的价值,并且在买主拥有该物业的全部时间都有保障,故後者的保费通常较前者高。买主不应该为了省钱而放弃购买产权保险。
私人转移
有时产权转移是双方自己私下进行,并不经过中介公司,当然也不会牵涉任何产权保险。常见的是家人之间的产权转移,华人尤其喜欢由父母将产权转移子女,近年不少人购买房屋而自己本身不够信用或收入作借贷,於是加入其他人成为业主去取得贷款,之後再将产权转回原来的买主。不论是什麽原因,不少产权转移是私下完成的。
预防问题
这些没有经过中介公司处理,和没有牵涉到产权保险的转移,将来出售物业时是会有问题的,原因是将来的买主需要购买产权保险,而产权保险公司在调查产权过程中,必定发现产权曾作私下转移,当时并没有产权保险,故对私人转移的可靠性有怀疑,必定不肯轻易同意发出产权保险。需知产权保险保费通常大约一千多元,但假如物业产权出现问题时,赔偿金额可能高达数十万,故保险公司必定仔细地作产权调查,确保没有任何瑕疵或争议才肯承保。

在这个情况下,要保险公司承保,必须由先前的产权转移者再签署一份证明文件;但转移者到时可能已经搬到国外居住,或者是有任何将来可能不合作的可能。

私下转移时如何避免问题呢?当然,可由执业律师来帮您办理除名手续,或在除名时同时进行重贷手续,令转移过程中有产权保险,将来便没有问题。但假如没有购买产权保险的话,便要由转移者签署一份文件(通常称为Declaration of Uninsured Deed或Uninsured Deed Affidavit),这份文件必须在中介公司本身的地保官(或其认可的地保官)面前签署。 
房地产契約的种类都有哪些?
房地产契约(简称地契)是一份转让地产所有权的书面档,它有各种各样的形式和名称,而最为普便的是以下的三种形式:General Warranty Deed (完全担保地契) , Special Warranty Deed (特殊担保地契)和Quitclaim Deed (简单地契)。 

1. General Warranty Deed 
(完全担保地契)
General Warranty Deed 也简称为 Warranty Deed。 它是一种最完善的地契转让书。在此档中,地产转让人证明自己拥有该地产的全部所有权,并永远保证拥有该地产的权力。一但有人控告,或对不动产产权有所质疑,不论控告人对产权的质疑是源於多久以前,也不论这种瑕疵是转让人自己或以前主人之行为造成,转让人都会为他的产权作辩护,并弥补产权上的任何暇疵,以保证买方的产权不受其影响。
 2. Special Warranty Deed 
(特殊担保地契)
Special Warranty Deed 也叫 Limited Warranty Deed。 这种地契转让书只担保转让人本人是合法拿到对此不动产的所有权,转让人也没有对此不动产做出任何有损其价值的事。 如果有任何人因为转让人自己的行为而对这地产有质疑,转让人会辩护自己的产权,但这种地契并不担保转让人以前的主人是否曾造成产权的瑕疵。 一般政府机构或是经由公司转让的不动产都是用此类的档转让。如政府拍卖的房子或搬家公司帮人代卖的房子多是用Limited Warranty Deed 来转让所有权。 这时,产权保险就显得尤其重要。
3. Quitclaim Deed (简单地契)
Quitclaim Deed 是一种没有任何担保的土地契约, 它并不完全算是一种真正转让地产所有权的档。 转让人只是放弃他“称为是他的财产”的不动产所有权, 但并不曾担保自己就是真正的所有人,也不会为地产所有权中出现的任何问题作辩护。 Quitclaim Deed 一搬用於产权没有争议的交议中。

比如:夫妻间将产权於一方转到另一方, 或家人之间的转让。如果转让人有产权的完全所有权 (Fee Simple) ,转让人以Quitclaim Deed 转让的产权也将是完全所有权。但如果转让人对产权没有任何权力,他通过 Quitclaim Deed 转让的就是不值分文的一份档罢了。所以,一般正规买卖地产时很少只用 Quitclaim Deed 作为唯一的转让档。
什麼是所的 “Deed” ?

谈到所谓的 “Deed” ,大家一定会问:那什麽是 Security Deed 呢?地产买卖中常常会看到这份文件,它是地产转让文件吗?事实上,Security Deed 是一份贷款抵押书。是买房的人为了向银行借款,把房子抵押给银行而必须签的一份文件。 此文件中说明一但买房人不付贷款,银行就能以房子的真正主人的身份将房子卖给其它人以偿还尚未还清的贷款数。 Security Deed 并不是一份地产转让的地契,它只不过是银行抵押权的证明。

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