炒楼花者的末日来了!税务局严查温哥华和多伦多,钱保不住还要坐牢

2017年10月26日 加中国际集团


还在炒房?赶紧停手吧,好日子已经到头了!加拿大税务局(CRA)审计专员正在审查大多伦多地区2810宗楼花炒作(preconstruction condo flips)交易,作为打击房地产行业偷税漏税的一部分,这2810个违规炒楼客不但会被追缴税款,罚款至少50%,重者还将面临刑事检控,有坐牢的可能性。当然了,既然要打击炒楼花的人,现象更严重的温哥华当然也不能幸免,CRA已经获得司法命令,准备对大温地区的炒楼行为进行调查。


多伦多去年开始已严查


早在去年,加拿大税务局(CRA)就已经获得法院颁发的命令,迫使44个公寓Condo开发商交出关于在项目完成之前出售其单位的买家信息,手段强硬,一时间舆论纷纷。这种项目还未完成就出售楼花的做法被称为翻转或出售作业,存在炒房嫌疑。该机构仍在分析其收到的数据。


CRA发言人Paul Murphy在一封电子邮件中说:“特别是在多伦多地区,所谓转让销售(assignment sales)的审计工作大大增加。 房地产炒作的利润一般被视为商业收入而需要完全纳税(fully taxable)。”由于多伦多地区是公寓买卖以及转让特别活跃的地区,CRA已经增加了该地区的人力,加强对楼花转让个案的审计。



早在去年,大多伦多地区多名购置了多处房产的华裔移民就陆续收到了CRA的查税通知书,要求说明资金来源。


温哥华不能幸免


除了对多伦多地区进行突击检查外,CRA已经获得了司法命令,向温哥华公寓开发商向税局要求提供有关楼花炒作(flipped units)的买家信息。近年来加拿大房市异常火热,尤其在大温哥华地区和大多伦多地区,而炒卖楼花也被认为是推高房价的重要原因之一。

楼花炒作易偷税漏税


楼花、亦称预售公寓单位(Presale condo units)是指买家只需要支付20%左右的订金,直到建筑物完成交楼才需要支付余额。


然而,交楼前将楼花转让可以令到炒房人士利润不菲,从而推高楼房的整体价值。

再加上在安大略省和卑诗省,公寓预售的购买和转让销售合同由开发商持有,而不需向政府土地登记处登记,这意味着,没有公开登记信息来跟踪转让销售的记录,也没有非常有效的办法能够知道这种做法到底多普遍。


然而,CRA这次打击行动表明,楼花合同转让( paper flipping)是偷税漏税的重要源头。

由于GTA房地产价格在2017年初大幅飙升,安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)曾公开指责,炒楼人士增加市场风险和不确定因素,他们购入大批楼花多次重售图利,但却没有缴纳应付的税款。苏善民甚至将炒楼人士称为“炒楼黄牛党”(property scalpers),并表政府一定会严重打击。


今年4月20日,安大略省推出16条打击楼市新政,其中包括“理解和打击逃税漏税的做法,以及房屋市场过度投机行为,如楼花合同转让。”


虽然大多伦多地区目前的房地产市场已经冷却,但公寓Condo仍然处于或接近创纪录的销售年度。而大温哥华的市场一直火热,未有冷却迹象。


公寓预售的购买和合同转让销售(assignment sales)由开发商持有,而不需向政府土地登记处提交,这意味着,在建筑物完工前,没有公开查阅的记录。


开发商通常会收取楼花合同转让销售的管理费用。公寓完成交楼后,单位所有权信息就会到政府注册。

| 多伦多2810宗楼花转让交易被查


CRA通过法院获得关于转让销售的记录的命令,这法院令叫做“没有名字人士要求令”(unnamed persons requirements),强制公寓开发商提供有关客户的信息和文件。


CRA发言人墨菲表示,CRA在2016年7月至9月期间提出了44项此类申请,所有开发商都遵守了这一规定,墨菲补充道,并没有假想开发商已经从事任何非法行为。

CRA在多伦多地区69个项目中确认了2,810宗楼花炒作行为,目前正在梳理数据以确定符合税收,以及继续分析这些信息,以确定审计是否需要进行。而具体设计的物业总值、逃税款项以及已经收回了多少税款等信息,CRA方面并没有透露。


当被问及CRA是否希望安大略省政府要求公开提供售前文件时,墨菲先生说:“CRA正在与各省合作,确定可行性或改善对房地产数据的访问,帮助确定潜在的逃税者。”

违规者或面临牢狱之灾


加拿大开发商协会(Canadian Home Builders' Association)称,只要这些做法得到法院命令的支持,房地产开发商通常支持CRA获得楼花转让信息的做法。

多伦多税务律师威廉·霍思(William Howse)说,出售预售单位的公寓业主必须报告其收益,一般来说,赚取收益必须100%申报额外收入打税。那些违反规则的买家由于没向税局申报这交易,又或者只是缴纳了部分收益的税款,都可能会被税局审计,并会勒令缴纳税款差额,并且加上至少50%的罚款以及利息,还可能会面临刑事指控,也就是牢狱之灾。


不仅是多伦多,看来温哥华的这些楼花炒卖者也是要心惊胆战了。

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