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来源：海外掘金（ID：gold1849） |  DJ

胡润在一个月前发布了《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，将去年最赚钱的房地产城市做了个排名，如果你眼光独到，投资了这些城市，今年你就赚了。我们从这份榜单中提炼出几个要点，供你参考：

• 欧美发达国家二线城市成高回报率主力，超级都市发挥稳定

• 美国仍是投资回报最佳目的地，榜单50名占15席

• 去年至今，加拿大房产最赚钱，多伦多冠绝全球

• 房价仍是投资回报主力军，但汇率影响重大，首尔凭此挤进前三甲

胡润最近有点火，出了个《中国百富榜2017》。许家印超过了马云马化腾，成了中国首富。

不过，除了做了个离我们挺遥远的中国富豪排行榜，胡润研究院也在不久之前推出了《海外置业投资回报指数》。这个榜比《富豪榜》更有意思，也与我们的更相关。

它是我们发现的至今唯一一个融合了投资三大影响因子：房价增长、租金回报、汇率兑人民币变化于其回报指数中，较客观地反映了去年6月至今年6月，投资回报最高的城市排行榜。回报率计算方式如下：

投资回报指数 = 房价年增长率 + 租金回报率+ 当地货币兑人民币汇率变化

胡润将回报指数解读为投资者的机会成本，即假设某城市房产的投资回报指数为20%，那么对于1年前没有在该城市买房的投资者而言，机会成本就是20%。

上榜的18个国家中，美国以15个城市的体量占据国家入榜首位，其次是德国（5），澳大利亚、加拿大和英国各有4个，新西兰、日本、西班牙等各2个。

从整个胡润投资回报指数排行榜来看，以国际二线城市为主。所以如果你在这些二线城市买了房，就赚大了。

先把总图放上来给大家参考参考，你在这些回报指数高的城市投资了吗：

（总榜，制图：小五）

1房价涨幅仍主导，货币升值成亮点

投资回报率仍主要受房价增长影响，怎么说？房价增长最快的15名，投资回报率都未少于15%。

这个数值非常可观，全国这十年来的平均通胀率约为6.62%，而减掉通胀，每年能有10%以上的年化收益率。巴菲特的年化收益率保持了20.5%，所以说，如果买了前15名的房，而且拥有相对好的指数，全年你在这个房产上的收益就达到了巴菲特的一半，在平均水平以上。

所以，房价还是推动投资回报的主因。

（房价前15名榜单，制图：小五）

租金回报指数最高的城市几乎全部被美国包揽了。我们在之前的文章中曾提到，越一线大城市租金回报率越低，相反租金回报率高的城市主要来自二线。洛杉矶、首尔、芝加哥这类在当地属于一线的城市，其租金回报率能达到这个水平也是非常可观。

需要注意的是，租金回报率高的城市也有“出租陷阱”，排名靠前的城市有许多旅游城市，这些地方的出租市场可能呈现季度性变化，一些特定季度的出租行情较好，而其他时候相对冷清。同时，买这些地方房产的也有许多人是出于度假需求，而非投资。

（租金回报率前15名，制图：小五）

货币价值的变化也可以说是最难预测的，一般一年内的货币走势上蹿下跳，难以捉摸。但是它却对投资回报率有深远影响，比如首尔的房产能成为这次榜单的第三名，不是因为它房价上涨的猛烈，而是与其高汇率息息相关。

 （当地货币兑人民币汇率变化排行，制图：小五）

2美国是投资回报最多的国家

榜中的五十名便占了15席，30%的霸屏率表示在美国投资还是一笔不错的买卖。美国的城市投资回报率开挂，15座城市整体表现都不错，这也与人民币兑美元从去年6月至今有4%的增长不无关系。

来看看具体是哪些城市：

（美国榜，制图：小五）

根据Zillow数据研究中心的报告，西雅图在中国人海外置业、移民目的地中排名第二，是美国城市中在过去一年中表现最好的城市。今年房价涨幅最猛，而预计明年其房价也将继续上升。

奥兰多、迈阿密、亚特兰大和圣地亚哥这类旅游城市在经济向好的情况下，有非常亮眼的表现。其中，奥兰多和迈阿密的投资回报指数都高于20%。

但需谨慎的是，拥有旅游属性的城市在经济危机时受到的打击也相应更大。在我们之前一篇有关经济危机十周年的房价变化文章中就有提到，这些没有优势产业的城市，房价下跌得最快。

另外，芝加哥、洛杉矶、波特兰和休斯顿在不久前作为“快破产的城市”也被我们写了一笔，但“破产”的危机似乎并不妨碍这些城市作为投资回报率高城入镜榜单。但这也为我们理解这个表格拉了警钟，一些上榜的城市可能存在潜在的财务危机，买房前需要各方面评估。 

