新浪乐居讯（编辑 王璐）4月16日，2015北京春季房展正式开幕了，在为期4天的春季房展中，海外置业成为了本次展会中的重要组成部分，海外购房者热情高涨，那么在海外购房尤其是比较火热的澳洲区域置业究竟该注意些什么呢？新浪乐居特邀请了澳洲置业方面的两位专家来为大家答疑解惑。

以下是本次论坛实录：

主持人：各位新浪乐居的网友大家上午好，欢迎大家收看本期的《细说》，我是主持人王璐，当下海外置业十分火热，今天我们将与两位澳洲置业共同探讨海外置业话题，为大家海外置业出谋划策。这两位专家分别是：

右一为澳洲澳通国际信贷公司 汪洋先生

左二为【澳洲房产大全】主编 大悟先生

那么请两位先来简单介绍一下自己吧。

汪总：我是澳通国际信贷公司联合创始人，我们公司在澳大利亚主要处理的是海外的房屋贷款，因为房屋贷款，第一是整个房屋成交过程中非常重要的步骤。因为只要客户要是在这边买房必须涉及到一个贷款问题，我们相信大于99%的人都需要贷款。所以我们公司主要处理后续的金融的服务。但是因为我们处理大量的房屋贷款，所以我们看到了银行对于所有澳大利亚每个城市的房屋报告，房屋的估价报告，包括市场分析，可以说对于我们来讲我们看到的信息有可能是最最真实，最客观的一些信息。

大悟：我是《澳洲房产大全》的主编，我是以学术为导向分析房产，举一个例子，如果客人找我，很多时候因为是我，而不是因为要买哪一个房子，首先因为觉得我说的有道理，再来咨询。

主持人：恩，二位都可以说是海外尤其是澳洲这块的置业专家，那么我想问一下您是如何走上海外置业专家这条发展之路的呢？

汪总：我是金融硕士毕业的，所以在我个人的观点里面，房地产投资跟其他的商品是同一属性的，我从来没有觉得地产投资就是买了房子为了住，而是完全变成投资理财的工具。因为在澳洲，很多人，当地的很多人其实把房地产投资作为理财的工具，中长期的理财工具，他们尽量的用银行的杠杆，包括的钱做一个投资组合，三套房产做出一个四套房产的投资组合，十几年以后，总资产有可能从150万澳币变成400万，甚至500万。所以说我觉得这个方向特别吸引我，而且我自己也是在整个的过程中很享受，因为感觉是帮助人赚钱，所以我特别特别的喜欢这个过程。包括我做信贷行业来讲，接触特别特别多客户的疑问，帮助他们解决很多的问题，初步算一下，在澳洲本土的话，真的是帮助千人完成了置业的梦想，所以我很喜欢这份工作和行业。

大悟：其实我觉得未来做任何的行业都是需要一点机缘的，乔布斯说过一句话，人活着就要找自己喜欢的行业，找不到就接着找。其实我本科读的是物理，其实是有机会继续读研，但是不太喜欢，去澳洲之后，跟一些同学，也是学金融的，我也不太喜欢，有一个平台很巧，我就去了，他们老板打电话说你的沟通能力挺强的，要不要试着做这个行业。我其实很内向，之前在国外手机上就不到40个人的电话，我想做房产能行吗，后来打第一个电话就成单了，老天还很照顾我，现在的手机里面联系人已经上千人了，也是自己的经历和爱好，很多人认为你对这个社会产生价值了，他们才会相信你，然后通过你的建议选择自己喜欢的项目，对我现在而言，是一个很有存在感的行业，不管未来怎么样，人活着首先要有社会价值，不是以赚钱为目的，目前来讲，我个人所从事这个行业，这蛮有意思的。

主持人：恩，前不久啊2015年北京春季房展正式开幕了，汪总以及汪总的公司也都参加了这次房展，能看出来啊本次展会海外置业可以说是一个重要组成部分，那么先问一下汪总，您这次参加春季房展有什么感受？

汪总：有喜有忧，喜的是现在越来越多的人考虑去海外做资产配置，不像以前那么保守，他们已经把眼光放到国际化了，这个是非常非常可喜的一方面。但是同时又有一些忧虑，因为我转了一下展会，看了很多国家的参展商和很多项目的参展商，有一些好的项目，也有我认为不太合适的项目，质量有一点参差不齐。拿澳大利亚举例，从我经过大量的例子，做了大量的调研，其实有一些房产或者有一些地段并不适合我们首次到澳洲投资置业的效果。但是有很多还在力推这种项目，忧心就在这个方面。

