在澳洲买地的小目标,了解这些㊙️密才能实现…

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-27 今日悉尼



在许多华人眼中,在澳洲买地做开发是一件“很轻松很简单很赚钱”的事情:别的不说,单是澳洲健康的商业投资环境(几乎没有贪污腐败)和较低的税收政策(只需缴纳公司税30%,无土地增值税)这两条,就足以令在中国“苦惯了”的房地产开发商们两眼放光。然而现实真的如此美好吗?




中资企业近年来纷纷“出海”,圈地烧钱招兵买马,想着开辟一片新天地。只不过,现实可不如想象中的那么exciting




至少,中资房地产企业在澳洲的表现,只能说是差强人意;究其原因不外乎四个字:水土不服




在澳洲买地虽说少有“猫腻”,却也有许多秘密。不明就里以为澳洲就是“人傻钱多速来”的中国财团,可长点儿心吧。


秘密一

权力机构分级,谁一个人说了都不算


华人开发商来到澳洲,首当其冲的困扰就是制度的差异


在中央集权制的国家,上层权力机构可以决定基层的很多事情,很多时候搞定领导=搞定一切;而澳洲实行的是联邦议会制,政府自下而上按层分级,且地方议会在当地拥有很大的权力,不同级别的政府相互制衡,意见相左的情况时有发生——不幸遇上了这种情况的开发商,就只能一边看着一帮人扯皮,一边哭着吃土。




比如几年前悉尼的某知名中资房企的某住宅开发项目,拿到地方政府的开发许可后就开始了销售宣传,凭借其品牌影响力,期房也很快售罄;然而,由于当地市政府和新南威尔士州政府对开发项目周边的交通规划有分歧,两级政府争执不下,导致该项目硬生生被卡着一年多开不了工,成本高了许多。急等交房的楼花买家心有怨气,品牌及商誉亦连带受损,开发商也是哑巴吃黄连有苦说不出。





秘密二

开发商不是大佬,承建商才是


在中国,开发商(developer)是甲方,是颐指气使的“大佬”;而承建商(builder)作为乙方,就像打工的“马仔”,唯唯诺诺是常态。


在这里要奉劝那些习惯了出场自带“皇上驾到”BGM的华人开发商一句:在澳洲,千万记得收起你的跋扈——天性不羁爱放纵的澳洲人可没有“摧眉折腰事甲方”这一说;而且就算行业里真有什么尊卑之分,承建商才是“大佬”思密达!


澳洲的建筑资质非常不容易获得,目前澳洲较具规模的建筑商里,除了两家分别来自黎巴嫩和日本的企业,剩下的都是澳洲本地公司,还没有一家是有华人背景的。文化背景不同,生意上也要多花精力多磨合。




比如中国首屈一指的某房地产巨鳄,带着“打造悉尼CBD新地标”的美好愿景来到了澳洲;为华人扬眉吐气,大家自然会多加关注。然而今年5月传出消息,其与澳洲排名前五的某建筑公司合作遇到问题,致使这一价值$7亿的超高层住宅开发项目一度停滞


栽了这样一个大跟头,吃瓜群众可以想见该巨鳄开发商当时一定是一脸懵圈的。



秘密三

环保不是请客吃饭,休想蒙混过关


“可持续的发展”是澳各州政府指导城市发展的一个核心方针, 澳洲对于环境保护的重视程度可是写入政策的:做不到,就下马。为我们敲响警钟的,是某中资房地产“巨鳄”在澳洲的一个项目再次中枪。


事情是这样的:该项目原址非住宅用地,在购地前已经探测到土地污染,巨鳄开发商向政府承诺,将对该地块进行环保清理,使其达到符合人类日常居住的环境标准。于是地买下了。


然而政府对于环保标准要求之高,超出开发商的想象。由于不满意开发商的除污结果,政府曾叫停这一项目,除非开发商能拿出证据,证明合格的环保清理工作已完成,否则不得开工。如此这般,巨鳄在澳洲的又一个项目搁置了……



秘密四

卖地的比买地的精,拿地成本居高不下


澳洲经历了两百年的资本主义发展,市场已经通过竞争充分优化,土地大多数都在玩转本地市场的私人地主手里,开发商已经没什么机会向政府廉价拿地;而一般私人出售土地,也会寻求专业中介,以期最大化自己的利益,因此给开发商留下的利润空间也就非常有限。


比如本来就值$100万的一幢独栋住房,一旦哪天政府提升容积率可以改建公寓了,中介帮房主算了算发现开发商盖公寓能挣$200万,马上照着$300万坐地起价,于是想买地的开发商就得在$300万的基础上讨价还价。



此外,越来越多的房主发现和邻居一起卖房可以提升地块的开发潜力,纷纷开始“结盟卖房”以卖出更高的价钱,例如近来悉尼就先后出现了Castle Hill地区90栋别墅联手要价$3.6亿、Frenches Forest的62户打包卖$2亿、Campsie三户打包卖$486万等打包销售,开发商的拿地成本越来越高,生意越来越不好做了


秘密五

前方坑多注意!全面调查不可少


一块地,无论位置多好、价格看起来多合算,在出手前都必须进行全面的项目调查


举个栗子:很多开发商喜欢买带DA/批文的地,这样的地块通常意味着风险较低,可以直接申请开工。但悉尼某热门Council曾经就出现过这样一个项目,DA已经获批,但开发商买完地仔细一看才发现DA的设计中没有预留信箱、水泵等配套设施用地,最后不得不修改图纸,丢失掉几个车位以确保设备的施工。开发利润受损不说,带车库的房子都卖出去了和客户不好交代。


再举个栗子:悉尼北区曾有一个公寓项目,打桩的时候发现,隔壁物业打了偏桩,直接越过了红线。最后开发商不得不停工三四个月去给隔壁物业进行偏桩修复,这个规模的项目,停工一天,可就得损失七八千澳币啊!!!! 虽然最后打官司可以向隔壁物业追回损失,但若项目前期进行了充分的尽职调查,进行试桩,这样的损失是早就可以避免的。



好了,阅读材料时间结束,那么问题来了。


既然有这么多“国情不同”的问题,有什么方式可以帮助华人开发商更好地在澳洲规避风险、顺利实现盈利呢? 


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