视野 | 如果油价涨回90美金一桶,房价将会怎样?

2018年05月11日 HM华美优胜海外投资


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◎作者 | WeHome唯家

◎来源 | WeHome唯家(ID:wehome_io)已获授权



近,油价又要涨。

因为川普同学又双叒叕开始任性了。

如果原油价格涨回90美元一桶,对美国房价会有什么影响?对哪些地区的房价会有影响?


       特朗普宣布退出伊核协议

5月8日,美国总统川普宣布美国将退出伊核协议,并计划重启对伊朗的制裁。

受此影响,目前原油市场处于高度紧张状态,油价周三暴涨3%之后,周四继续攀升。

上一次(2012年)美国制裁伊朗的时候,伊朗每天石油输出量下滑约100万桶,油价在此后一段时间内涨幅达到15%。

看上去,川普似乎在下一盘大棋。

  • 一年前,川普提出“美国能源优先计划”。强调发展美国的石油、天然气等传统能源产业,扩大能源出口。

  • 去年6月,川普突然宣布美国将退出巴黎气候协定。

  • 今年,国际能源署(EIA)预计美国石油日产量将创下1000万桶的最高纪录,产量将超过沙特和俄罗斯,成为全球第一大产油国。

  • 5月8日,川普在白宫发表讲话,宣布退出伊核协议,油价应声而涨。

寻求全球能源主导,巩固“石油美元”的地位,也许才是他最真实的目的。

话又说回来,川普总统的心思太难猜,我们也不打算猜他打算玩什么把戏。利益攸关,有两点是非常清楚的:

① 川普致力于让美国走能源发展路线,加大油气产能。如果油价大涨,美国就会大赚,牢固美元国际地位。简单粗暴,立竿见影。

② 作为石油和页岩气等能源充沛的德克萨斯州(石油产能占到全美20%),本来经济就在迅猛发展,特朗普这么搞无疑是让德州乐开了花。

Emmm,今天我们这篇文章就来聊聊德克萨斯,德州。

作为房产投资者,我们最关心的是,哪里人口和经济发展会更快,哪里的房市更有潜力。快速崛起的德州,是我们一定不能错过的地方。

       德州铁三角同时也是黄金三角

NBA德州铁三角在中国圈粉非常多。达拉斯小牛、休斯顿火箭、圣安东尼奥马刺,强大到让所有对手颤抖。传说中“德州客场走一圈,不死也得掉层皮”,说的就是和这哥仨过招。

看着这三个青葱少年,真是满满的回忆呀~

有意思的是,这三支球队所在的城市,同时也构成了德州人口和经济崛起的黄金三角:达拉斯-沃斯堡都市圈,休斯顿都市圈,以及奥斯汀-圣安东尼奥都市圈。

       3 德克萨斯,南部经济中心叫板加州

作为一个人口自由流动、商业自由发展的国家,美国独立后的二百多年里,经济中心其实一直在变迁。

最开始是波士顿,再是曾经作为首都的费城,然后随着伊利运河的开通,纽约快速成长为超级中心。

19世纪开始,芝加哥渐渐可以与纽约分庭抗礼;

而到了20世纪50年代,加州渐渐成为新的中心。

先是洛杉矶长成了美国第二大城市;

之后,旧金山湾区陡然暴起,成为全美乃至全世界科技创新中心,风头一时无两——未来能与加州争雄的,德州有很大的机会。

美国经济中心的变迁及其背后的原因,是一个很有趣的话题,可以单开一篇文章聊聊—— 呃,最近挖的坑,是不是有点多……

下面我们来看一看,为什么德州渐渐有了和加州掰一掰腕子的实力。

       4 德州要炸:人口和经济高速腾飞

老规矩,先来看人口数据。

2018年人口数量将达到2870万的德州,在美国仅次于加州,排名第二,但是,德州的人口年增长率目前加州的3倍(1.80% VS 0.61%)

实际上,德州的人口,在近30年来一直保持着1.5%以上非常稳定的增速——得益于稳定的高增速和已经足够庞大的人口基数,德州人口增长的指数效应开始发威:

德州总人口 (From: World Population Review)

看这趋势,是要爆表的节奏?