3加拿大、大洋洲与欧洲各国的投资回报率表现佳

这些发达国家占领了排名的半边江山，总共有26座城市上榜。

去年如果你眼光独到，在加拿大投资了不错的资产，那你今年就赚了。与去年相比，多伦多的房价上涨了26.1%，但这也使得各大机构纷纷预警房产泡沫，为了抑制房价上涨过猛，当地政府出台了一系列限制措施。这两个月来，有报道称来自中国的资金正在一点点退出多伦多的市场。

但是其他城市如汉密尔顿和维多利亚的房产仍有资金进入。维多利亚的租金回报率在加拿大全部上榜的四个城市中据首位，达到了7%，在50座城市中排名第七，是不错的投资选择。

澳大利亚与加拿大齐头并进，也有4座城市上榜，分别是墨尔本、悉尼、堪培拉和布里斯班。不过与加拿大相比，澳大利亚的房价涨幅较小。而它能多数上榜的原因，与货币兑人民币汇率变化有较大关系。去年6月至今，澳大利亚的人民币汇率变化达到了4.1%。与它相比，加币对人民币仅有1.6%的涨幅。

大洋洲的另一个国家新西兰也有两座城市上榜，分别是惠灵顿和奥克兰。

惠灵顿的投资回报指数达到26.3%，排名总榜第二，奥克兰仅有9.2%，排名43。而奥克兰的房价也是发达国家的城市中唯一缩水的，与去年同比跌了0.6%。不过最近有报道指出，奥克兰的房价有很高的升值空间，报道下许多人留言咨询购买方式，这难道是新的一波投资热点？

说房价涨幅，新西兰的城市其实涨得不算多，但是得益于新币兑人民币汇率变化的5.6%，新西兰的投资回报指数得以如此高。

虽然大都市伦敦没有上榜，欧洲的整体投资回报水平还是相当不错的。其中表现最好的当属爱尔兰。得益于英国退欧的不确定问题，流入爱尔兰的资本增多，房价也就应声而起。

德国也有非常强劲的表现，有五座城市上榜。另外，荷兰的阿姆斯特丹、葡萄牙的里斯本以及西班牙的巴萨罗那和马德里都有亮眼表现。

相比之下，英国的城市回报指数的整体表现不如上述的国家，这也与其货币兑人民币贬值2.9%有关。

（欧洲榜，制图：小五）

4亚洲入榜多为新兴国家，表现不如欧美

亚洲上榜的城市有9个，除了日本与韩国的3个，其他皆来自新兴发展中国家。中国的香港作为第五名上榜。

（亚洲榜，制图：小五）

韩国首都首尔是所有亚洲国家的城市中，表现最亮眼的。投资回报指数排名第三，房价增长其实不高，为9.3%、租金回报率为8%，最厉害的是汇率，有8.9%。三个因素表现皆不错，投资回报指数自然高。

马来西亚的情况也很有趣，就算它的货币汇率为负值，-4.5%，吉隆坡也能排到了30名，这主要得益于其房价增长率。纵观总表的房价增长榜，马来西亚仅次于加拿大和中国香港。

近年来，东南亚国家的房产逐渐受到国人青睐，与其低廉的房价、高涨势、方便的签证制度等优惠环境密不可分。

相比之下，日本的表现则较差，两座上榜的城市皆在后十名，但作为制度完善、回报稳定的市场，日本房产仍是热点。 

5伦敦东京皆未上榜，超级城市遭冷遇？

粗看这个榜单会发现，虽然中国投资客喜爱投资国家一个都没落下，但是一些投资热门的城市却不见踪影。

在我们所熟知的超级城市中，伦敦、东京以及新加坡都未能上榜。前十名中，仅香港一席来自世界超级城市。

*这个月12日，日本城市研究所刚出炉的全球城市力量指数排名（Global Power City Index）

究其原因，主要是这几个城市的房价涨幅不足所导致，而在胡润《房价指数排行》中，这三个城市也不见踪影。

但比值本身不表示绝对值，它的多寡跟其基数息息相关。所以如果按房价的绝对值增幅来看，结果可能不同，比如伦敦一套房增值1%可能就比英国上榜第一名曼切斯特还多，但是在比值中，这点并未体现出来。

因此，超级城市多数表现不如发达国家的二线城市，但是整体而言表现平稳。

我们仅有1.3亿分之一的机率上胡润的中国富豪榜的前十，但还是要开动脑经让自己实现财务自由，让自己的资产价值跑赢通胀甚至稳赚不亏。而要做到这个效果，选择对的地点置业/投资将必不可少。

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