每区地产投资盘点——Blacktown

2017年05月01日 SWGroup富华地产


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坐落在悉尼市中心以西34公里的Blacktown,拥有一个响当当的中文译名“霹雳镇”。受惠于Badgerys Creek的新机场项目,Blacktown已成为一个甚具潜质的城区,部分人更视之为“未来的第二个巴拉玛打(Parramatta)”。


事实上,Blacktown如今的住宅价格已上涨了不少,自2000年以来,独立屋中位价劲扬2.7倍,公寓中位价也飙升了两倍,升值力媲美不少一线城区。所以,这里的房子除了吸引到首次置业人士,也获得不少投资者的青睐。


公寓17年来劲涨两倍 租金中位回报率超过4%

Blacktown位处悉尼西区,面积超过15平方公里,住了接近4.4万人,即相当于每平方公里有大约2,800人居住,属于中等密度城区。此城区距离悉尼中央商业区(CBD)34公里,邮区编号2148,由Blacktown市政府管辖。


Blacktown的北面为Marayong、Kings Park和Kings Langley;东面是Lalor Park、Seven Hills和Prospect;南面为Eastern Creek和M4高速公路;而西面是Bungarribee与Rooty Hill。而西区商业重镇巴拉玛打(Parramatta)则位于其东南面,两区相距大约14公里,即23分车程左右。


盼新基建工程带旺房市

计划中的新机场地点Badgerys Creek坐落在Blacktown西南面大约25公里位置,不少房地产业界人士相信,新机场可惠及Blacktown等一带城区的房市,因为当中会加入多项基建工程,例如是公路以至铁道接驳。

截至去年12月底的12个月里,该区共有529间独立屋和299间公寓转手。在这段日子里,独立屋中位价累计仅微升3.44%,而公寓中位价则上涨7.51%,反而较独立屋升得更多,这或多或少反映出先前独立屋中位价升得过急,所以需要稍作整固。


Blacktown的住宅价格虽然不算高,可是升值力足以媲美不少一线城区。自2000年至今,Blacktown的独立屋中位价从当年的18.5万元升至目前的接近70万元,累计大涨2.7倍;公寓中位价由当年的15.9万元攀升到现时的接近60万元,迄今累计涨了两倍。在2000年的时候,该区独立屋与公寓中位价差距仅为2.6万元,如今已扩阔至接近20万元。


移民占一半

Blacktown人口接近4.4万人,被誉为悉尼最多元文化的社区,称得上是多元文化的代表者,土生土长的居民数目与移民人数各占一半,而且接近六成半居民的双亲都是在海外出生。

人数最多的族裔是澳洲裔,占18%;第二大族裔是英国裔,占15%;第三和第四位是印度裔和菲律宾裔,分别占大约9%和5%;华裔人数则占4%。海外出生人士中以印度人最多,占9%;其次是菲律宾移民,占5%;而中国内地、新西兰和菲济移民各占大约2%。


Blacktown居民的年龄中位数为33岁,较大悉尼区的整体年龄中位数年轻3岁;而人数最多的年龄组别是25至34岁,占了18%。区里面的52%居民已婚,单身一族占32%,与大悉尼区比率相若;不过,育有子女的家庭比率较大悉尼区比率高出5个百分点,占近七成。


饮食业蓬勃

就业方面,Blacktown有大约2万名工薪族,当中62%人有全职工作,与大悉尼区比率相若。当中,18%工薪族从事文职和行政工作,较大悉尼区比率稍高出两个百分点;专业人士占16%,与大悉尼区比率相比却低了接近10个百分点。


由于区内有大型医院Blacktown Hospital,加上学校林立,所以全区共有接近7%在职者是在医院和学校上班。另外,在这个食肆多样化的区,4%人任职于饮食界。


17间中小学

Blacktown是新州最大的城区,学校数目自然不会少,全区共有17间中小学,按全区面积15.4平方公里来推算,即每平方公里平均有1.1间学校。在这17间学校中,10间是小学,6间是中学,余下的一间开设小学部和中学部。


小学方面,位处Flushcombe Road的Blacktown South Public School在ICSEA中考获1,000点水平之上,拿到1,041点。该校的学生人数也堪称是区里面各小学之冠,取录了超过900名学生。区内以公立小学居多,私立小学只有一间,就是坐落在Allawah Street的St Patrick's Primary School,全校有大约300位学生,获得的ICSEA指数是1,035点。

