原创丨实战分析:信息壁垒下的美国投资产品可以有多坑

2018年05月02日 诺德仕海外



美国投资,一直以来都是高净值客户关注的焦点。但由于中美信息壁垒,使得这个区域信息繁杂、难以辨别,很容易踩到大坑。就拿最近情况来说,诺德仕海外很多客户都请我们来分析所谓“固定收益”的产品,这里面就有不少容易让人迷惑的地方。


信息壁垒下的“完美”


比如这一款产品,看起来很诱人,年息可以到7.5%,有地产做抵押。而且一再强调,第一顺位!第一顺位!一时间,看起来真的是完美。


产品概括如下(产品详细宣传内容在文末):


产品类型:纽约某商业用地改建项目的债权投资

起投金额:2万美金

融资目的:用于改良纽约布鲁克林一块商业用地的规划、增加容积率及前期工程支出

宣传中的几大亮点:

充足的第一顺位土地价值抵押

开发商和土地股东个人资产无限连带责任

担保固定年化收益率为7.5%


打破壁垒后的真相


但实际上呢,这是一款风险极高的产品,而且回报和风险完全不对称。现在我们将会从专业的角度为您分析下产品“亮点”中的几大陷阱。


1.第一顺位抵押权


具体来讲,开发商还处在极其早期的阶段,以至于不能获得任何银行贷款,所以采用这种方式来融资。


风险过高,没有银行愿意进场”这样的大风险,一包装,就变成了“第一顺位抵押权”这样听起来的大好事了(银行拒绝入场,你不想第一顺位也不行。比如银行不愿意贷款的地方,你去放高利贷,那也是“第一顺位”,但是安全性就…)。


2.无限担保


那么,所谓的“无限担保”呢?这其实是对美国法律的不熟悉。“个人无限担保”,这个词一出来,你就可以肯定,对方已经做完了财产规划和信托,干干净净,绝无财产遗留了。


3.开发商的融资目的


为什么风险高,以至于银行都不愿意入场呢?仔细阅读,原来开发商融资的目的是“改变土地用途,增加容积率”,而这种操作受政策审批影响大、难以确定、风险很高。


在美国,尤其在纽约这种地方,做类似申请是非常困难的。也许有人会给你打包票,“我交友广泛,不是问题”。其实对比一下国内就清楚了。国内这部分操作,您听说过有到市场上去融资来做的吗?为什么呢?


4.风险与回报的合理性


当然,这并非是说这个投资绝对不能做,只要风险与回报成正比,任何投资都是可以考虑的。比这风险更高的所谓风险投资,不是也红红火火吗?


但问题是这个项目只有7.5%的固定收益,相对于承担同样风险但回报很高的产品来说,这个项目的合理性就很难讲了。



附:该产品详细宣传内容


项目概括


本项目为债权投资,用于改良纽约布鲁克林一块商业用地的规划、增加容积率及前期工程支出,拥有土地的第一顺位抵押,固定年利息7.5%(单利),按季发息。投资周期18-24个月。起投2万美元,融资近900万美元,另有开发商和土地股东个人资产无限责任担保,双重保障,安全系数高。


项目亮点


 充足的第一顺位土地价值抵押


充足的土地价值,第一顺位抵押,贷款金额与土地抵押比例仅为15%,风险水平低。


 开发商和土地股东个人资产无限连带责任担保


项目开发商是一家经验丰富、名气卓越的开发商兼设计师。个人资产以及土地其他股东个人资产高达数亿美元,为其贷款提供无限连带责任担保(最强的一种个人担保)。雄厚的个人资产担保,在第一顺位土地抵押保证之外,又为贷款退出提供另一层坚实的保障。


 土地地理位置优越 土地价值有保证


该地段是布鲁克林最繁华的商业大街,也是布鲁克林华人聚集区。商业体系成熟,商机潜力大。本项目增值部分在于——开发商将规划进行改良,扩大建筑容积率,增加可建筑总面积,提升土地价值,使得第一顺位抵押的土地价值更加坚实稳妥。


地产概览


该商业用地属于布鲁克林主要的商业地段,地段优越,交通便利。该地段人口密集,是布鲁克林最大的华人聚集区,周边生活配套设施齐全,极具有开发商业潜力。开发商目的在于将土地规划进行改良,扩大容积率,以满足过去几年该地区人口迅猛增长带来的社区设施需求,平衡社区地产类别,同时又不给这块商业已超繁华的地段,带来更多交通堵塞和道路负担。


开发商


项目开发商是一家经验丰富、名气卓越的开发商兼设计师,设计并开发多处大型商业房地产项目,包括商住两用,住宅,酒店和公寓地产类别。该开发商在纽约建筑行业拥有卓越的建筑造诣和地位,多次获奖。


该开发商计划增加容积率,并递交改良后的建筑规划到市政审批,预计今后两年左右时间,通过相关部门审批,完成改良规划后,通过土地出售或其他资金来源(申请银行建筑贷款),返还投资人本金和最后的利息。


项目总结


综上所述,以纽约布鲁克林黄商业住宅用地做第一顺位抵押,抵押比例仅占15%。同时,开发商和土地股东以其个人所有资产,提供无限连带责任个人担保,为投资本金提供双重充足保障。该项目将给投资人带来年化7.5%固定收益,投资周期18-24个月,按季发放利息。开发商在土地规划改良获批后,出售改良土地或申请银行建筑贷款退出投资。


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