还有一点，国内的房产置业顾问的水平，因为澳洲房产相对于国内，我们属于经历了千锤百炼，而且经过了当地大量的案子，发生在身边，发生在客户，发生在朋友身上的，我们经历了大量的案子才总结出一套东西。但是在国内的销售人员，有的甚至对澳洲还不太了解，何谈澳洲市场，甚至很多人员兼职卖美国的房子，加拿大的房子，还有澳大利亚的房子，我很难想象，说实话像我们专注澳洲房产这么多年，还有地方需要改进和完善，我们国内一些销售人员去看这么多领域的东西，我觉得有可能会给客户带来一些错误的信息和方向，让客户失去了对房地产投资的信心，我的忧心也在这里。

主持人：那么总体来讲，以二位的体会，现在中国人在海外置业呈现了怎样的发展特点和趋势呢？

汪总：从我个人来讲，我感觉以前考虑到澳洲买房或者很多其他国家买房，多多少少都有一些当地的便利，有一些曾经在澳洲留学过，甚至有一些人以前有澳洲的绿卡，甚至亲戚、朋友在澳洲，通过间接的渠道了解到澳洲的房产。现在呢，趋向于大众化，以前都是精英层，或者对澳洲稍微了解一些的，现在慢慢的大众化的人开始对澳洲的房产感兴趣了，因为第一点，信息开始普及化了，第二，澳洲这几年在国人海外置业当中占非常重要的位置。还有澳大利亚对人民币的汇率在下降，相当于人民币值钱了，你想想以前，一元澳币可以换人民币将近七元，现在一元澳币可以换四元多，相当于澳币贬值了将近30%。还有澳洲的银行利息处在历史上的最低点，100多年的历史里面现在处在最低的阶段，所以我觉得现在国内对于澳洲的热度为什么在其他国家里面处在最高的热情，就是这两点，在国内的市场产生了很大的影响。

大悟：现在中国人的购买力全世界任何一个地方，当地人都不敢忽视，昨天看了一个新闻，全球的富豪榜，华人比例占40%。第二点，文化方面，中国人像犹太人一样，特别喜欢置业，海外的人工作周四发工资，而上周四发的工资到下周四就花光了。还有澳洲的国家，是一个移民国家，对于居住在北京这样的空气不好的地方但是又有财力，有想在国外置业的打算，澳洲不管是未来置业或者未来生活来讲，都是最好的选择。第四点，澳大利亚的汇率，十年前我们去是1：7，现在是1：4.8，是最近几年最低的，从当地的利率来讲，去年是54年最低，今年已经是历史最低了。这些原因促成了现在澳洲的移民人数直线上升。

主持人：二位都是主做澳洲置业这块的，那么能简要介绍一下目前澳洲的房地产市场呈现一个怎样的发展态势吗？

汪洋：因为澳洲最主要的是城市集中化的国家，澳洲2000万人口，主要集中在几大首府城市，悉尼，布里斯班，墨尔本，这样带来的好处是对城市的房地产需求非常大，所有的价格都是由供需决定的，但是跟美国和一些其他的国家不太一样，因为他们的人口较多，第二城市分布也比较广，不仅仅几个首府城市，其他的乡镇，包括一些其他的地方。这样的话，对于投资者来讲，做的工作就非常大，他们不只要研究几个城市，而且要研究很多很多的细节上的东西。

第二点，澳洲的房产历史将近100多年，包括澳大利亚的法务系统和银行系统是非常健全的，澳大利亚四大银行占到全世界所有银行的前三十名，金融系统是非常完善的，即使金融危机的时候，澳大利亚的资产波动率也是发达国家里面相对较小的。

最好的一个优势，其他国家贷款可能只贷给本地人，还有贷款比例的问题，国内贷款70%或者50%这样，但是澳洲对于当地人最高可以达到90%，对于海外投资人来讲，都可以达到80%，这种高杠杆利率的国家，对国人的投资更是好的优势，就像你投资一个东西一样，大股东是银行，你买了100万的房子，80万都是由银行解决，你只需要付20%的钱就可以了。这样就给很多的投资者非常非常大的一个信心，在澳洲作为一个投资组合。所以我觉得银行杠杆这块也是非常大的优势。

