“之所以敢大言不惭的说这篇报告价值千万澳币,是因为这篇文章在去年底的发出,其所对应的售出房产价值,的确超出了千万,在此,感谢过往投资人对敝人的抬爱与信任,也希望这次能让之前没有看到此文的投资人再一次抓住此项目第一期的最后最后机会。
刚刚从Lend Lease得到消息,2015年,此项目的第二期,所有公寓的价格将全部上调5万澳币!
也就是说,从第二期开始,除非你一定要买这里,否则我不会再推荐它给我的投资人了,为什么?因为最好的时机已经错过。
另外,此大型规划项目的联排别墅将于2015年3月正式推出,对此感兴趣的投资人请尽快告诉我,套数不多,买不到正常。
区域及项目的具体介绍请见下文,谢谢。”
大悟
墨尔本豪宅区Toorak-Armadale分析报告
《琉璃瓦与龙》(精简版)
项目分析
这篇评论员文章的题目叫《琉璃瓦与龙》,琉璃瓦是中国传统建筑材料,在我的脑海中的琉璃瓦多是古代皇宫上所镶嵌的金色琉璃,映衬在阳光下,散射出庄重与威严的光芒。龙,在中国传统里代表着王。因此,能够镶嵌在金色琉璃上的龙一般都出现在皇宫。在本文中,琉璃代表的就是墨尔本的Toorak区域,而龙则代表着澳洲顶级开发制作商LendLease。这两者的结合是让我动笔写这篇文章至关重要的因素。
首先我很幸运,能谈论并代理如此顶级的项目,我相信,投资人若能够在所有所持房产中,拥有一套由LendLease操刀的项目,也应该是每一位投资人都该感到幸运的事情吧。
以下内容由六部分组成:
1. 开发商简介
2. 区域介绍
3. 媒体评价
4. 项目介绍
5. 内部设计师
6. 结束语
因为LendLease真正参与商业住宅只是近年的事情,因此,我觉得有必要写一下关于Lend Lease开发商本身辉煌的传奇故事:
1开发商简介
Lend Lease作为世界顶尖的澳洲房产商,超过50年历史,在全球35个国家已经拥有上万个项目,全球超17,000名员工。在美国建造超过450个项目,全球已打造出超530个购物中心,在英国超3000套公寓项目,包括2012年伦敦奥运会的奥运村,在中国打造过超250个项目,包括中国台北的台北101。耗资$4300万的新加坡机场的4&5 Hangers。澳洲作为Lend Lease的家,你觉得呢?
1973年
如果你是澳洲政府一把手,你若要做一件体现澳洲地标,体现最顶级工艺的建筑,按照常识,你会选择的一定是最顶级的开发商和建筑商团队。那么首当其冲的一定是----悉尼歌剧院
悉尼歌剧院位于悉尼的Bennelong Point,被认为是人类历史上难度最大的单独建筑之一,1973年,由伊丽莎白二世亲自揭纱,在2007年被列入世界文化遗产名单,被称为20世界以来人类所创造的史无前例的最伟大建筑之一。
Lend Lease作为主要建筑商,负责承建,包括穹顶建设,内部结构等方面。
1995年
连接悉尼西部与悉尼其他区域的最重要一座桥Anzac Bridge(澳新军团纪念大桥)位于悉尼的Johnstones Bay。是除悉尼海港大桥外最有美感的另一地标,是澳洲最大的混凝土现场浇筑的缆桥。获奖无数。
Lend Lease再次作为主要建筑商。
2010年
上海世博会澳大利亚展览馆由LendLease领衔。作为澳洲给与世界的一张名片,被展览会授予“Civilised Site Award”
