美国购房通 | 西雅图:世界首富和微软、亚马逊、阿里巴巴的选择

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-27 美国房地产


Youmake millions of decisions that mean nothing and then one day your order takesout and it changes your life .你每天都在做很多看起来毫无意义的决定,但某天你的某个决定就能改变你的一生。

 这句经典台词出自电影《西雅图未眠夜》,痴情的男主、执着于真爱的女主还有影片中西雅图的美丽景色还有浪漫氛围,感动了无数影迷和同样以真爱为信仰的勇敢男女,直到这部电影20周年后的又一部《北京遇上西雅图》里女神汤唯扮演的女主,在过海关时依然以“movie!”朝圣《西雅图未眠夜》为到美国的理由然后海关就微笑着放了一个待产孕妇入境,可见西雅图已经成为了全球爱情男女的心中圣地。

有些感觉,只有西雅图有!





连名字都很有爱

西雅图市的名称来自原住民酋长希尔斯(Sealth)。1850年前后,最早的一批殖民者抵达西雅图,原住民部落的希尔斯酋长却给予了他们保护和友谊。而这些西雅图的拓荒者们也非常尊重这群长久居住在艾略特湾(Elliott Bay)一带的度瓦米许(Duwamish)原住民族,就直接将这块移民地的新生地命名为酋长希尔斯(Sealth)的名字,这中间因为一些口语误传,最后便成为了Seattle(西雅图),这可能是闯入者和原住民之间最和谐的一个故事了。


双面西雅图:A面浪漫B面繁华

爱情的信仰、温暖的氛围、美丽的景色、电影的情结,西雅图的一面是浪漫的、迷人的、感性的,而西雅图的另一面又是经济繁荣发展强劲富裕时尚的。



比电影里还美丽宜人的西雅图

西雅图,是美国太平洋西北区最大的城市和华盛顿州的第一大城市,别名“翡翠之城”“绿宝石城”“女王之城”还有“雨城”。


美丽的西雅图位于普吉特海湾和华盛顿湖之间,西边在海湾边上是奥林匹克山脉,东边在华盛顿湖, 再往东是杉曼密斯湖(Lake Sammamish),然后是依萨跨高地(Issaquah Highland)和老虎山(Tiger Mountain),东南面有著名的雷尼尔雪山(Mountian Rainer),最后是卡斯卡达山脉(Cascade Range),全境面积369.2平方公里,其中水域面积152平方公里,水域率达41.16%。西雅图附近的河流、森林、湖泊和田野非常富饶,拥有瑞尼尔山国家公园、林地公园等绝美景观,整个西雅图到处是一大片一大片的森林和湖泊。




西雅图的空气质量特别好,湿润,清新,这里是温带海洋性气候,冬天不太冷,夏天不太热,西边的山脉保护了她免受风暴的袭击,虽然这里每年降雨量890至970毫米,多雨及雾,但除了11月到3月的雨季之外,西雅图的气候都很温和宜人,加上大片的森林资源,整个西雅图绿意盎然、十分养人,早在1995年就已被《货币》杂志评为“全美最佳居住地”。


比尔盖茨、微软、亚马逊和阿里巴巴的选择

那栋著名的世界首富比尔盖茨的豪宅“世外桃源2.0”(这个名字来源于《公民凯恩》里Chars Foster Kane 虚构的那座理想房屋)就坐落在华盛顿湖东岸的西雅图。

比尔盖兹不仅将生活落在西雅图,他的微软帝国总部也在这里,这里还有全球最大的互联网线上零售商之一亚马逊的全球总部,微软与亚马逊成为了西雅图地区科技人才就业的发动机,每年全美乃至全世界数以千计的大学毕业生和程序员汇聚到这里。尽管后来有许多人离开这些公司,但他们不想放弃悠闲、相对廉价的西雅图式生活方式。他们经常成为硅谷的入侵者之一,或成立初创公司,比如Zillow、Tableau以及Zulily等。

到如今,除了微软和亚马逊,像波音,星巴克 ,costco等全球知名企业,还有原本以硅谷为基地的谷歌、Facebook、Twitter、甲骨文公司(Oracle)、惠普(HP)、易趣网(eBay)等公司,都陆续在西雅图开设工程中心或分公司。





另外,许多正在崛起的科技新星也纷纷涌入西雅图。在过去两年中,西雅图的新增长工厂就业人数是美国其它地区平均人数的4倍之多,零售行业和建造行业中的就业增长率超过2倍以上。2014年华盛顿州在年中失业率创7年来最低,其中西雅图地区失业率仅为3.9%,而整个美国失业率为7%。