第三点，澳洲基本上没有遗产税，物业持有年限，可以世代相传的，没有中国70年产权这样的，大部分的物业都是永久产权。所以这个也是比较大的优势。

大悟：如果有客人问我们这个问题，我会这么说，首先，别的国家我不太懂，投资这个事情，房产只是投资的一方面，你可以做贵金属，股票投资，房地产投资并不是回报最高的，但是是风险最低的，综合投资里面我选择房产，房产投资里面可以选择美国，加拿大，澳洲，澳洲本身而言，很多的海外买家是有移民打算的，加拿大前一阵政策收紧，美国是持枪的国家，都不太好，澳大利亚本身就是移民国家，第一华人过去很舒服，文化包容性很强，所以从投资也好，维度或者整合性特别好，综合属性特别好，单独拿出一点，可能不是很好，但是都加在一起考虑，就是很好的选择。

主持人：现在越来越多的人想在国外置业，我们可以以澳洲为例，解析一下，如果要在海外置业应该是一个什么样的流程呢？

汪洋：正规的流程，在当地购房的时候，第一就是找贷款顾问，因为贷款经理首先要对你的资产、负债进行了解，看看你的现金流适合买多少价位的房子，相当于验血，对你进行全面的分析和检查，看看如何进行置业。当你知道你的借款能力和购买房屋的意向的时候，你可以选择房子，这个时候进入选房的阶段，当选择到一个合适的物业的时候，你要付一个小定金，5000澳元或者2000澳元，你不喜欢的话，可以退。扣除一部分的手续费，但是在这个期间一定要找到律师，当地的律师，这个律师的作用就是代表你的利益，他要帮助你找出发展商所出的购房合同的细节的问题，有一些问题需要修改，有一些地方需要和对方沟通，包括一年两年之后交房的时候，这个律师都会发生非常的作用。所以这个时候选择律师。

律师之后，觉得没有任何的问题，就要付一个10%的钱，这笔定金是不可以退的。接下来的步骤进入等待的时间，这个房子交付提前四个月，客户正式办理房屋贷款，当办贷款这四个月是非常关键的时期，贷款经理，律师，我们站在同一个团队当中，有可能尽量的无数次的互相沟通，保证在每个环节上都不出现任何的错误，等到发展商规定的日期，我们顺利成交，所以这个就是我们在澳洲的一个流程。

但是在国内，第一步就是省略掉了，根本不知道自己的贷款能力和现金流情况，找置业顾问咨询，知道买哪，律师也不是自己找的，大部分都是房地产中介推荐的，这样也存在一些不好的因素，不好的因素有可能律师因为一些细节的条款，不能给你处理的尽善尽美，或者帮助房产中介完成一些有利的回复。所以这个时候我们的前提是客人有可能自己选择一些律师。剩下的等到成交的时候，客户知道整个的沟通也是不太全面，因为把所有的事情都交给国内代理公司去帮助做，而且中介说白了最后也是委托我们做，所以这里面的程序比较特别，如果有机会，国内的客户尽量的跟我们当地的本土的团队进行有效的沟通，这样才能够保证他的交易万无一失。

主持人：刚才汪总比较着重提到了律师这么一个在海外置业当中的角色啊，那么在澳洲置业的过程中如果说你忽略了一些法律方面的问题的话，可能会产生什么样的后果以及影响呢？

汪洋：我不是专业的律师，我只能给一些建议性的意见，在悉尼某区发生过一个情况，发展商建完房子以后，都卖掉了，这个事情在国内炒的也很火热，因为有一个条款，发展商写了一个很小的字的项目，如果我继续申请加盖房屋的话，如果当地监管部门不认同的话，我可以单方面的解除这个合同，很多客人两年前买的物业，当时的两房五十五万欧元，现在的市场八十万，八十五万左右，这个时候发展商要收回房子就可以赚很多钱，这个时候发展商申请加盖，最后政府不同意，发展商取消了很多的购房合同。这个也是告诉大家，对于任何一个小条款没有看到，都会造成很大的损失。

大悟：澳洲法律规定买卖双方的律师代表双方的利益沟通，所以买家来讲他的律师应该是和他一个战线，而不是和中介一个战线的。这个开发商的合同是不是写的不错，因为合同都是开发商的律师起草的，有没有一些瑕疵什么的，至于合同的讲解完全是交给律师的，他刚才说的里面的小的条款完全是律师的失职，是以法律作为标准代表买家向卖家交涉，如果合同里面出现问题，他要去质疑或者协调，如果协调不了，这个合同是不能继续下去的。