像这样的故事还有很多,包括悉尼机场的重建,悉尼Botany港的扩建,悉尼M2 M7高速公路的修建,Epping至Chatswood的铁路,未来的西北铁路,未来链接西区与机场的WestConnex公路,去年和今年几小时便售罄的Barangaroo和Darling Square等等。
说了这么多,除了表达了对Lend Lease深深的敬佩之情外,我要说的是:同样的2房或3房公寓在同样的区域,由Lend Lease等顶级开发商操刀的价格是一定高出同区其他的开发项目的。但越贵卖得还越快,这也就不难理解在多数人心中其根深蒂固的地位了。
如果在被认可的区域有好的项目就已然是件幸事的话,在这样区域同时又有诸如Lend Lease这样的开发商操刀,真乃幸事中的幸事了。就好比同样一张白纸,梵高所绘出的一定价值连城;同样一块布料,阿玛尼设计剪裁出的一定贵是一个道理。
记得今年初我写过一篇文章讲的是悉尼内西的Leichardt。中国绿地集团费了好大力气才拿下这片地一样,像这种所谓的老城区的突然开发是一定会招致当地居民的强力反对的。包括去年写的悉尼Mosman。因此,在和Lend Lease的管理层聊天中得知,这片地,Lend Lease为此打了4年的官司甚至打到了高级法庭。因此,墨尔本的Toorak区域土地是Lend Lease其史上拿得最贵的一片地。从这个角度考虑,Lend Lease对于此地的信心,或者此地对于Lend Lease的重要性都是可见一斑的。
同时我发现了一个现象,就是但凡一个大开发商进入一个区域并发展完善后,随后一定会有一些小型开发商进驻,凭借着面积和价格的优势来吸引市场,比如悉尼的Arncliffe,Rhodes, Zetland,Wolli Creek等等。说明了什么,大型开发商的选址往往都有Transformation(彻底改造)的感觉,而一帮小弟跟着大哥走,一般都饿不着。
那么这片地呢?据我所知,未来可开发的几率非常小(有料可查),一是当地政府对于区域楼层的要求甚为苛刻,另外,实在是没有太多土地可用于开发了。亲自来到这里,看到的最新的公寓已经是上世纪70年代的事情了。
说到这里,我又想起了全悉尼个人最喜欢的地方---Pyrmont。其整个半岛90年代初由Lend Lease负责旧城改造,把过往靠烧动物骨骼生产过磷酸盐以及澳洲当时第二大重工厂CSR的旧址改造成今天的样子,驶过Anzac Bridge(澳新大桥)那些漂亮且极具个性的建筑们就是Lend Lease的杰作,LendLease给这片澳洲建筑史上最富代表的Urban Renewal(城市改造工程)起了个好听的名字叫Jacksons Landing。
你看到的五彩斑斓的和奶白色的两栋大楼叫做Silk。这也一直是我手机封面的照片。整个Pyrmont半岛从90年代初改造一直到2000年正式迎第一批人居住,截止到去年,整个半岛全部发展完毕,在这些漂亮的大楼有约1400套公寓,住着2500多悉尼的居民。
其实发生的这一切都是随着供需所展开的。有些区位置好到人们不敢有需求,当在此真正好的项目出现时,人们对于生活在这样区域的向往使得需求绝对是可以被立马建立出来的。
2区域介绍
我相信,位于墨尔本Toorak区域的这片LendLease大型项目就是其中一个。
一定有人会问,这项目离CBD近么?靠水么?(7公里)
---世界任何一个国家,豪宅有建在CBD的么?
据我所知,没有。
---是不是不靠水就一定不是豪宅,房价就一定不贵?