中国的阿里巴巴也在西雅图设立了办事处,并有消息透露,未来或将发展为阿里的美国总部。

西雅图正成为新的硅谷。

1996年,西雅图被《财富》杂志评为“最佳生活工作城市”;1998年,西雅图又称为全美公认生活质量最高的城市。

 

优越的地理和交通带来更好的生活和发展

西雅图还是是美国西北部重要工商业城市、港口,临通连太平洋的普吉特湾。西雅图港口濒临太平洋西海岸的胡安德富卡(JUAN DE FUCA)海峡的东南侧,始建于1852年,是美国第五大集装箱港,也是美国距离远东最近的港口,拥有巨大的海港设施,是去阿拉斯加和远东航空海运的门户。该港交通运输发达,是北美大陆桥的桥头堡之一,即横贯美国东西向的主要干线北太平洋铁路的终点站。

西雅图的交通发达地理位置优越,贯穿西雅图南北的主要高速公路为I-5号州际公路,而来往邻市贝尔维尤(Bellevue)的主要公路则为SR-520和I-90号州际公路。其中西雅图为90号州际公路的西岸起点,向东走可直达波士顿。西雅图市中心还有一条延著市中心海边的快速道(Alaskan Way Viaduct)。


由于地理位置得天独厚,上邻阿拉斯加、加拿大渔场,加上智利、日本等渔货也常在此装卸,所以西雅图美食以海鲜为主流,包括蚝、大螃蟹、鲑鱼、鳟鱼、鳕鱼和干贝,此外,还有来自华盛顿州草原的烤牛排,都让人爱不释手。



 

包容和优质的教育、移民和唐人国际区

西雅图是个传统的多民族和移民城市,城市性格十分包容,移民能很好的融入。根据美国每2年发布一次的人口普查数据,西雅图是全美人口增长速度最快城市,达到了2.8%。截止到2014年3月人口总数约为65万2千人。其中,自2010年以来其净移民数量达到了6万人,而2000年至2009年十年间的净移民是4万人。

西雅图居民的平均教育水平很高,25岁以上的成年人口中,受高中及以上教育的人数占91.9%,53.8%的人口拥有学士或以上的学位,36%的人口有硕士学位或以上。西雅图拥有著名的学校如华盛顿大学和全华盛顿州排名前十的私立高中湖滨学校(Lake Side School)等,上任驻华大使骆家辉的子女也曾在这里就读。


华盛顿大学西雅图分校


湖滨学校Lake Side School

西雅图的华裔约占全市人口的4.1%,华人数量不少。唐人街国际区是西雅图民族和文化多元化的中心。这儿是一个历史悠久而拥有迷人建筑与文化氛围的步行街区,大部分区域筑造于20世纪初期。作为闻名的国际区,在这儿能感受到多元文化以及体验到多语言文化的节日与经历,并品尝到与之相应的各类美食点心。中国劳工在19世纪末来到这片社区,不久以后,日裔与菲律宾裔的移民也来到这儿。这些年来,该社区变得越来越多元,越南裔、韩裔、太平洋诸岛移民、柬埔寨裔、泰裔、老挝裔以及苗族人都不断融入到该社区之中。现如今,国际区已经成为美国本土多元文化最丰富的社区之一。



导读 

根据美国地产商协会(NAR)6日发布的《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》报告,中国买家去年在美国共购买29195处物业,总价值273亿美元,数量和总购房款方面均远超其他外国买家群体。约三分之一的中国买家在加州购房置业,纽约州、德克萨斯州、华盛顿州和新泽西州为其他四个受中国买家青睐的目的地。

近几年来,随着电影《北京遇见西雅图》的火热和去年习近平主席将西雅图作为访美首站,公众的目光持续聚焦西雅图。



图:大学村购物中心


西雅图的房价仅为温哥华和旧金山的一半,其房价不会像温哥华和旧金山市场供不应求而表现出剧烈增长,而是由于持续增加的供给量,能够保持长期稳健的优势。

作为全美高学历人士数量高居第二位的发达城市,西雅图不仅因多元产业、经济稳健,同时也因教育系统、研发资源的丰富和西雅图本身居住环境的优势,成为国际投资者追随的资产配置主要目标城市。



西雅图置业以别墅为主,房价的分布体呈现南北低、中间高的情况,大部分50万美金以下的别墅都集中在南北两端。而中部的房产则由于靠近市中心、比邻大学学区或者拥有更好的景观资源,房价普遍较高,同时周边都拥有成熟丰富的生活配套、交通便利,租售需求旺盛。本文将就上图中三大版块分析西雅图最具优势的房产市场:一是在华盛顿大学学区版块、二是比邻华盛顿湖的湖景房、三是位于西雅图西北部升值最快的新贵地区。和美国大部分地区一样,华人在西雅图置业考虑的最多的也是别墅,但是在华盛顿大学周边,出于师生租赁的需求,会有不少投资型公寓获得关注。