主持人：恩，如果考虑在海外置业的话就必须要考虑法律的方面，否则会有很多的问题。另外啊，我们国内有一个概念叫学区房，那么这个概念在澳洲有吗？

大悟：几年前我看过一个当地人的论坛，当时悉尼有一个区域，当地人说不明白为了一个学校这么多的华人都搬到这里，他们觉得不能理解。我们中国人补的更多的学习语文、数学，国外补的是体育，水球，橄榄球啊，他们是真正的素质教育，学区房的概念是我们亚洲人提出来的，我们是重视教育的。我们中国都说这个学校几星，其实当时的学校没有几星这个概念，都是自己加的。如果是投资的话，应该是一个理性的行为，学区不是说只要是学区房就一定会涨，没有学区是不是这个房子就不涨，也不一定。所以我们跟他们交流的时候，列出几点，根据你的预算多少，你有多大的妥协度，我的预算很好，比如说有十点要求，你可以尽可能的满足九点到十点，如果你的预算不够，只有达到六点，那就没有办法，你只能选择别的城市。

主持人：如果咱们的网友打算在澳洲买房，您有哪些地方和城市是值得推荐的吗？或者说建议客户去投资？

大悟：大多数人都会问你手上有什么项目，我说有一个项目特别好，绿化、人口组成，两房起价350万，他们说太贵了，我说你要告诉我你的预算是多少，您的预算是我改变不了的，我的职责是买家有多少的预算，我把他们的预算做到最大化，他手里有50万，我就给他一个50万里面可以选择最好的，告诉你理由，我认为好的，不一定你可以买。去年悉尼涨了13.6%，墨尔本涨了9.3%，悉尼也有高于13.6%或者低于13.6%的，这是一个平均数，还是要具体问题具体分析，还是要量化一下。所以是很多因素促成的。

主持人：那在您看来我们的网友如果要去澳洲置业，是不是最好要亲自去澳洲看一下呢？

大悟：如果有精力和时间、财力的话，这是最好的。但是多数情况下，很多投资人没有精力做这个事情，这就提出了一个问题，我找到帮助我做这件事情的人，就很重要了。比如说在北京的置业顾问，他们自己都没有去过，他又怎么样给你一些很好的建议呢。

汪洋：而且最主要的是一些案例的分享，我们为什么一直强调走的是专业化，我和大悟交流的时候也有一些专业化的分享，我们总结了那么多那么多发生在澳洲的故事，我们总结好，分享给每个人，他们在里面会找到自己的位置。刚才您提到了房子有哪些可以选择？因为不同的城市也有不同的周期性，好比悉尼现在是十点钟方向，墨尔本在两点钟方向，每个时间的周期性是不一样的。而且还有一些即使细分到每一个城市里面，有一些地方，密度较高的地方，你是选择公寓还是别墅，你还是选择一个密度较低的地方。都有千差万别的区别，但是目前来讲，比如说悉尼这个地方，我个人觉得因为现在悉尼涨的也比较快，我建议在悉尼的一些有政府规划的地方，包括在密度较低的一些地方，人口密度较大的地方进行投资，差不多离悉尼市中心15公里以内的地方，或者15到20公里左右的圈内，都是价位比较合理，抗风险能力比较强，租金回报比较好的地方。

大悟：投资是一个个人行为，不是因为所以造成的，总有一些感性的东西牵绊着你，我想未来的悉尼的西北，西南都有很好的投资点，包括市中心也有很好的项目，有一些人我是相对偏保守的买家，你可以选择离市中心比较近的，比如说我买了很多的房子，你就可以选择偏远的地方，外城，都没有任何问题。但是如果反过来，第一类人选择第二类就不好了。

还有我在房展会走了几圈，我昨天晚上还写了一个文章《致2015北京房展会的忽悠们》，他们很多人说的话很外行，他们说悉尼现在的房价太高了，不能再买了，我说你知道悉尼上周的清盘率多少，88%，2014年同期是73%，这个是反映当地二手房市场的状况，他们为什么这么说呢，你拿不到项目就说拿不到，千万不要说不好，因为悉尼本身的开工量就比墨尔本少，同时当地人都不够卖了，而且墨尔本佣金也比悉尼高，项目又多，导致了很多人从自己的利益出发来说一些话。