人口是城市房产的基础支撑。这个观点,我们从各个角度、多个数据维度阐释过好多次。

而且,德州人口的年轻化趋势非常明显:

德州人口百岁图

德州30岁以下的年轻人比例占到43%,而加州是41%,纽约是39%。

“我没生在德州,但我要尽快来这里。”

美国年轻人对德州的感觉,大体上就是这句流行语传达出来的意思。

除了人口,再说说经济

德州的GDP也同样仅次于加州,据最新统计世界500强总部有58家在德州,应该已经超越了纽约,成为美国第一大世界500强总部聚集州。

德州是靠能源和石油起家的,至今依然强势,石油产能占到全美近20%,而且非常符合美国新的发展战略,这在客观上会加速德州的崛起。当然,经过20世纪中期至今的发展,其产业多元化的格局已经形成,包括计算机技术、航空航天、生物化学等等。

三大都市圈中,达拉斯-沃斯堡都市圈(DFW)在多元化发展中做得是比较好的。相比于休斯顿强大却略显单一的超级能源体,达拉斯的抗风险能力要更强一些。

传统能源产业美孚石油,美国三大航空公司之一马尔克尔航空,以及包括德州仪器在内的20多家世界500强总部设在达拉斯。

DFW高科技人才数量占德州的48%,接近一半。DFW总人口约740万,占德州19%的人口却创造了31%的产值。由于强劲的经济增长和多样性产业格局,DFW都市圈大型制造产业以及大型企业拥有员工人数达到300万人,是全美失业率最低的都市圈之一。

从2012-2018这一轮经济上升期内,DFW城市经济增速高居全美第二。数十家大企业的全球总部或区域总部从外州迁入DFW,共计带来超过12万个新增高质量工作机会。2016年达拉斯就业增长率为4.1%,远高于全美平均水平1.4%。

       5 德州为什么有这么强的吸引力

为什么德州对人口和企业会产生如此强劲的吸附力?主要原因很简单:

德州没有州税。

加州的州税最高达到了13.8%,为全美之最,再加上日益攀升的高房价,已经成为公司和个人越来越无法承受的双重负担。据美国第一大搬家公司United Van Lines统计,已经有超过50%年收入在5-15万之间的中产家庭选择离开加州。那么,这些人去了哪里呢?看到下面这张图就一目了然了:

来源:加州立法委员会

除了税收非常优惠,德州的商业、教育、医疗条件也很优秀,道路、机场等基础设施完善而且很新;此外,生活成本低廉、房价绝对值不高、居民幸福度高,也是吸引大量年轻人投奔德州的原因。

       6 德州的房价仍会继续上涨

而且,好地段的房子被长期看好。

德州其实是不缺地的,但不缺地不代表不缺房子。目前,德州房屋的供应量是28年来最低水平。

另据 Real Estate Center 提供的最新数据,整个德州2018年2月份的建筑许可又下降了2.6%。而且,由于人口大量涌入,德州面临着土地成本上升而建筑工人严重不足的短期难解之局。尤其是,价格低于25万美元中位价格的实惠二手住宅,将越来越短缺。

几乎可以肯定的说,去年德州房价中位数上涨9%达到历史新高,主要原因就是房屋短缺。

简单总结,房价涨得快,是因为没有预料到人会来这么多。而因为人口集聚效应,好地段的房子,未来也只会越来越贵。

就拿达拉斯-沃斯堡都市圈来说,人口每年增长十好几万(2017年人口增量14.6万),很容易理解为什么那些交通便利、配套齐全的社区,房产增值情况会那么好——

沃斯堡南部某社区去年增值及市场热度(From Zillow)

当然,油价如果真的涨回90美元/桶,那么德州的房地产,无疑更是要加大油门,全速向前冲了。


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