目前,西雅图市场别墅中位数达到64.2万美金,公寓中位数在42.8万美金。自2013年美国经济复苏以来涨势喜人,今年7月整体中位数在58.8万美金,同比增长15.7%。从房产销量来看,每年3月前后为销售低谷,9月份则为销量峰顶,2015年9月前突破3000套成交,整体处在平稳规律的销售周期。




尤其可以看到,西雅图源源不断的人口导入和就业增加,租赁市场最为活跃。在整个西雅图大都会区中租赁价格最高,达到2546美金/月。


华人抢购新宠:华盛顿成大学学区房


该板块位于西雅图东西向高速公路520以北,世界文明的华盛顿大学位于该板块南端,拥有医疗中心、大学村,生活配套成熟而丰富,向北比邻格林公园,向南紧靠联合湾,城市、自然环境均很优越。于此同时,该板块也拥有密集的优质公立学校,(如下图)西雅图8-10分优质学校主要聚集在华大板块,几乎分布于该板块的每一地区,是西雅图当之无愧的最佳学区,投资房产以房养学具有充分的市场基础。

在今年的3月19日,全长3英里的“大学线”轻轨线路贯通,从华大至西雅图仅需8分钟,途中可经过西雅图著名的国会山地区、西湖中心并可到达塔科马国际机场,毫无疑问将带动房价进一步上扬。


西雅图8分以上公立学校分布图




该板块内房产大部分建于上世纪上、中叶,房龄较老,新开发的项目极为稀缺。50万以下的独立屋房型较小,房龄较老;一般在50-100万的别墅选择较多,适合中产家庭较有品质的居住;而100万以上的别墅,最贵可至300万以上,毗邻华盛顿湖,拥有较好的景观资源,属于该板块内的绝对豪宅。

依托充分的师生租赁需求、以及便捷的通往市中心的交通,使得华大周边的物业租赁非常走俏,最靠近华大的98105区域月租金中位数最高,达到3250美金,98115、98103区域月租金中位数分别在2895-2995美金(以上数据来自Trulia)。该区域小户型公寓虽然供应较少,但以其高性价比也获得投资者的极大关注。


案例





华盛顿湖湖景房:知名富人区景观最佳


该板块位于西雅图以东,Madison Park和Montlake是其中最为知名的富人社区,这里的房产以独立屋为主,不仅比邻最优质的华盛顿湖景观资源,知名的西雅图植物园(其中有日本花园、Broadmoor高尔夫俱乐部等)也位于其中。紧邻的南北向5号公路,可快捷通往华大地区或到达市中心。该板块目前在售房产的总价极少低于70万美金,房价中位数为97万美金,同比增长超11%,别墅中位数则高达117万美金,为当前西雅图市场最高水平。



图:98112地区别墅房价走势


图:98112地区在售别墅


由于该板块房产拥有良好的景观资源,物业所处的位置和景观视角、占地面积和装修品质,很大程度上决定了房价的差异。大部分物业以上世纪中叶建造为主,但是由于良好的维修和翻新品质,仍能保证豪华舒适、视野明亮的居住空间。200万以上房产属于奢适享受,4、5房户型完全可以满足一个家庭的居住需求,400万以上豪宅问鼎西雅图最贵物业。

每年2、3月份,该板块内房产销量进入低谷,近年来销量平稳。


图:98112地区房产成交量



案例






Queen Anne板块:新贵地区升值迅速


该板块名为Queen Anne,位于西雅图市中心西北部,是早期城市经济和文化精英打造豪宅的热门区域。这里距Amazon总部仅1公里左右,而全新建成的Amazon总部目前已有员工1.5万人,预计就业可达3-4万人,是全球化发展的核心阵地。租赁需求旺盛的市场将带动该区域进一步成长为成熟的高档社区。 由于离市中心很近,配套丰富多元,现在也是年轻人喜欢居住的场所。这里地势很高,可以俯瞰西雅图市区和普吉湾,综合利好使这里成为西雅图房产升值最快的区域。



该板块主力房价在70-160万美金,和西雅图其他地区一样,房龄较老,新建物业极为罕见。

距离亚马逊总部较近的98119地区房价中位数达59万美金,同比增长18%,增长速度远超同类市场,月租金水平2609美金,同比增长高达8.8%,房源更为走俏,市场放量相对较少;而更往西一点的98109地区房价中位数达76万美金以上,同比增长高达13.4%,租金中位数为2984美金/月,同比增长6.3%,可选房型多样,更好的地理位置造就更佳的景观视野,拥有较多200万美金以上的豪宅。



案例





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