Blacktown Boys High和Blacktown Girls High校园同样位处Fifth Avenue

Blacktown South Public School位于Flushcombe Road


大型商场Westpoint

Blacktown有一座大型商场Westpoint Blacktown,距离火车站仅一、两分步程,十分便捷。开车前往位于Patrick Street的Westpoint也很方便,该商场附设4,800个泊车位,首3小时免费泊车。


早年经过大翻新的Westpoint ,是悉尼其中一座最大型的商场,提供免费WiFi无线上网服务。商场内的店铺和服务机构繁多,还有娱乐场所,包括百货公司Myer、折扣百货店Big W和Target、Coles、Woolworths和Aldi三大超市、亚洲超市、银行、NRMA、时装店、报刊店、肉店和包店等等,还有Hoyts Cinema电影院、AMF保龄球场以及美食广场。

由Westpoint步行大约10分钟便可到达Blacktown Workers Club俱乐部,内有咖啡店和餐厅。


一站式家居用品中心Mega Centre

如果打算选购家俬和家电,可以前往Blacktown Mega Centre,该家电和家居用品中心与Westpoint仅相距10分钟车程左右,内有家电店Bing Lee、Godfreys和Harvey Norman,还有一站式家居用品店POCO,以及灯饰店等等。


位处Blacktown Mega Centre旁的St Martins Village则有IGA超市、医疗中心、物业中介公司、肉店和蔬果店等等。


公园泳池图书馆一应俱全

休闲设施施方面,Blacktown有一座图书馆Max Webb Library,外形时尚,坐落在Flushcombe Road和Alpha Street交界处,馆内有无线上网和打印服务。该图书馆每周7日开放,平日到晚上7时45分才关门,周末和周日的关门时间则提前至下午4时。

Blacktown有多个公园和保育地,最大型的其中一个公园是Francis Park,位于Richmond Road和Balmoral Street交界,园内设有步行径、自行车径、儿童乐园、野餐桌椅、烧烤炉,还有可以进行篮球等体育活动的运动场。

另外,水上活动中心Blacktown Aquatic Centre坐落在Boyd Street,中心内除了设有冷暖水泳池,还有儿童池、健身中心和户外野餐设施。


繁忙时段 每小时17班火车开往CBD

根据澳洲统计局的调查,在Blacktown,五分之一工薪族是倚赖公共通工具前往工作地点,比率与大悉尼区相若。在各类型交通工具中,当地居民主要是乘搭火车外出。


Blacktown火车站位于Main Street,与Westpoint购物中心仅相距一、两分钟步程。该站是西区线的“大站”之一,在上班和上课的繁忙时段,每小时有多达17班列车开往悉尼市区(CBD)方向。

10分钟车程抵达Paramatta

在Blacktown站上火车,“快车”只需10分钟便抵达西区商业重镇巴拉玛打,半小时到Redfern(下车后可步行往悉尼大学),34分钟到中央站(Central,下车后可步行往悉尼科技大学和唐人街),而前往北岸消费热点车士活(Chatswood)则需要1小时车程。另有部分班次的“快车”会在Strathfield上落乘客,车程约27分钟。


火车站旁有公交中转站

Blacktown火车站旁设有大型公交车(巴士)中转站,总共有17个站头。另一个主要公交站位于Westpoint购物中心入口附近。


公交服务贯通四方的城区,东至Macquarie Park、Seven Hills和parramatta;南至Prospect等城区,途经急症处理医院兼西悉尼大学教学医院Blacktown Hospital;西至Mount Druitt与Quakers Hill;北至Rouse Hill、Castle Hill和Kellyville。

哪类物业租金回报最吸引?

资料显示,两卧室独立屋的中位周租是380元,回报率3.05%;三卧室独立屋的中位周租是430元,回报率3.31%;四卧室独立屋的中位周租是500元,回报率3.56%。


公寓的租金回报率相对较具吸引力,一卧室单位中位周租为290元,回报率3.77%;两卧室单位中位周租为395元,回报率4.54%;三卧室单位的中位周租是430元,回报率4.07%。换句话说,在各类型住宅之中,以两卧室公寓的租金回报率最具吸引力。


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