还有我很注重投资人的心态的问题，经常买了一个项目，当时就特别看好那个项目，就因为谁谁谁说了什么，我就怎么样怎么样，现在带你看一个坑你不买，几年后他说你当时跟我说我肯定买。我写了一本书《澳洲房产的那些事儿》里面的发生的一些案例，国外投资人遇到的问题都进行了很好的阐述，我相信这本书一定可以帮助很多国内的买家了解澳洲的房产。

主持人：我们推荐网友看一下，也祝您的书可以大卖。说回到生活方面，如果我们打算在澳洲置业，也买了，如果在那边打算自住，怎么融入澳洲的圈子呢？

大悟：出国之后，这个圈子再适合你，你不出门也没有用，应该多跟当地人交流，当地有很多的人，要有人气才可以，很多买家说要买独立屋，前后带游泳池的，这个没有问题，但是你把这个房子放在很偏远的地区，出门都没有人，很难融入当地，你跟人交流频率在下降，我们可以推荐他们选择人口多的区域，人气旺一点的区域，这样才有机会跟别人交流。

汪洋：我拿我个人的例子来讲，我也是在国内毕业之后去澳洲读研究生，也是当时一边读书一边打工，后来慢慢接触了相关的行业，一步步的从在给别的公司打工到城里自己的公司，所以这七八年在海外生活，走的路也是充满了一些艰辛。但是，在国外跟国内是一样的，你做什么事情必须要有主动性，即使发达国家你的机会多，但是如果你不主动融入，主动争取，天上也没有掉馅饼一说，我们上课的时候一周三天课，打三天工，都没有自己的时间，更何谈享受澳洲的阳光和海滩，那时候也是拼命的争取。现在和朋友之间聊天，现在我们钱也有了，时间也有了比较快乐吗？但是还是没有上学时候那么充足，我觉得有时候还是奋斗的过程最充实，即使在国内，在海外都是一样的。

还有我觉得在海外生活，你会遇到一个水土不服或者环境的变化也好，心态非常重要，你一定要保证你非常积极的心态，小强精神，打也打不死，拍也拍不死，这是积极乐观的心态。

我遇到很多的人士到国外由于语言不同，不可能获得相应的职位，博士生刷碗的也到处都是，但是有很多人也就慢慢的消沉了，到处的埋怨，这个社会不好，这种心态最后导致十几年，二十几年都一无是处，领着政府的救济生活。也有很多人职位非常高，他们的心态也是非常非常的乐观，33岁的时候一个国内政府的职员，也是什么工作都干过，但是最后他的公司非常非常大，在国外生活心态很重要，一定要有积极向上的心态。我当时打工的时候，也是一个研究生，也是外经贸大学毕业的，各个方面觉得都很OK，但是还做这样的工作，但是有时候没有办法，你是为了生活，但是我每一次打工的经历都是为未来做积累，我知道总有一天我不属于这里，你的心态一定要好，这是我给大家在海外生活的一些建议。

大悟：我之前也是差不多，在国外读书，打工，现在想想挺有意思，但是很艰辛，我刚开始去的时候很高傲，也是国内重点大学毕业的，去了之后刷盘子，就让你做这个，做那个，心里有一个落差，我怎么样怎么样，但是慢慢的其实也是在一个磨平的过程，修炼的过程，当时我还写过两篇小说，在当地的报纸发表过，前几天没事儿的时候我还看了一下，觉得挺值得回味的，老板骂你，身边人羞辱你，你自己觉得很难过，但是看看今天的自己，当时又怎么样呢？很多很优秀的人到国外生活也会遇到同样的问题，稍微把身段放低一点，可能会活的更快乐，澳洲没有什么白领，蓝领。倒垃圾车的人，一年的年薪13万澳币，澳大利亚的平均工资6万澳币，你拿什么来衡量你有钱呢，所以是一个很公平的社会。

主持人：我们今天也非常感谢两位，给我们带来这么多置业方面的建议以及在澳洲生活方面的心态，也相信我们的网友会受益匪浅。如果网友有什么置业方面的问题可以去问澳通国际信贷公司找汪总咨询，还可以买大悟的书《澳洲房产的那些事儿》，谢谢两位。