新中密度房屋法规

唐贞元三年，十六岁的白乐天从江南来到京都长安，带着自己的诗谒著作拜访著作佐郎顾况。顾况看到白居易的姓名，盯着他说到：“（长安）米价很贵，居住也不容易。”顾况翻开白居易的诗作，第一篇就是“离离原上草，一岁一枯荣。野火烧不尽，春风吹又生。”顾况赞赏到：“写出这样的好诗，居住也会很容易。”从此顾况经常向别人赞赏白居易的诗才，白居易的名声就传开了。

今日之悉尼，犹如古之长安，房屋紧缺，居大不易。4月份，新南威尔士洲出台了新的中等密度房屋法规，让有单独房屋的业主可以自己把房屋改建成两房，三房的连体别墅，甚至是四房乃至更多房屋的小型公寓；这份新的法规可以极大缓解新南威尔士州，尤其是悉尼住房紧缺的现象。

独立房屋改建成联体别墅的好处

新南威尔士有很多退休老人和父母带一个或者两个小孩的家庭，住着占地四五百平米的单独房屋。其实他们并不需要这么大的空间。如果这些人把这些单独房屋进行改建，变成二房，三房的连体别墅，甚至是四房以上的小型公寓；他们只需要住其中的一间，而把其他的房间出租，那么每月就会有稳定的租金收入。在悉尼房价以及租金高涨的情况下，这是一笔很客观的收入。

根据澳洲大房屋中介McGrath的高级经理人Dennis Vertzayias介绍，一般可以改建成联体别墅的房屋要比同等条件不能改建联体别墅的房屋的价格要高出20%左右；其他房产中介专家也认为可以改建成联体别墅的房屋比一般房屋的价格要高出10%到30%。这意味着根据新的中等密度住房法规，悉尼有改建成联体别墅潜力的房屋价格，直接提升了$240,000.00。这个价格还只是在什么都不做的情况下用平均房价进行的计算；如果有业主投资买了一间房屋自己进行开发，那么不论是两三房的联体别墅，还是四房以上的小型公寓，不论是卖还是租，得到的利润那是远远超过一间房屋；地理位置好，房价超出平均住房价格的地区房屋获得的利润更多。

新南威尔士州之前对于中密度住房的规定十分严格，在所有新房屋的批准中中密度房屋只占10%。这造成了开发商大多选择要么开发单体别墅，要么开发多层公寓；多层公寓的利润当然比单体别墅高很多，所以很多大的开发商都是买大面积的土地建多层公寓。单独别墅则更受个人业主的欢迎。新的法规出来之后，个人业主可以自己进行独立开发，把房屋改建成多房联体别墅或者小型公寓；而改建批准申请的流程也不像多层公寓开发申请的那么麻烦，最快20天就能获得开发批准；改建联体别墅或小型公寓将会成为回报很高的投资项目。

什么样的房屋可以改建成联体别墅

新的中密度房屋法规规定，区域划分为R1, R2, R3以及R5的房屋才可以改建成联体别墅。大多数悉尼的房屋都是在以上这些区域中。联体别墅的建筑也必须要符合中密度房屋建筑法规。建筑法规规定，只有符合以下条件两房联体别墅的改建申请才会被批：

1. 整块土地必须超过400平米；如果当地的地方政府有规定最小土地面积要求比400平米要大，那么以当地的地方政府的规定为准；

2. 整块土地必须要超过12米宽。如果联体别墅是一间别墅在另一间别墅的上面，那么整个土地需要超过15米宽；

3. 建筑的后缘必须要空出超过0.9米；如果整块土地超过24米宽，那么建筑后缘要留的空位更多；

4. 每个别墅必须至少5米宽，但是不能超过8.5米高；

5. 每个别墅必须面朝一条大路；除非土地在拐角上，一个别墅不能挡住另一个别墅；

6. 每个别墅必须要至少有一个不是在街上的停车车位；

7. 当地政府的环境区分法规定这块土地是可以建筑联体别墅的。

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以上是两房联体别墅改建的要求，这是中等密度住房改建要求最低的。如果业主的土地超过五百平米，那么业主可以考虑进行三房联体别墅的开发申请；如果业主的土地超过六百平米，那么业主可以考虑进行四房以及四房以上的小型公寓的开发申请。如果读者有任何问题，请致电02 8084 8341伟博法律律师事务所进行详细的咨询。

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