西区热点规划及土地别墅项目详解,拨开迷雾让投资“豁然开朗”

2017年04月20日 SWGroup富华地产


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近期土地别墅项目大热,那什么是土地别墅(House & Land Package)项目呢?



买地建房的方式有两种:一种是买家直接去土地开发商处买地,拿到地后自行寻找Builder, Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。这种方式有一定灵活度,但买家通常不了解,也无法控制土地质量,从而会带来巨大额外花费的风险。再加上设计耗时长,审批自理,整个建造过程可谓是费心费力。

 另一种,是一次性和销售方拿连地带房的打包服务,也就是我们常说的House & Land Package,是一种主要的购买期房别墅的方式。土地与房屋的合同分开单独签署,买家只需选择合适的土地面积,挑选心仪的户型,其他由开发商一步到位完成。既拥有了土地和新建别墅,又省去了通常购买土地建造房子或是翻盖房子需要的种种繁琐,如政府审批,规划,设计,建造 ,装修等,避免了对购买土地和建造行业不熟悉而造成的弊端。

购买H&L的好吃有哪些?


1.      拥有土地终生所有权,可进行改造。
2.      节省税费,仅付土地印花税,且无物业管理费。
3.      超高性价比,统一开发设计费建造费较低。
4.      阶段性付款,首期投入小,投资回报高。

5.      户型及设计灵活,建造质量有保证。



那么,如何挑选好的土地别墅(House&Land Package)产品呢?


1. 看土地质量

买别墅选土地,一定要选平缓的,土地落差要小于1.5米。据诺诺了解,在2米以上落差的土地上盖房从地基到建筑上都会有额外花销。土地方正。且了解地下物及土质,比如曾经用途,是否在岩石上等。朝向也是一个考虑因素,尽量选择内院有充足阳光朝向的。

 

2. 看土地前庭

土地的前庭(frontage)宽度是一个高端住宅的门面,前庭的宽度决定了,房子可以有几个车库,以及房屋的大气美观。前庭低于10米的只能有一个车库,想以后加盖?没戏!12米-16米可以有两个车库,16米以上可以有三个车库,而且日后DA变化可以申请duplex。

 

3. 选土地面积

土地的面积一定不能太小!要知道,房子的占地面积只能是土地的50%呢! 而对于小型家庭而言300 -400米的土地面积,不仅性价比高,也最便于打理。诺诺再悄悄告诉大家,最好要选转角的土地,采光好,未来的升值潜力更大,还有分地的可能。

4. 选建筑公司

买land&house package 最重要的是选择建筑公司,在澳洲,建筑团队中的Project Manager即项目经理是非常重要的,他们在房子的建造中,把控着房子的建造质量。选择适合自己的建筑公司,选择负责任的Project Manager, 不需要一味的追求建筑公司的规模。

5. 看装修标准

在宣传册上常常会看到华丽丽的装修效果图,然后很多买家在交房了之后才发现,神马?竟然和图片完全不一样!诺诺提醒大家一定要看清真正的“finish inclusion"装修明细!不要上了“照骗”的当!


6. 看价格陷阱

如今的Land & House Package, 往往爆出一个超低的价格吸引买家的眼球,然后在建房的过程中加入各种工程变更,来让买家付更多的钱。


可是要知道,建筑最是个“一分价钱一分货“的行业,超低的价格,往往意味着:房屋偷工减料,配置低端。这样的房子,你敢要么?或是在建房的过程中加入各种工程变更,来让买家不得不付更多的钱。想有landscape?加钱;想用高质量地毯?加钱;甚至想换高级的水龙头都要加钱。



但是,去哪里投资H&L呢?


和公寓类似,投资house应该遵循6大要素


1. 政府规划(20分)新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等

2. 就业机会(20分)知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等
 
3. 房屋供给(20分)供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等
 
4. 人口增长(20分)增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等

5. 交通及公共设施(10分)近火车站,近公共汽车站,近码头,购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等

6. 名校名企及人文景观(10分)知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部,山、水、湖、岛、公园、风景名胜等

通常综合得分越高,房子的价格就会越贵。
 
要做一个成功的投资,在这六大关注要素中,市政规划、就业机会、人口增长房屋供给应该排在最前面,是最重要的考虑和权衡要素。

我们一般都是选择那些目前评分还不高,但在未来会具备这些增值要素的地段,所以一般来说,未来有政府规划,会有大量人口或就业的地方,尤其是即将开始建设的地区,其投资价值最大。 



重点推荐区域:


悉尼西区首当其冲! 发展潜力无限,投资价值大!

1.        西区重镇Penrith高速发展

近年来Penrith在周边不断有新的基建项目开展。在规划中,政府希望提高交通中心的开发密度,以吸引人口。而最终目标是在Penrith商业中心创造1万个新的就业机会,并对周边区域产生积极影响,带动周边区域发展。由此可见Penrith必将带动Werrington的发展。




2.        悉尼第二CBD (Parramatta) 的崛起,以及未来西北工业区的辐射


作为悉尼第二大市中心,政府未来将继续加大对西区Parramatta的建设投资,使之更加高效地发挥悉尼第二大CBD的功能。


根据悉尼2036大都市计划,东起City西至Penrith规划出未来大悉尼“经济走廊”,在此走廊附近的地区将成为未来房价增长较快的区域。



3.        西部高速M4扩宽连接工程


同时,悉尼政府计划投资$100亿澳元,在接下去10年内建成链接M5和M4两条主干道的地下快速通道,并规划未来在Parramatta及周边地区铺设轻轨,大幅提升大Parramatta的快速交通网络。



政府这一系列的举动,预示着悉尼西部将扮演着经济发展中战略性的作用,西部将承载更多传统和新兴的经济产业发展,提供更多更好的就业机会,会是一个生机勃勃和充满希望的一个澳洲新的经济和文化中心。

4.        悉尼第二机场建设

今年4月15日澳洲总理艾伯特宣布了悉尼西区巴吉里斯溪(Badgerys Creek)建造第二机场的计划。工程初期将创造 4000个工作岗位,到2035年预计达3.5万,未来可达6万个岗位。根据联邦政府和州政府的预测,在今后20年,悉尼西部人口还将会增加100万。经济与就业将因为机场的兴建与投入使用而被迅猛拉动。



从区域计划图看到,受益于此最大的便是西悉尼就业中心周边的地区,以后更有规划的铁路通道连接Werrington与新机场,所以Werrington地区更可称是新机场的后花园。


 

投资需谨慎,知己知彼方能百战不殆,了解了土地别墅项目的精髓和西区投资的潜力,为投资指出一条明路!



资料来源网络


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