未必。
悉尼的Killara,Lindfield等上北区的豪宅,Randwick,Centennial Park等东区的豪宅不带水。
墨尔本的排名前列的Toorak,Canterbury,Hawthorn East, Malvern等也同样不带水。
可见,带水是必要条件,而非充分条件。
那么为何这么贵,我相信除了景观因素外,更多的因素诸如教育资源,人口组成,以及周边区域房价等也不容忽视。
区域位置:
人文因素之教育:
5km内遍布维多利亚省一流公私立中小学
Scoth College 墨私立男子中学
Melbourne High 墨公立男子中学
MLC College 墨私立女子中学
Methodist Girls'College 墨尔本公立女子中学
底蕴之涟漪效应:
近几年Toorak-Armadale区域内此项目2km环内出售价格一览:
1 - 641 Orrong Road, Sold for $20m in Nov 2009
•2 -55 Clendon Road, Sold for $13.5m in Oct 2010
•3 - 61 Clendon Road, Sold for $13.75m in Oct 2013
•4 -38 Irving Road, sold for $11.8m in Dec 2013
•5 - 2 Linlithgow, sold for $16.5m in Apr 2011
•6 -13 Albany Road, sold for $18m in Nov 2009
•7 - 17-19 Huntingotwer Road, Armadale $8.35m in Jun 2010
•8 - 24-26 Huntingtower, Sold for $6.6m in Apr 2007
•9 - 52 Hampden, Sold for $9m in Aug 2008
•10 - 35 Hampden, Sold for $9.5m n May 2012
•11 - 27 Hampden, Sold for $8.3m in May 2011
•12 - 3 Avalon Road, Armadale, Sold for $7.5m Aug 2010
•13 – 30 Sutherland Road, Sold for $5.1m in May 2011
•14 - 10 Flete Avenue, Armadale $13.75m in Aug 2006
•15 - 514 Orrong Road $5m in Dec 2008
•16 - 540 Orrong Road $3.8m in Sep 2009
Other (not on map):
•17-743 Orrong Road, Sold for $13.5m in Jan 2008
•18-729 Orrong Road, sold for $17.75m in May 2007
人口组成及收入:
当地说英文的白人组成几乎为70%,请看下图:
Toorak
Armadale
区域人口收入
Toorak (多数年薪在$13万-18万澳币)
Armadale (几乎同上)
3媒体评价
由Domain所列出的墨尔本所统计的317个区域中,(此项调查几乎为每5年统计一次,最新一次为2011年)最适宜居住区域,Armadale位列第3,Toorak位列第5。
由InvestorsEdgeinance为墨尔本投资人所统计的区域里,按照区域,邻居,安全,设施等因素上榜区域有 StKilda, Elwood, Prahran, Armadale, Toorak 和 Hawthorn。两个区再次上榜。
4项目介绍
整个项目一共448套公寓+18套联排别墅。
第一期共188套。价格$56—250万。
整个项目2房最多,1房其次,3房最少。1房起价56万,2房均价90万。全部带车位。
内部面积很大,没有50平方米(内部面积)以下户型。
这篇文章当时写完放出近3个星期,预定人数已超80人!
5 内部设计师团队
第一期的内部设计师团队相信悉尼的投资人一定非常熟悉,获奖无数的日裔澳籍设计师---Koichi Takada
如果你还不清楚,看下以下几组图片就懂了:(有些为参与设计)
1.悉尼澳洲公寓历史最贵公寓$2100万(去年创造,至今未破)所在区域项目The Pacific in Bondi Beach
2.悉尼 Zetland的开发商Payce项目East Village
3悉尼由东南亚开发商Crown的Parramatta的V 和North Sydney的Sky
4 中国留学生的最爱之一由Fraser与Sekisui House联合开发的Central Park
6结束语:
我曾经说过,在这样顶级区域由顶级开发商操刀的大型Community项目,只要价格可以接受,闭着眼买第一期就对了。(只从LendLease开发的任何项目比如Barangaroo和Darling Square的过往销售价格来看,已得到验证)
第二期开始,此项目将不再全部接受海外人士,而是考虑更多墨尔本当地自住人的刚性需求。
任何一个房产项目里的投资与自住人的比例至关重要,这也是我极为认可此项目的重要因素之一。
注:维多利亚省此项目不需要交印花税,因此,不论你买的房价最终如何,这笔钱是可以得到节省的。(在新南威尔士省,100万澳币以上的印花税会达到房价的5%,5万澳币左右)
最后的最后,还要强调一点:以上内容只代表作者大悟个人观点,投资有风险,入市需谨慎,望各位国内外投资人量力而行。
关于如何认购,请加大悟个人微信roger_1109或262739843垂询。
感谢阅读!
大悟/Roger
编写于悉尼