理財資訊︰(安居樂業) 購買樓花或現樓的對比

現在英國樓市市場需求增加，發展商極力推廣及銷售樓花（房屋預售），同時間也有不少現樓（二手樓）推售。究竟消費者應該如何選擇？以下是筆者個人見解——

購買樓花吸引之處

一般都外觀吸引，裝修時尚，具代表性︰因為規劃署會考慮外觀結構和城市規劃特性來審核，促使開發商利用時尚外觀來吸引投資者；

• 無需擔心保養維修各方面︰通常外牆結構有10年保養，而裡面的傢具電器大概有三四年保養期。

• 手續簡單︰買方不需要太多關於手續或樓房知識的考慮。因為發展商已經為買家準備好齊全的樓花報告，不像二手樓盤需要買家做詳細的審核報告。

• 為了吸引買家信心，發展商常常會用高回報的多年包租策略來吸引樓花買家，減少買家在租務回報上的煩擾。

買樓花注意事項

雖然買樓花有一定的吸引，但值得注意的是，現實情況有時並不如廣告中所說的美好，例如租金回報、價格上升、地區的好壞等，所以要向相熟地產經紀或當地人士作進一步了解。

發展商往往會提供包租承諾(Rental Guarantee)，但是預計的租金很可能遠遠高過附近樓房的實際租金，因此要考慮當包租年期過後，該樓房租金是否能達到預期。而且發展商因為要包租，會抬高銷售價格來填補包租和真實租金的差額。

此外，樓花往往要一至兩年後交收，而銀行要到樓盤完工之前半年才可以審核。如果銀行審核估價未達預期，業主便將需要自補差額。

另外，樓花有可能會出現「爛尾（施工中斷，無法如期竣工）」或者延遲完工，如發展商是利用買家的按金作為建築樓房的資金來源，則買家要承擔很大的風險。所以買樓花最好買差不多完成的，或選擇大型的發展商，有充分的資金周轉。近來較轟動的「爛尾樓」例子是曼城的Angelgate項目。

除了上述幾項，買家還需注意以下各點︰

• ‧現在發展商通常推出較小的樓花單位來吸引買家。表面上單位售價較低，但實際呎價是偏高的。

• ‧如果發展商包租，買方則不可以出租或自住，因為發展商需要自行出租來給買方包租的金錢。

• ‧包租方面的很多稅收限制都沒有明確解釋，例如包租5%買入價的回報，該5%交租的收入需要上報稅局，而買方的國家戶籍也會有不同的稅務規限。

• ‧很多投資者喜歡以短期炒房來賺錢，但英國的稅制對短期炒賣其實很不利。

• ‧普遍新樓房是非永久業權(Leasehold)，換言之通常要向永久業權者交地租及管理費。

購買現樓或二手樓房好處

• 因為成交期比買樓花短，買方可以在較短時間內自住或出租，這有利於計劃將來投資回報的策略。 

• 買方可以到實地考察和清楚查看樓房間格，這可免除不必要的誤會或錯解，也可方便預備日後裝修作自住或出租。

• 可以用市價或低於市價購入，因為市面上不時有銀主盤出售或急需出售的物業。因此買方有機會買到低於市價10-20%的二手物業。

• 由於該物業已經存在，銀行貸款可以清楚明確審批和核實。因此買方可以在交換合約之前已得知銀行貸款是否批核，從而避免不必要的損失。

購買現樓注意事項

• 買家較難計算裝修和保養支出，所以律師會建議做一些報告或統計，但是也不擔保完全可以避免超出預算。 

• 業主需要自己安排租務管理。對海外買家而言，安排租務管理是困難的，所以海外買家需要尋找比較有信譽的中介管理公司來方便溝通。 

• 二手樓房通常交易期需時1-3個月，所以無論現金或者貸款都要準備充足，因為如果在成交期不能如期交易，賣方有權撻訂（指寧可損失訂金也要取消的買賣）。